Fundamentos destacados:Octavo.- En este contexto, corresponde en primer lugar dilucidar si de los hechos expuestos en la demanda, estamos propiamente frente a una pretensión de pago de mejoras o si por el contrario la pretensión que debe ejercerse es la accesión. Sobre el tema debemos señalar que la accesión está regulada en los artículos 938 al 946 del Código Civil, siendo que en los artículos 941 a 945 del Código Civil se regula el tema de la accesión por edificación, que es cuando se construye en terreno ajeno. Sobre el

tema debe considerarse que estaremos frente a los diversos supuestos de accesión, cuando se construye o edifica sobre terreno en el que no existe construcción alguna, o existiendo construcción antigua se procede a su demolición y se realiza una nueva edificación, y en los demás casos donde ya exista construcción o edificación total o parcial en un terreno, si se realizan nuevas construcciones o edificaciones estaremos ante el supuesto de mejoras útiles, siempre que dichas mejoras incrementen el valor del inmueble.

 Noveno.- Sobre el tema, debemos indicar que según el artículo 916 del Código Civil, “Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien. Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien. Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad.”, y según lo señalado anteriormente, las edificaciones y/o construcciones realizadas por la demandante en el predio de la demandada, constituyen mejoras útiles, pues está acreditado en autos que en el momento en que se realizaron dichas edificaciones y/o construcciones, ya existían construcciones y/o edificaciones anteriores y ello se desprende con certeza del contrato de arrendamiento de fecha uno de diciembre del dos mil cuatro, cuya copia obra de fojas cuatrocientos cincuenta y cuatro a cuatrocientos cincuenta y siete, que fue ofrecido como prueba por la demandada, en cuya cláusula primera y sus respectivos ítems, se señala que a la fecha de celebrarse dicho contrato de arrendamiento ya existía construida una planta de alimentos y una planta de incubación de huevos, y además la misma demandada al contestar la demanda señala que en el predio materia de la litis, ya existían construcciones y/o edificaciones desde el año mil novecientos ochenta y siete, con lo que queda claramente definido que las construcciones y/o edificaciones que la demandada afirma haber realizado a partir del año dos mil ocho, tienen la calidad de mejoras útiles, pues ellas incrementan el valor del predio.

CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE HUAURA

PRIMERA SALA CIVIL

EXPEDIENTE : 003295-2011-0-1301-JR-CI-02

DEMANDANTE : AGROINDUSTRIAL LITERAS E.I.R.L.

DEMANDADO : BIENES Y RAICES ALEJANDRINA SAC.

MATERIA : PAGO DE MEJORAS

PROCEDENCIA : JUZGADO CIVIL TRANSITORIO DE BARRANCA

Resolución número treinta y cinco

Huacho, dieciocho de enero del año dos mil diecinueve.

VISTOS, por devuelto los autos del superior en grado,en audiencia pública y CONSIDERANDO:

ANTECEDENTES:

PRIMERO:

Viene en apelación la sentencia contenida en la resolución número veinticuatro de fecha veinticuatro de julio del año dos mil quince, obrante de fojas seiscientos noventa y ocho a setecientos seis de autos, que ha resuelto:

Declarar FUNDADA en parte la demanda interpuesta por AGROINDUSTRIAL LITERAS E.I.R.L, contra BIENES Y RAICES ALEJANDRINA S.A.C., sobre pago de mejoras; en consecuencia, ORDENO: que la empresa demandada pague la suma S/. 529,743.32 (QUINIENTOS VEINTINUEVE MIL SETECIENTOS CUARENTA Y TRES CON 32/100 NUEVO SOLES), más intereses legales, que se liquidaran en ejecución de sentencia: debiendo devolver los autos al juzgado de origen (Segundo Juzgado Civil de Barranca)
con dicho fin. Con castas y costos.

SEGUNDO:

La demandada, Bienes Raíces S.A.C., con escrito de fojas setecientos diez a setecientos doce de autos, como fundamento de su pretensión impugnatoria, manifiesta lo siguiente:

a) La recurrida confunda lo que son las mejoras con construcciones o edificaciones de terreno ajeno.

b) En ninguno de sus considerandos fundamenta del por qué a las construcciones y edificaciones, que reclama haber realizado la demandante, constituyen mejoras útiles, pues solamente señala generalidades que repiten lo normado.

c) La justificación efectuada en el considerando 2.7 se sustenta en el contrato de arrendamiento suscrito entre Cesar Augusto Virhuez Robles y el informe pericial, lo cual carece de validez, pues se sustenta en un documento privado que carece de fecha cierta y ha sido elaborado por la demandada,careciendo de eficacia probatoria a tenor de lo previsto en el artículo 245 del Código Procesal Civil, pues su elaboración por la demandada obedece a justificar su permanencia en el predio sub litis y reclamar de manera innoble las construcciones que no las ha realizado.

d) En las sentencia se señala que la demandada ha realizado las construcciones y edificaciones de buena fe y con el consentimiento tácito de sus propietarios, lo cual no se sustenta en razones explicativas de dicha conducta atribuida a la demandante,pues solo se refiere a generalidades carentes de convicción.

e) Se incurre en error de derecho al haber admitido la demanda en el trámite del proceso sumarísimo normado en el artículo 595 del Código Procesal Civil, pues dicho trámite solo está previsto para el poseedor arrendatario y no para el precario.

f) Pretende dar sustento a la pretensión de la demandante por el hecho que nuestra parte no ha observado el peritaje realizado por los peritos judiciales, sin embargo, dicho peritaje no puede determinar quién es la persona que ha realizado dichas construcciones, pues la demandante solo ha presentado un contrato de arrendamiento privado que carece de eficacia probatoria, tomas fotográficas y facturas de compras de materiales que también carecen de eficacia probatoria por cuanto carecen de fecha cierta a tenor de lo dispuesto en el artículo 245 del Código Procesal Civil.

g) La supuesta buena fe de la demandante y la autorización tácita de los propietarios del inmueble, tampoco ha sido demostrado en el presente proceso.

h) La naturaleza del agravio es patrimonial, pues la recurrida otorga un derecho de propiedad de las construcciones y edificaciones a la demandante, que no lo han probado en autos, imponiéndonos efectuar un pago por nuestras propias construcciones.

TERCERO:

Se trata de una demanda de pago de mejoras, incoada por Agroindustrial Literas E.I.R.L. contra la Empresa Bienes y Raíces Alejandrina S.A.C.,cuya pretensión es que la demandada pague por el concepto demandado la suma ascendente a S/1 ́000,000.00 (un millón y 00/100 nuevos soles) más intereses legales.

[Continúa…]

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