Fundamento destacado: DÉCIMO CUARTO: Al analizar los autos se advierte que la instancia de mérito no ha infringido la norma in comento, en tanto que, como se ha precisado precedentemente los argumentos relacionados al derecho de propiedad de Noel Cabanillas Gil, no corresponden ser ventilados en el presente proceso; y si bien la parte demandada presenta un contrato de arrendamiento suscrito a su favor por el referido señor éste no puede ser oponible a la demandante quien ha acreditado ser la única propietaria registral del bien sub litis; debiéndose precisar que la posesión del bien por parte de Noel Cabanillas Gil y demás actos administrativos que pudiera haber realizado no acreditan el derecho de propiedad que, según la demandada tendría éste sobre el bien; por lo que corresponde desestimar la causal descrita en el literal “c”.-
Sumilla.- DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA. El contrato de arrendamiento suscrito con quien se identifica como propietario sin serlo, no puede ser considerado como un título que justifique la posesión.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
Casación N° 3192-2017, Huaura
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA
Lima, siete de noviembre de dos mil dieciocho.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUP REMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA, vista la causa número tres mil ciento noventa y dos – dos mil diecisiete en audiencia pública de la fecha y producida la votación correspondiente, emite la presente sentencia:
I. ASUNTO:
En el presente proceso sobre desalojo por ocupación precaria, la demandada Victoria Rojas Huánuco, mediante escrito de fojas quinientos treinta y cuatro, ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de vista de fojas quinientos veintiuno, de fecha nueve de junio de dos mil diecisiete, expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Huaura, que revoca la sentencia de fojas cuatrocientos cincuenta y uno, de fecha treinta de enero de dos mil diecisiete, que declaró infundada la demanda y reformándola declara fundada la demanda; en el proceso seguido por Maricela Beatriz Desposorio Villajulca contra Victoria Rojas Huánuco y otro sobre desalojo por ocupación precaria.
II. ANTECEDENTES:
DEMANDA:
Mediante escrito de fojas ochenta, Maricela Beatriz Desposorio Villajulca interpone demanda a fin que el demandado desocupe y le restituya el inmueble sito manzana “L”, Lote 9 de la Residencial Chancay-FONAVI, distrito de Chancay, provincia de Huaral, el que viene ocupando en forma precaria sin ostentar título alguno. Sostiene como soporte principal de su pretensión que:
1) Adquirió el bien mediante compraventa de su anterior propietario Noel Cabanillas Gil con fecha trece de febrero de mil novecientos noventa y nueve, escritura pública debidamente inscrita en la Partida número 60000865 de los Registros Públicos de Huaral, tanto la propiedad como la declaratoria de fábrica.
2) El demandado refiere que celebró un contrato de arrendamiento con Noel Cabanillas Gil, sin embargo, este no es propietario de dicho inmueble ni tiene facultad para arrendarlo, por lo que dicho contrato no tiene validez.
3) El año dos mil once interpuso una demanda de desalojo por ocupante precario, la misma que no prosperó debido a que el A quo estableció como requisito precio que debía acreditar la propiedad de la construcción del inmueble, lo que se prueba con la declaratoria de fábrica, que es propietaria de la construcción.
CONTESTACIÓN:
Mediante escrito de fojas cuatrocientos veintiocho la demandada Victoria Rojas Huánuco absolvió traslado de la demanda, alegando que:
1) Se encuentra ocupando el bien con justo título en razón de que con fecha tres de enero de dos mil catorce, celebró un contrato de arrendamiento con Noel Cabanillas Gil, quien ha sido conviviente de la accionante por más de quince años, procreando un hijo, por lo que la adquisición del bien fue durante la vigencia de la unión de hecho y que este bien siempre estuvo en posesión y conducción de dicho bien, por lo que, celebraron el contrato de arrendamiento por el lapso de 5 años, el que fenece el tres de enero de dos mil diecinueve, no teniendo la condición de precario, no habiéndole comunicado la accionante que ella es la propietaria del bien y mucho menos la ha requerido para que desocupe el predio, teniendo en cuenta que lo ocupa desde el dos mil catorce;
2) No es cierto que la demandante le interpuso una demanda de desalojo el año dos mil doce, ya que en ese tiempo no se encontraba domiciliando en dicho inmueble;
3) La demandada recientemente ha inscrito la declaratoria de fábrica en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos a su nombre, sin embargo, no ha acreditado que haya efectuado los gastos de construcción y edificación, toda vez que según documentos, ha sido Noel Cabanillas Gil, es más la edificación declarada por la accionante ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos no corresponde al predio, ya que existen divergencias a lo que realmente se encuentra edificado.
SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:
El Juzgado Mixto de Chancay de la Corte Superior de Justicia de Huaura, mediante sentencia de fojas cuatrocientos cincuenta y uno, de fecha treinta de enero de dos mil diecisiete, declara infundada la demanda; en mérito a los siguientes fundamentos:
i) Se acredita a nivel de Registros Públicos que la demandante es propietaria del predio sub litis, inscrita además la declaratoria de fábrica con fecha diecinueve de marzo de dos mil trece,
ii) Que, de fojas noventa y nueve obra el contrato de arrendamiento celebrado por Noel Cabanillas Gil (arrendador) y Victoria Rojas Huánuco (arrendataria), mediante el cual el primero le entrega en arriendo la segunda planta del inmueble materia de litis;
iii) En este caso no se evidencia invalidez absoluta de los documentos presentados por la parte demandada, máxime si se tiene en cuenta que cuando un acto jurídico -en este caso arrendamiento- es celebrado por quien no ostenta la propiedad del bien, lo que se está vulnerando es la legitimación para contratar por tanto, dicho acto resulta ineficaz, siendo válido el negocio pero no produce sus efectos jurídicos;
iv) El contrato de arrendamiento resulta válido mientas no se declare judicialmente lo contrario, siendo que tampoco ha fenecido, por lo que la demandada no tiene la condición de precaria.
SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA:
La Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Huaura, mediante resolución número treinta y cuatro, de fecha nueve de junio de dos mil diecisiete obrante a fojas quinientos veintiuno, declara nulo de oficio el contrato de arrendamiento de fecha tres de enero de dos mil catorce y revoca la sentencia apelada que declaró infundada la demanda y reformándola declaró fundada la demanda; en mérito de los siguientes fundamentos:
i) Está acreditado que la demandante es la propietaria del inmueble reclamado y como tal puede ejercer la acción de desalojo conforme al artículo 923 del Código Civil.
ii) Que, de fojas noventa y nueve obra el documento original del contrato de arrendamiento, celebrado el tres de enero de dos mil catorce, en el que aparece como arrendador es Noel Cabanillas Gil y como arrendataria Victoria Rojas Huánuco, fijándose una renta mensual y un plazo de cinco años, siendo importante destacar que en dicho contrato el arrendador afirma se propietario del bien arrendado y que lo adquirió en el año mil novecientos noventa y seis conjuntamente con su conviviente Marisela Beatriz Desposorio Villajulca.
iii) En autos está probado que la demandante es la única propietaria del bien reclamado, quien lo adquirió mediante Escritura Pública de fecha trece de febrero de mil novecientos noventa y nueve de su anterior propietario Noel Cabanillas Gil, la cual se encuentra debidamente inscrita.
iv) Teniendo en cuenta los artículos 2012 y 2013 del Código Civil, resulta evidente que a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento Noel Cabanillas Gil ya no era propietario del inmueble arrendado, por lo que no podía disponer de un derecho del que no era titular, siendo que dicho contrato está afectado por la causal de invalidez del acto jurídico previsto en el numeral 3 del artículo 219 del Código Civil (objeto jurídicamente imposible).
v) Resulta aplicable el IX Pleno Casatorio Civil (numeral 5.3), teniendo en cuenta que sí se ha producido un contradictorio respecto a la validez de dicho acto jurídico, por lo que debe declararse la nulidad de oficio conforme al artículo 220 del Código Civil.
[Continúa…]
