Sumario.- 1. El derecho de habitación y su diferencia con el derecho de uso, 1.1. Persona a la que le cedieron el bien en uso y habitación no puede usucapirlo, pues es una poseedora inmediata [Casación 1361-2016, Arequipa]., 1.2. Cuñada e hija del hermano del propietario mantienen derecho de habitación si no fueron notificadas vía notarial para poner fin a este derecho [Casación 5035-2017, Ica]., 2. Carácter personalísimo, 3. Nuestra definición, 4. Características, 5. Conclusiones, 6. Bibliografía.
1. El derecho de habitación y su diferencia con el derecho de uso
De acuerdo con el artículo 1027 de nuestro Código Civil (en adelante CC):
Cuando el derecho de uso recae sobre una casa o parte de ella para servir de morada, se estima constituido el derecho de habitación.
El derecho de uso versa sobre bienes muebles e inmuebles, pero cuando tiene como objeto una vivienda, se le llama derecho de habitación. El titular del derecho de uso es llamado usuario, mientras que el del derecho de habitación residente-usuario. Aunque su contenido aún es relativamente indeterminado, este derecho real de goce se constituye con el fin de satisfacer las necesidades del titular y de su familia; el alcance de los miembros de la familia se determina a los efectos de este derecho. Dado que las necesidades personales del titular y de su familia están en juego, los derechos de uso y habitación no pueden constituirse a favor de las personas jurídicas. (Soares, Crispim, Fernandes y Alves, 2017, p. 128)
En el mismo sentido, doctrina nacional expresa que el derecho de habitación no es otro que el derecho de uso cuando este recae sobre una vivienda o parte de ella para servir de morada. A decir de Salvat, recibe ese nombre “cuando el derecho de uso consiste en morar en una casa”. Baudry Lacantinerie, en el mismo orden de ideas expone que “en cuanto a la habitación, ella no es, de acuerdo con el Código Civil, otra cosa que un caso particular de uso: es el uso de una casa habitación. A diferencia del derecho de uso, en el que la doctrina admite la posibilidad del disfrute, en el derecho de habitación esta facultad queda excluida. Señala acertadamente Albaladejo que “la habitación es un derecho de uso sin percepción de frutos y aplicado a la vivienda” (Arias Schreiber, 2011, pp. 425-426)
Para Maisch, es el derecho real que faculta a su titular a usar una casa ajena o parte de ella como morada; es un derecho real mediante el que se habita una casa ajena. Ramírez Cruz señala que es el poder de ocupar en una casa ajena el total o parte de ella, básicamente, para morada o vivienda, a fin de que satisfaga las necesidades del habitacionista y de su familia. Es un derecho real que permite a un sujeto (habituario o habitador) morar en un lugar (casa, departamento, etcétera) en orden a sus necesidades como titular y familiares. (Varsi, 2020, p. 145)
Inscríbete aquí Más información
Por tanto, cuando hablamos de derecho de habitación, nos referimos al derecho de uso que recae sobre un bien inmueble o parte de este. Que además impide la percepción de los frutos por parte del titular de este derecho y su familia pudiendo estos solo hacer uso del bien inmueble o la habitación en la que moren. Cabe agregar que las personas jurídicas no pueden ser beneficiarias de este derecho.
1.1. Persona a la que le cedieron el bien en uso y habitación no puede usucapirlo, pues es una poseedora inmediata (art. 912 CC) [Casación 1361-2016, Arequipa].
SÉTIMO.- Que, la presente demanda iniciada por Carmen Isabel Fiorentini viuda de Cáceres, actualmente representada por su heredera Lucy Ivonne Cáceres Fiorentini, tiene como pretensión que se le declare propietaria del inmueble ubicado en Calle Lima N° 117, antes Lote 4, Mz Y, de la Urbanización Vallecito, de un área de 236.67m2, bajo el fundamento que desde el año mil novecientos setenta se encuentra en posesión del inmueble en forma pacífica, continua y pública como propietaria. Por su parte, el demandado Víctor Benavides Cáceres al contestar la demanda, señala que en dicho año, cedió en uso el inmueble a la demandante y a su difunto tío Víctor Manuel Cáceres Hornet, quienes tenían pleno conocimiento de su calidad de propietario del bien por haberlo adquirido vía sucesión intestada, conforme al Testamento de fecha veinte de octubre de mil novecientos cuarenta y siete, otorgado por su tía Mercedes Cáceres Honert; que en el proceso de nulidad de acto jurídico, obra como medio probatorio los formularios de pago del impuesto predial no empresarial, correspondientes al año mil novecientos setenta y siete, pruebas que demuestran que la demandante posee el inmueble reconociendo su derecho de propiedad.
NOVENO.- Que, estando a lo expuesto, se advierte que la demandante reconoce por acto propio el derecho de propiedad del demandado, quien adquirió el inmueble materia de prescripción, en mérito al testamento de fecha el veinte de octubre de mil novecientos cuarenta y siete, inscribiendo su derecho en los Registros Públicos el veintinueve de setiembre de mil novecientos setenta y dos; asimismo, se advierte su calidad de poseedora inmediata por habérsele cedido en uso y habitación el citado inmueble; por lo tanto, en su calidad de poseedora inmediata, no puede usucapir la propiedad del citado inmueble, conforme a lo previsto en el artículo 912 del Código Civil; en consecuencia, corresponde desestimar también la denuncia de carácter material.
1.2. Cuñada e hija del hermano del propietario mantienen derecho de habitación si no fueron notificadas vía notarial para poner fin a este derecho [Casación 5035-2017, Ica].
SEGUNDO.- Que, el recurso de casación que nos ocupa fue declarado procedente por las causales de naturaleza material y procesal, siendo necesario señalar que todas ellas traen implícita la misma argumentación en el sentido que se le ha considerado precaria a la recurrente sin reconocer que existen otros títulos que justifican un estado de posesión, el cual proviene del consentimiento de su pareja para participar en la compra, construcción y establecimiento de su domicilio en el inmueble el cual ha sido transferido al demandante sin su consentimiento; que los bienes del concubinato se presumen comunes, debiéndose probar la calidad de bien propio para su transferencia en forma unilateral.
TERCERO.- Que, el artículo 911 del Código Civil, señala que: “La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido”. Si bien la defensa de la parte recurrente se concentra en un probable derecho de copropiedad del terreno y las construcciones que se adquirió con el dinero de ambos y dentro de la convivencia, cierto es también que en mérito a lo señalado a la norma en mención y a los efectos de determinar la existencia de título que ampare el derecho de posesión de la demandada, este Colegiado Supremo advierte que no se puede soslayar que la parte demandante Cristian David Pujaico Quispe ha señalado en audiencia de pruebas que su hermano Javier Arturo Pujaico Quispe vive en el inmueble objeto de litis, con su menor hija de iniciales I.V.P.P. y la madre de la menor (la demandada), esto es, el demandante como titular del bien permite que su hermano y su hija vivan en él, que lo usen como vivienda constituyendo en favor de estos el derecho real de habitación establecido en el artículo 1027 del Código Civil y que conforme al artículo 1028 extiende sus efectos a los familiares de estos en este caso a la demandada quien tiene la condición de madre de la menor que vive en el inmueble así como con el hermano del demandante con quien la demandada procreó a la menor en mención –muy independiente de la existencia o no de una relación de convivencia entre ambos-.
CUARTO.- Que, el artículo 1365 del Código Civil establece: “En los contratos de ejecución continuada que no tengan plazo convencional o legal determinado, cualquiera de las partes puede ponerle fin mediante aviso previo remitido por la vía notarial con una anticipación no menor de treinta días”. En ese sentido no se ha acreditado que el demandante haya puesto fin a ese derecho de uso y habitación ejercido por la demandada conforme a la norma señalada y con el plazo en ella establecido, advirtiéndose con ello una falta de interés para obrar al no haber agotado dicho mecanismo, por lo que la demanda deviene en improcedente.
2. Carácter personalísimo
De acuerdo a una doctrina española el derecho real de habitación atribuye a su titular la facultad de ocupar en una finca ajena las estancias necesarias para sí y para las personas de su familia. Además, su carácter personalísimo impide que su titular puede transmitirlos a un tercero y para su regulación, se aplica supletoriamente el régimen del usufructo. (Díez, 2017, p. 99)
Opina doctrina portuguesa que más acentuado, incluso que en el usufructo, es el carácter personal de los derechos reales de uso y habitación, que se constituyen para garantizar a la persona favorecida la utilización inmediata de la propia cosa (uso) o su destino específico para servirle de vivienda (habitación). Por esta razón, se acentúa la incesibilidad del derecho como el de su ejercicio.
Es bajo tal inspiración que se desarrollan los principios respectivos, con referencia a la dogmática del usufructo, en lo que no contradiga su naturaleza especial. La misma distinción hecha por Hedemann entre sustancia y provecho, permite conceptualizar los derechos de uso y habitación: el propietario preserva la sustancia, transfiriendo a otro el provecho o utilización de la cosa. (Da Silva, 2014, p. 265)
Inscríbete aquí Más información
En el caso del derecho a la habitación, el propietario del bien solo transfiere el uso de una casa o departamento (o solo una parte) a un tercero y su familia, quedándose con el disfrute y la disposición.
Asimismo, en el ferecho nacional, el carácter personalísimo de este derecho está previsto en el artículo 1029 que reza:
Los derechos de uso y habitación no pueden ser materia de ningún acto jurídico, salvo la consolidación.
3. Nuestra definición
Por tanto, entendemos por derecho de habitación a aquel derecho de uso gratuito, intransmisible y temporal concedido a una persona para que esta y su familia vivan o moren en un bien inmueble o parte de este, perteneciente a otra persona. Quedándoles prohibida la percepción de los frutos (disfrute). Asimismo, al tener este derecho naturaleza de contrato de ejecución continuada (art. 1365 CC), cuando no se haya establecido plazo de duración alguno, cualquiera de las partes podrá ponerle fin por la vía notarial con un preaviso de por lo menos 30 días.
4. Características
Las características de este derecho son:
- Uso del bien viviendo en este.
- No existe disfrute sobre el bien.
- Recae sobre un bien inmueble o una habitación de este.
- Gratuito
- Temporal
- Intransmisible
Inscríbete aquí Más información
5. Conclusiones
Entendemos por derecho de habitación a aquel derecho de uso gratuito, intransmisible y temporal concedido a una persona para que esta y su familia vivan o moren en un bien inmueble o parte de este, perteneciente a otra persona. Quedándoles prohibida la percepción de los frutos (disfrute). Asimismo, al tener este derecho naturaleza de contrato de ejecución continuada (art. 1365 CC), cuando no se haya establecido plazo de duración alguno, cualquiera de las partes podrá ponerle fin por la vía notarial con un preaviso de por lo menos 30 días.
Las características de este derecho son:
- Uso del bien viviendo en este.
- No existe disfrute sobre el bien.
- Recae sobre un bien inmueble o una habitación de este.
- Gratuito
- Temporal
- Intransmisible
Inscríbete aquí Más información
6. Bibliografía
Arias Schreiber, M. (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Derechos Reales. Tomo III. Lima: Normas Legales.
Da Silva, C. (2014). Instituições de Direito Civil. Direitos Reais. Volúmen IV. Rio de Janeiro: Forense.
Díez, C. (2017). Lecciones de Introducción al Derecho Patrimonial. Cartagena: Universidad Politécnica de Cartagena
Soares, A.; Crismpim, J.; Fernandez, L. y Alves, T. (2017). Lições de Direitos Reais Timor-Leste. Faculdade de Direito da Universidade do Porto, Centro de Investigação Jurídico-Económica, Universidade Nacional Timor Lorosae.
Varsi, E. (2020). Tratado de Derechos Reales. Derechos Reales de Goce. Tomo 3. Lima: Universidad de Lima.
Inscríbete aquí Más información
Te recomendamos ver esta disertación en el canal de youtube de LP.
