El derecho de propiedad desde el enfoque urbanístico: superando el antagonismo público-privado  

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Sumario: 1. Introducción, 2. El sustrato ideológico-liberal del derecho de propiedad, 3. El derecho urbanístico y su visión holística, 4. El urbanismo como función pública, 5. Conclusiones.


1. Introducción

Cuando pensamos en la propiedad y en los derechos reales derivados de ella, solemos limitar nuestro estudio a su fundamentación constitucional, al conjunto de facultades concedidas a los propietarios por el estatuto civil y a los escuetos límites a su ejercicio establecidos por ese cuerpo normativo.

Es decir, entendemos a la propiedad en un plano liberal e individualista, apartada del entorno físico y social, urbano o rural, y de los factores espaciales, culturales y temporales que la dotan de funcionalidad en la realidad.

El fragmentado tratamiento de la propiedad, característico de nuestra cultura jurídica debido a la influencia romano-germánica en el derecho peruano, subsiste en la actualidad por conservadurismo.

Tal reduccionismo en que incurre la academia peruana al entrar a tallar sobre el fenómeno de la propiedad inmobiliaria, cuyo análisis se limita en puridad a la teoría aportada por la doctrina civilista, soslaya otras cuestiones tratadas por ramas jurídicas que regulan la función administrativa del Estado.

Esto está sustentado teleológicamente en la satisfacción del interés público, de modo que inobserva que las problemáticas actuales sobre el crecimiento de las ciudades o la gestión del uso del suelo exceden en demasía la capacidad de respuesta del derecho privado.

Lo que nos lleva a poner en tela de juicio la vigencia de la polarización clásica esbozada en el esquema de interés privado – público, que defienden los doctrinarios más tradicionales.

Siendo esto así, hay razones suficientes para replantear los fundamentos teórico-jurídicos de la propiedad cimentada históricamente por el derecho romano-germánico y sobredimensionada en su ejercicio y protección por la corriente de pensamiento liberal  de fines del siglo XVIII.

El tema ha alcanzado al sistema jurídico de nuestros tiempos, pero, por diversas causas ha alcanzado nuevos postulados que se construyen a partir de un estudio integral, transversal e interdisciplinario del fenómeno llamado urbanismo. De aquí es parte medular la propiedad, como instrumento de producción de riquezas dentro de una economía de mercado modulada con postulados sociales y de justicia distributiva.

La repercusión de este tratamiento fragmentado en el plano material es constatable en el desorden con que han crecido nuestras ciudades, en el reparto de plusvalías y minusvalías urbanas de una manera tan desigual que profundiza las brechas entre los estratos socioeconómicos. O también en la ineficiencia de la gestión urbanística, en la pérdida de valor del patrimonio cultural de la nación, en los daños ambientales generados por el uso insostenible del suelo, en la ocupación desordenada del suelo, entre otros problemas.

Por tal motivo, en primer lugar desarrollaré en líneas generales sobre la teoría civilista del derecho de propiedad, cuyo respeto absoluto es su principal estandarte. Luego, trataré acerca de la visión holística que el derecho urbanístico introduce en su metodología en tanto rama jurídica autónoma.

Acto seguido, abordaré sobre el urbanismo como función estatal y, por último, comentaré acerca de los planes de desarrollo urbano y/o de acondicionamiento territorial en tanto instrumentos de gestión urbanística que atienden las necesidades particulares de sus circunscripciones municipales.

2. El sustrato ideológico-liberal de la derecho de propiedad

En la doctrina civilista solía decirse que el derecho de propiedad es un poder jurídico absoluto que permite a su titular usar, disfrutar, disponer y protegerlo mediante la reivindicación.

Este carácter absoluto hacía alusión a la sacralización de la propiedad de tal manera que su ejercicio estaba supeditado solo a la voluntad privada de su titular. Dicha visión proviene de un origen histórico-político del desarrollo de los Estados modernos, específicamente en el punto de inflexión de las estructuras económicas del Antiguo Régimen.

Tanto la Revolución Americana de 1776 y la Revolución Francesa de 1789 tuvieron como estandarte la defensa del derecho de propiedad, para la autonomía material, y de la vida y la libertad, para la autonomía espiritual del ser humano.

En ambos contextos «se ponía en riesgo la propiedad bien mediante los tributos que la corona británica imponía a las colonias americanas o bien mediante los impuestos que se querían incrementar con la convocatoria a los estados generales de la monarquía francesa».[1] Este enfoque fue relativizándose progresivamente con la constitucionalización del derecho civil, sin mellar la práctica codificadora para regular normativamente esta rama del derecho.

Que la propiedad y, por derivación, los demás derechos reales sean regulados sistemáticamente en el Código Civil, no es algo que debamos pasar inadvertido. Dicho de otro modo, que el legislador peruano haya decidido por la redacción de un capítulo sobre derechos reales en el Código sustantivo tiene su razón de ser; y es esta causa la que establece el sustrato de la propiedad en nuestro sistema jurídico patrimonial y su funcionalidad en el régimen económico.

Desentrañar la génesis de la codificación de la propiedad nos permitirá vislumbrar –o por lo menos cuestionar– si dicho tratamiento normativo tradicional responde eficazmente a los numerosos problemas desencadenados como consecuencia de las actividades productivas del ser humano y del desarrollo económico globalizado.

La práctica codificadora entierra sus raíces en la Europa occidental del siglo XIX, más concretamente en la Francia revolucionaria y en la Alemania liberal. Las cuales sirvieron como fuente normativa de los periodos codificadores desarrollados desde los inicios de la república peruana para afirmar la independencia de la monarquía española en el terreno legislativo.

No obstante, si bien hubo un deslinde formal con la normatividad hispana tras la promulgación del Código Civil de 1852 y del Código Procesal Civil del mismo año. Las tradiciones romana, germana y canónica ya estaban arraigadas en nuestra cultura jurídica, de modo que el sustrato teórico construido en la Europa continental sembró su semilla jurídica en la política legislativa subsistente hasta nuestros días.[2]

Si observamos con mayor detenimiento la historia, podremos notar que la existencia de los Códigos responde a la exigencia de predictibilidad, seguridad y sistematización jurídica necesaria para la instauración del modelo político de Estado Liberal que se contraponga definitivamente al Antiguo Régimen o Absolutismo.

Siendo, por tanto, en este contexto en que las ideologías liberales propugnaban por el reconocimiento y la garantía de una esfera de libertad humana tras los excesos de la monarquía absolutista.

Es decir, por la consecución de un ámbito individual excluyente de toda injerencia estatal, surge el Code Civil de 1804, de la mano del gran jurista francés Portalis (1745-1807) por mandato directo de Napoleón.

Lo sucesivo en la realidad peruana no es más que el mantenimiento de dicha práctica codificadora, llegando hasta una tercera etapa de la codificación –antecedida por la Constitución peruana de 1979–, conformada por el Código Civil de 1984, el Código Procesal Civil de 1992, el Código del Niño y del Adolescente de 1993, entre otros cuerpos normativos.[3]

Aquí es donde cabe preguntarnos: ¿Qué implica que el derecho real de propiedad sea objeto de la tradicional codificación civilista? Pues que «el derecho civil codificado exalta la patrimonialización por encima de las circunstancias sociales»[4].

Esto es, que se otorguen a los particulares la potestad de autorregular sus intereses, pues se concebía que estaban en la posición más óptima para ello, sin necesidad de intervención estatal mediante su potestad legisladora. El Estado, en esta visión sesgada del derecho civil en cuanto al derecho de propiedad se refiere, era una suerte de enemigo que tenía una obligación de abstención.

La propiedad, desde el enfoque del derecho civil tradicional, es definida en su contenido como aquel derecho sustantivo positivado por el derecho objetivo, que concede una situación jurídica activa o de ventaja a determinadas personas.

Todo con el fin de que puedan ejercitar potestativamente un conjunto de facultades sobre los bienes capaces de ser apropiados y explotados para la satisfacción de sus intereses económicos. En este sentido, la teoría general de los derechos reales tiene por validado que una relación jurídica-real es aquella en la que un sujeto de derecho ostenta un poder jurídico en forma absoluta y excluyente sobre los bienes, para usar, disfrutar, disponer y protegerlo por la reivindicación y otros mecanismos procesales.

Que el derecho real de propiedad sea absoluto significa que puede oponerlo frente a terceros (erga omnes)[5], y que sea excluyente implica que el titular está facultado para rechazar el ejercicio de otro sujeto, lo que incluye al Estado[6].

En este punto es donde surgen los inconvenientes en cuanto a la concepción ideológica de la propiedad, ya que el Código de Napoleón de 1804 –el cual influyó rigurosamente en la familia jurídica romano-germánica, y por ende, en el derecho peruano– «se inspira en la Declaración de  los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789, que en su artículo 17 prescribió que la propiedad es inviolable y sagrada por lo que solo cabe su privación mediante causa de necesidad pública constatada por ley»[7] .

Algo muy semejante a la garantía constitucional establecida en el artículo 70 de nuestra Carta Fundamental de 1993. En otras palabras, la doctrina tradicional del derecho civil concibe a la propiedad como un derecho ilimitado prima facie, pero que admite restricciones legales solo en situaciones excepcionalísimas.

Sin embargo, siguiendo al jurista Gonzáles Barrón, «se asume, por tanto, una perspectiva reduccionista del fenómeno jurídico, pues se estudia el derecho subjetivo (el derecho de propiedad en este caso) como potestad del individuo, como si este estuviera solo o aislado de la comunidad»[8].

Esta concepción desfasada de la propiedad, pero subsistente en un sector considerable de la doctrina y jurisprudencia contemporánea, ha propiciado la dominación de un estrato socioeconómico sobre el sector de la población sumida en la pobreza, en la escasez de recursos, en la imposibilidad de acceder a una vivienda adecuada o a algún crédito financiero para ello.

Ha provocado también la segregación urbana en la sociedad, que resulta incompatible en un Estado democrático, la especulación del suelo y su tratamiento económico cual si fuere un bien comercializable, un recurso inagotable.

Ante esta crisis aparece una visión holística de la propiedad como parte integrante de un fenómeno más complejo y, por ello, transversal e integrador: el urbanismo. Esta materia, nos dice Gonzáles Barrón, «abarca todas las actividades dirigidas al uso y transformación del suelo.

Y por tanto tiende a compatibilizar los diversos usos de la tierra (ambientales, culturales, militares, sanitarios, etc.)»[9]; asuntos que rebasan en demasía la escueta regulación de la codificación civilista. Para concebir esta visión integradora es necesario partir por la premisa de que la persona humana no es un ser a-histórico, errante, un ente individual y abstracto.

Sino que es una individualidad que habita en una colectividad y se relaciona con su entorno y naturaleza a la cual transforma mediante sus acciones tendientes al máximo provecho de los recursos necesarios para su supervivencia y desarrollo. Un fenómeno así debe ser objeto de estudio, dentro del campo jurídico, por una rama igualmente integral: el derecho urbanístico.

3 El derecho urbanístico y su visión holística

Habiendo expresado la insuficiencia del tratamiento reduccionista de la propiedad desde el derecho civil, corresponde ahora señalar una definición del derecho urbanístico que congregue a la propiedad en su objeto de regulación y la estudie desde una visión holística.

Es decir, como una institución jurídica transversal y armonizadora de intereses generales y particulares. Resulta menester, por tanto, precisar la naturaleza, finalidad y sujetos intervinientes en la concreción del derecho urbanístico, así como los componentes que dotan a la propiedad de funcionalidad en el seno del fenómeno del urbanismo.

El profesor Ortiz Sánchez nos dice que, a fin de concebir adecuadamente el contenido disciplinario del urbanismo y del derecho urbanístico, se debe establecer a la ciudad como punto de referencia en cuanto al objeto de estudio se refiere.[10]

La ciudad es el producto de un proceso de transformación progresiva del entorno natural a un hábitat con componentes artificiales creados por las distintas actividades del ser humano para la satisfacción de sus múltiples necesidades.

Es, en otras palabras, un fenómeno social, económico y cultural destinado a la mejora de la calidad de vida de la colectividad y al desarrollo de la persona humana en todas sus dimensiones que lo conforman, convirtiéndose en uno de «sus inventos más complejos».[11]

Por su parte, y de forma categórica, el jurista Gonzáles Barrón nos expresa que el derecho urbanístico «es el conjunto de principios y normas que regulan la ordenación y gobierno del suelo, lo que incluye las actividades de gestión, ejecución y control de los procesos de transformación de dicho recurso encaminados a su utilización».

Así, nos señala que esta rama del derecho abarca la planificación urbana, que es el instrumento base de este conjunto normativo, por cuanto el territorio requiere de directrices técnicas para su aprovechamiento sostenible; la ejecución del planeamiento o la gestión urbanística, el estatus jurídico del suelo, que somete al propietario al control de los procesos de urbanización y edificación; y el contenido de la propiedad, sus límites establecidos por la zonificación, el índice del suelo urbano y los deberes ecológicos y culturales.[12]

Siguiendo la misma línea, el doctor Hildebrando-Pozo Díaz nos señala que el derecho urbanístico en el Perú surge a raíz de la Constitución de 1979, ya que en esta se reconoció como un derecho de la familia contar con una vivienda adecuada, haciendo una reserva de ley la regulación de la utilización del suelo.[13] En este sentido, nos dice que:

El urbanismo y el derecho urbanístico no son un asunto que interesa únicamente al Estado (…). Si bien las administraciones públicas competentes deben tener a su cargo la planificación, la regulación y el control urbano, los propietarios del suelo, el sector empresarial y, definitivamente, los pobladores o vecinos, son participantes de las actividades urbanizadoras y constructivas de los distintos espacios de las ciudades. El propietario tiene para sí los derechos de propiedad y edificación; los empresarios desarrollan actividades empresariales e inmobiliarias, y los vecinos actúan como elementos vitales de estos procesos.[14]

De esto se concluye que ya no tiene utilidad mantener la línea divisora entre los intereses privados y públicos, y por ende, conjurar la intervención estatal a través de su función administrativa y legislativa destinada a la ordenación y gestión del territorio, la cual se fundamenta en la atención del interés general.

Así, podemos ensayar una definición propia de esta rama jurídica autónoma: El derecho urbanístico, decimos, es el conjunto de reglas cuyo objeto de estudio es el ordenamiento territorial, los procesos de asentamientos humanos en los espacios físicos y la regulación de la utilización del suelo que comprende su preservación, aprovechamiento racional y gestión eficiente. Teniendo en cuenta que el aspecto teleológico es el de garantizar a la persona humana una calidad de vida en condiciones dignas y equitativas.

La propiedad, por tanto, es dotada por el urbanismo de una visión holística, por cuanto requiere de un estudio transversal, interdisciplinario y cooperativo entre el sector público y privado para la consecución del desarrollo colectivo.

Transversal porque introduce los métodos de otras especialidades jurídicas: derecho administrativo, ambiental, municipal, civil, registral, tributario, consumidor, agrario y aguas.

Interdisciplinario por cuanto es estudiada por disciplinas ajenas al derecho, como la arquitectura, la ingeniería (civil, forestal o sanitaria), la sociología, la gestión pública y la ciencia del urbanismo.

Y cooperativo porque destruye el paradigma de la polarización del derecho, ya anacrónica,  para pasar a un enfoque armonizador entre las actividades del Estado, los agentes económicos y la sociedad civil. La finalidad de esto es la materialización armoniosa de la función económica, ambiental, social y cultural de la propiedad en la realidad.

Entonces, la compatibilidad que debe existir entre la visión civil y el derecho urbanístico puede ejemplificarse en la facultad de edificación inmanente al derecho de propiedad, que –a decir de Fernández Salas y Pinedo Arévalo– admite «las regulaciones estatales que puedan encaminar el uso de la propiedad hacia el cumplimiento de las políticas públicas que el Estado diseñe en el sector urbano».[15]

Lo que se infiere de esta idea es que si bien el ius aedificandi es una potestad del titular del derecho de propiedad, se encuentra delimitada por los parámetros urbanísticos y edificatorios establecidos tras un estudio técnico de la arquitectura y del urbanismo.

El objetivo que se persigue con estas delimitaciones técnicas es la aplicación del principio de función social de la propiedad, que es aterrizada en los planes de desarrollo urbano y/o de acondicionamiento territorial para el proceso de urbanización y gestión territorial de las circunscripciones municipales.

4. El urbanismo como función pública

De lo dicho hasta aquí se colige que la ocupación del suelo, su aprovechamiento sostenible y la edificación no son actividades que conciernen de manera exclusiva y excluyente a la esfera de libertad del ser humano, aunque este tenga bajo su dominio o señorío una parcela de tierra.

Esto es así por cuanto el acondicionamiento del entorno físico a las necesidades de la colectividad es un asunto que trasciende los linderos del interés privado y conminan a que el ejercicio de las facultades derivadas de la propiedad se materialicen en consonancia con el bien común.

Hablamos de una obligación que emana de una consideración elemental: los predios no son más que polígonos o fracciones de tierra que el ser humano realiza a fin de distribuirlos entre los miembros de la sociedad de la forma más eficiente para la producción de riqueza y más justa a efectos de garantizar el crecimiento en igualdad de condiciones.

Es decir, la propiedad predial es una parte integrante inseparable de la tierra, que inexorablemente condiciona a los habitantes a asumir deberes y cargas para alcanzar el desarrollo colectivo.

Entonces, en este punto donde debemos tener una visión macro del fenómeno del urbanismo, dentro de la cual la propiedad es uno de los instrumentos esenciales para la consecución de sus fines.

La naturaleza del proceso de urbanización, es conceptualizada como la transformación de la tierra rural en suelo urbano a través de la ejecución de obras de saneamiento y servicios públicos esenciales y de servicios públicos que si bien no condicionan la recepción de obras en el procedimiento de habilitación urbana regulado en la legislación de la materia, sí mejoran el progreso de la urbanización y eleva el estándar de calidad de vida de sus habitantes.

Estos servicios concretizan los derechos sociales, por lo que estos son: hospitales, centros de asistencia social, colegios, universidades, centros culturales, zonas de esparcimiento, parques, cementerios, entre otros equipamientos urbanos.

Por tanto, debido a que el urbanismo es un fenómeno por el cual se construye progresivamente una ciudad, la cual viene convirtiéndose en el principal hábitat de la humanidad, resulta imperioso integrarla dentro de las funciones públicas del Estado a efectos de garantizar la satisfacción del interés público.

Siendo esto así, la propiedad –en todas sus modalidades– es susceptible de intervenciones graduales por las actividades de la administración pública, sean legislativas, ejecutivas o jurisdiccionales.

Sin que ello pueda constituir vulneraciones a las libertades fundamentales ni suponga un ejercicio arbitrario de las competencias y atribuciones asignadas constitucionalmente. En efecto, los preceptos de la Constitución vigente fundamentan la función pública del urbanismo:

 

Constitución Política del Perú de 1993

Naturaleza pública del desarrollo urbano sostenible y del ordenamiento territorial

Capítulo II.- Del ambiente y los recursos naturales Se establece que los recursos naturales, renovables y no renovables, son patrimonio de la Nación y que el Estado es soberano en su aprovechamiento. Asimismo, impone al Estado la obligación de diseñar e implementar la Política Nacional del Ambiente, a fin de promover el uso sostenible de los recursos naturales, la conservación de la biodiversidad y de las áreas naturales protegidas, y el desarrollo sostenible de la Amazonía.
Capítulo III.- De la propiedad Se impone la obligación que la propiedad se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites legales. Se garantiza su inviolabilidad, salvo que por causa de seguridad nacional o necesidad pública declarada expresamente por ley se prive de su ejercicio absoluto mediante el mecanismo expropiatorio previo pago justipreciado. A esto habría que añadir el interés social como causa expropiandi establecida en el artículo 21.2 de la Convención Americana de Derechos Humanos (CADH), cuyos preceptos se adscriben al derecho interno de rango constitucional[16].

En cuanto a los bienes de dominio público, estos revisten de las características de inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad, aunque este último no este señalado explícitamente. La imprescriptibilidad se extiende a los bienes de dominio privado del Estado tras la promulgación de la Ley 26918 del 25 de noviembre del 2010.

Capítulo VI.-  Del régimen agrario y de las comunidades campesinas y nativas El Estado se encuentra obligado a fomentar el desarrollo agrario, garantizando el derecho de propiedad sobre la tierra agrícola, en forma privada o comunal o en cualquier otra forma asociativa. El régimen normativo agrario es parte integrante de la Política Nacional de Ordenamiento Territorial e indisoluble del desarrollo urbano sostenible, por cuanto existe una relación dinámica entre los centros urbanos y las zonas rurales.
Capítulo XIV.- De la descentralización. Competencias de los Gobiernos Regionales y Locales. Los Gobiernos Regionales y Locales, en tanto entidades creadas en el marco de la Política Nacional de Descentralización, ostentan competencias para la administración de sus circunscripciones. Así, los Gobiernos Regionales son competentes para formular y aprobar el Plan de Desarrollo Regional concertado con las municipalidades y  la sociedad civil, en aras de promover el desarrollo socioeconómico regional.

Mientras que los Gobiernos Locales son competentes para promover la prestación de servicios públicos de su responsabilidad, en consonancia con los planes y políticas generales diseñados por Gobierno Central. Para esto ostentan la competencia de planeamiento urbano, que incluye la elaboración de los planes de desarrollo urbano y rural, la zonificación, el urbanismo y el acondicionamiento territorial; desarrollan y regulan actividades y/o servicios de educación, salud, vivienda, saneamiento, medioambiente, sustentabilidad de los recursos naturales, transporte colectivo, circulación, turismo, conservación del patrimonio cultural de la Nación ubicado en sus localidades, recreación, cultura, deporte; todo esto conforme a la legislación de la materia.

Tabla de elaboración propia.

Por consiguiente, el sustrato constitucional del urbanismo conlleva a que el régimen normativo de la propiedad tienda a compatibilizar los intereses privados y económicos con los intereses sociales y generales para alcanzar los objetivos inmanentes del desarrollo urbano sostenible y del ordenamiento territorial de la Nación.

Una de las funciones del derecho urbanístico es conciliar los intereses disímiles prima facie, pero de funcionalidad armónica siempre y cuando se implementen los mecanismos administrativos y normativos.

Mecanismos que, además de otorgar y garantizar derechos subjetivos, asignen correlativamente deberes a los sujetos de derecho privado y competencias a las entidades que conforman la administración pública. Esto con el propósito de diseñar un sistema urbanístico que construya ciudades sostenibles y el ordenamiento territorial en zonas rurales y forestales.

Así, esta tendencia de superación de la dialéctica público-privado, ha sido la causa de la promulgación de cuerpos normativos de control de la actividad urbanizadora pública y privada, siendo los principales, de alcance nacional, los siguientes:

  1. Código Civil de 1984 (Libro V – Derechos reales)
  2. Ley 27117, Ley General de Expropiación
  3. Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, y su reglamento
  4. Ley 28976, Ley Marco de Licencia de Funcionamiento
  5. Ley 27857, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, y su reglamento
  6. Ley 31056, Ley que Amplía los Plazos de la Titulación de Terrenos Ocupados por Posesiones Informales y Dicta Medidas para la Formalización, y su reglament
  7. Ley 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales, y su reglamento
  8. Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades; ix) el Decreto Supremo 011- 2006-VIVIENDA, que aprobó el Reglamento Nacional de Edificaciones
  9. Decreto Supremo 022-2016-VIVIENDA, que aprobó el Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible.

En consecuencia, el estudio de la propiedad y –desde un enfoque macro– del urbanismo, exige la superación del antagonismo tradicional que oponía y excluía la intervención del Estado en el ejercicio de las facultades de los titulares de dominio y de cualquier otro derecho o hecho sobre la tierra. Lo que irremediablemente nos dirige a estudiar el estatuto civil de los derechos reales y la normativa urbanística-ambiental de manera complementaria e indisoluble.

En suma, los problemas actuales nos conmina a que dirijamos nuestros esfuerzos al estudio del derecho urbanístico, pues bien se ha dicho que esta rama jurídica es la plasmación de los derechos reales a la realidad; es, pues, su expresión fenoménica.

5. Conclusiones

Los problemas actuales que subyacen en las ciudades y en la gestión territorial de los recursos naturales exceden en demasía la regulación civilista del derecho de propiedad, pilar del desarrollo económico y del proceso de urbanización del suelo.

Su sustrato ideológico se remonta en los inicios de la práctica codificadora de la Francia revolucionaria y en la Alemania liberal, así como en la revolución de las colonias estadounidense, las cuales propugnaban por el respeto irrestricto de la libertad, la vida y la propiedad.

Esta ideología liberal que exaltaba la emancipación de la persona humana y conjuraba la intervención del poder público, influyó fuertemente en los Códigos Civiles que sirvieron de modelo de las etapas codificadoras peruanas.

Así, en lo que respecta al derecho de propiedad, esta era concebida como un poder o señorío absoluto que permitía a su titular a usar, disfrutar, disponer y proteger mediante la reivindicación, sin más límites que los impuestos por su autonomía de la voluntad.

Frente a esta base ideológica de la propiedad, surge el derecho urbanístico para dotar un enfoque holístico e integrador de un fenómeno más extenso y de una dinámica más compleja: el urbanismo; entendida esta como el proceso económico, social y cultural por la cual una sociedad transforma su entorno físico, acondiciona su territorio y lo ocupa para la satisfacción de sus necesidades más primarias como el de vivienda.

El derecho urbanístico, por tanto, es la rama jurídica que se encarga de estudiar tal fenómeno a efectos de ordenar el territorio, distribuir las plusvalías urbanas equitativamente y conjurar la segregación socioeconómica, gestionar el uso sostenible del suelo e imponer los estándares mínimos de edificación y habilitaciones urbanas.

Sobre la base de lo anterior, se colige que el urbanismo no es un asunto que concierna al ámbito privado, sino que más bien es parte integrante de la función pública estatal. Así, la Constitución Política de 1993, dentro de su parte orgánica y de los preceptos que configuran el modelo económico, se establece el régimen de la propiedad y su carácter inviolable. Salvo que por seguridad nacional, necesidad pública e interés social declarada expresamente por ley, y previo pago justipreciado, se disponga su expropiación.


[1] FERNÁNDEZ SALAS, José y PINEDO ARÉVALO, Katia Lucía. Entre la visión civil y la visión urbanística del derecho de propiedad: apuntes sobre el caso del Hotel Sheraton del Cusco. En: Propiedad. Enfoque urbanístico y registral. Lima: THĒMIS, 2020, primera edición, p. 60.

[2] CHANAMÉ ORBE, Raúl. Tratado de Derecho Constitucional. Lima: Instituto Pacífico, 2019, primera edición, pp. 46-48.

[3] Idem.

[4] GONZÁLES BARRÓN, Gunther. Derecho Urbanístico. Vol. 1. Lima: Legales Ediciones, 2013, sétima edición, p. 33.

[5] Un sector de la doctrina señala que la relación jurídica-real no solo establece un poder sobre los bienes, sino que además genera un vínculo con todas las personas ajenas a dicha relación, de manera que estas últimas tendrán una posición de sujetos universalmente opuestos, por lo que han de cumplir un deber de abstención de cualquier injerencia que perturbe el ejercicio del derecho real por su titular.

[6] GONZÁLES LINARES, Nerio. Derecho Civil Patrimonial. Derechos Reales. Lima: Palestra Editores, 2006, pp. 74-76.

[7] GONZÁLES BARRÓN, Gunther. Op. cit., pp. 34-35.

[8] Idem.

[9] Ibid., p. 201.

[10] ORTIZ SÁNCHEZ, Iván. Introducción al Derecho Urbanístico. Lima: Fondo Editorial del PUCP, de la colección «Lo Esencial del Derecho» Nº 23, primera edición, 2017, p. 21-22.

[11] Idem.

[12] GONZÁLES BARRÓN, Gunther. Op. cit., p. 288. Itálicas agregadas.

[13] CASTRO-POZO DÍAZ, Hildebrando. Derecho Urbanístico. Lima: Grijley, 2007, segunda edición, p. 61.

[14] Ibid., p. 62.

[15] FERNÁNDEZ SALAS, José y PINEDO ARÉVALO, Katia Lucía. Op. cit., p. 64.

[16] GONZÁLES BARRÓN, Gunther. Op. cit., p. 346.

Comentarios:
Bachiller de la facultad de derecho de la Universidad de San Martín de Porres. Miembro del Centro de Estudios de Derecho Civil (CEDC) de la misma casa de estudios. Practicante profesional de la Comisión de Dumping, Subsidios y Barreras Comerciales No Arancelarias del Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y Propiedad Intelectual (Indecopi). 2 Composición perteneciente a la primera etapa del desarrollo musical de Chabuca Granda, cuya totalidad de obra musical fue declarada patrimonio cultural inmaterial de la Nación por el Ministerio de Cultura mediante Resolución Viceministerial 001-2017-VMPCIC-MC del 05 de enero del 2017.