Fundamento destacado: 4.6. De los dispositivos normativos y de la jurisprudencia citada en el numeral precedente se desprende que:
a) El contrato preparatorio es aquel en el que se prepara la celebración del contrato definitivo y, por ende, se establece una obligación de hacer, consistente en la celebración posterior de un contrato definitivo. En cambio, el contrato definitivo es aquel en el que se celebra el contrato típico o atípico definitivo y, por tanto, se establecen las obligaciones de dar, hacer o no hacer del contrato que se obligaron celebrar en el contrato preparatorio.
b) Las expresiones, como por ejemplo, “promesa de vender” o “promesa de adquirir” no constituyen características configuradoras del contrato preparatorio de promesa de venta, en tanto que las mismas suelen ser usadas de manera inapropiada en los contratos de compraventa. Por consiguiente, estaremos ante un “contrato de compraventa” y no ante uno de “promesa de venta”, cuando se aprecie en el supuesto contrato de promesa de venta: a) la transmisión del bien; o, b) el pago de una parte del precio; es decir, cuando se advierta que, a través del supuesto contrato de promesa de venta, se viene ejecutando, en realidad, las prestaciones propias de los contratos de “compraventa”, “compraventa con reserva de propiedad”, “compraventa sujeta a condición”, “compraventa sujeta a plazo resolutorio” etc.
Sumilla. CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Las expresiones, como por ejemplo, “promesa de vender” o “promesa de adquirir” no constituyen características configuradoras del contrato preparatorio de promesa de venta, en tanto que las mismas suelen ser usadas de manera inapropiada en los contratos de compraventa. Por consiguiente, estaremos ante un “contrato de compraventa” y no ante uno de “promesa de venta”, cuando se aprecie en el supuesto contrato de promesa de venta: a) la transmisión del bien; o, b) el pago de una parte del precio; es decir, cuando se advierta que, a través del supuesto contrato de promesa de venta, se viene ejecutando, en realidad, las prestaciones propias de los contratos de “compraventa”, “compraventa con reserva de propiedad”, “compraventa sujeta a condición”, “compraventa sujeta a plazo resolutorio”, etc.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
Casación N° 3063-2019, Cusco
Lima, ocho de setiembre de dos mil veintidós.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA, vista la causa número tres mil sesenta y tres – dos mil diecinueve, en audiencia pública de la fecha y producida la votación de acuerdo a ley, emite la siguiente sentencia.
I. ASUNTO:
Se trata del recurso de casación interpuesto por el demandante Néstor Dionicio Villanueva Sánchez, contra la sentencia de vista contenida en la resolución de fecha once de abril de dos mil diecinueve, emitida por la Sala Mixta, Liquidadora y de Apelaciones de Canchis – Sicuani, que confirma la sentencia apelada, contenida en la resolución de fecha siete de noviembre de dos mil dieciocho, que declaró infundada la demanda.
II. ANTECEDENTES:
2.1. DEMANDA.- Néstor Dionicio Villanueva Sánchez y Doris Berónica Gutiérrez Sánchez, a través de su demanda de cumplimiento de contrato e indemnización, solicitan, como pretensión principal, que los demandados cumplan con suscribir el contrato definitivo de compraventa del terreno rústico denominado “Kcullo Mocco” (ubicado en el distrito de Sicuani); y, como pretensión accesoria, pagarles una indemnización por responsabilidad contractual; en mérito a los siguientes argumentos:
a) El 10 de julio de 2010 suscribieron con los demandados (vendedores) una escritura pública de promesa de venta con arras de retractación (acto jurídico objeto de cumplimiento); y, en mérito a dicho acto jurídico, estos últimos se obligaron a transferirles la propiedad del terreno denominado “Kcullo Mocco”, por el precio de S/ 70,000.00 (el cual debía ser cancelado en dos partes: S/ 31,500.00 al momento de la suscripción de la minuta y S/ 35,500.00 al momento de la formalización de la transferencia).
b) Actualmente los demandados (vendedores) ya consiguieron con regularizar su derecho sobre el referido inmueble, dado que el Juez del Primer Juzgado Mixto de Canchis, vía ejecución de sentencia, les transfirió la propiedad del mismo. Sin embargo, los mismos se niegan a formalizar el contrato de definitivo de compraventa, a pesar de que hasta la fecha le abonaron a estos últimos la suma de S/ 52,800.00.
2.2. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA.- La demandada Juliana Fernández Curo, a través de su escrito de contestación de demanda, refiere que:
a) Celebró con los demandantes (compradores) el contrato de promesa de venta con arras de retractación y fijaron como plazo de vigencia del mismo hasta octubre de 2010.
b) Recibió al momento de suscribir el contrato de promesa de venta la suma de S/ S/ 31,500.00; por lo que, quedó pendiente de pago el monto de S/ 38,000.00, que los demandantes debían entregar en octubre de 2010; sin embargo, los mismos no lo hicieron, es decir, no cumplieron con la condición establecida en la cláusula segunda del contrato preparatorio.
c) Los demandantes aceptaron celebrar el referido contrato, a pesar de que sabían que el referido inmueble estaba inmerso en un proceso judicial.
d) La regularización de los documentos de tal inmueble, establecida en la cláusula segunda, no es sinónimo de prórroga ni de indeterminación de plazo contractual; tanto más, si no se estableció una condición de esa naturaleza.
2.3. DEMANDA RECONVENCIONAL.- Juliana Fernández Curo (demandada), a través de su demanda reconvencional, solicita el reconocimiento de la resolución del contrato de promesa de venta (objeto de este proceso); y, el pago de una indemnización ascendente a S/ 121,500.00 por concepto de daño emergente y lucro cesante, en mérito a los siguientes argumentos:
a) Los demandantes no cumplieron con su obligación en la fecha en la que debió celebrarse el contrato definitivo (octubre de 2010); por lo que, en mérito a la cláusula segunda del contrato preparatorio, este quedo sin efecto por causa imputable a los demandantes; tanto más, si ambas partes no acordaron la renovación del indicado contrato.
b) La resolución del contrato fue formalizada mediante carta notarial de fecha 07 de enero del 2013 y notificada a los demandantes el 19 de febrero de 2013; por consiguiente, se debe reconocer la resolución de dicho contrato preparatorio.
c) Devolvió los montos que los demandantes le depositaron, mediante dos depósitos judiciales ascendentes en total a S/. 31,500.00.
2.4. SENTENCIA.- Luego de haberse tramitado el proceso conforme a su naturaleza, el Juez del Juzgado Civil de Canchis – Sicuani, de la Corte Superior de Justicia de Cusco, a través de la sentencia contenida en la resolución N.° 78, declaró:
a) Infundada la demanda; y, dejó a salvo el derecho de los demandantes para que soliciten, en la vía que corresponda, la devolución de su dinero.
b) Fundada en parte la demanda reconvencional; y, en consecuencia, resuelto el contrato de promesa de venta de fecha 10 de julio de 2010 celebrado entre ambas partes.
c) Infundada en parte la demanda reconvencional; esto es, en el extremo que se solicitó el pago de una indemnización ascendente a S/ 121,500.00 por concepto de daño emergente y lucro cesante.
d) Improcedente la pretensión de los terceros excluyentes de propiedad, referida al reconocimiento de propiedad sobre el referido inmueble.
Los fundamentos principales en los que dicho juez sustentó su decisión fueron los siguientes:
a) Con respecto al cumplimiento de contrato, ninguna de las partes cumplió con su respectiva obligación; por lo que, no resulta posible que el demandante le exija a la demandada la celebración del contrato definitivo de compraventa.
b) Con relación al reconocimiento de resolución extrajudicial, el contrato preparatorio que ambas partes suscribieron, al no contar con un plazo específico, venció al cabo de un año y desde ese momento quedó sin efecto; por lo que, corresponde reconocer la resolución del referido contrato.
[Continúa…]
