En los últimos años se ha desarrollado una nueva experiencia de trabajo y ocupación inmobiliaria para profesionales independientes, que en lugar de trabajar en la soledad de su hogar o en la incomodidad de un café, acuden a un espacio compartido, diseñado expresamente para relacionarse con otros profesionales afines, ocupando mesas de trabajo, cubículos o a veces oficinas exclusivas al interior de un inmueble mayor.
Estos inmuebles están dispuestos para compartir bienes y servicios como la cafetería, directorios, zonas de descanso, impresoras, internet, etc. No solo se trata de reducir costos sino de participar de un ambiente agradable que resulta inspirador para la producción. La cercanía material entre los participantes es esencial, pero cada profesional se ocupa de su propio negocio y responde por él. El tiempo es variable, puede que algunos tomen el lugar por varios meses o solo por algunos días u horas.
Estos conglomerados y la ocupación que ahí se produce no tienen una regulación especial en el Perú, de modo que los propietarios organizan el negocio a través de contratos innominados y locación de servicios integrados o complementarios. Estamos ante “arrendamientos”, aunque los operadores se resistan a utilizar esta denominación, pero debemos reconocer que los actos jurídicos que dan lugar al coworking se apartan en varios aspectos de las consideraciones que inspiran la regulación del “contrato de arrendamiento” (artículo 1666 del Código Civil). Hay que hilar muy fino para que el contrato proteja adecuadamente los derechos del dueño y garantice la satisfacción de los usuarios.
La complejidad radica en que los arrendatarios no necesariamente gozan de la misma calidad posesoria. Los ocupantes son poseedores exclusivos, inmediatos y legítimos de las secciones que hayan adquirido en esa condición (artículo 896 del Código civil), pero son coposeedores de los bienes compartidos que hayan decidido tomar (artículo 899 del Código Civil). Aquí se confirma una excepción al artículo 887 del Código Civil, impuesta por la realidad. Según esta norma los “bienes integrantes” no pueden ser objeto de derechos singulares porque el Código entiende que estamos ante “un solo bien”, cuyos componentes no pueden ser explotados separadamente. Esto implicaría que una oficina cerrada o un cubículo dentro de un espacio mayor no podrían ser materia de un derecho de uso exclusivo. Semejante norma no imaginó el coworking.
Es evidente que en las circunstancias de este negocio, la explotación separada de algunos componentes es perfectamente posible, pues el contrato prevé la forma ordenada de usar las secciones exclusivas y el compartir espacios y servicios. El contrato es en el fondo una suerte de reglamento interno de un mini condominio, donde los titulares de secciones separadas no son propietarios, pero sí “usuarios”, y donde los bienes y servicios comunes son fundamentales. Aquí no aplica el régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, pero el contrato es capaz de generar el estatuto jurídico para que esto funcione.
La coposesión de lo compartido es legítima e inmediata. Pese a que los títulos de ocupación no son necesariamente iguales, la “posesión”, que es pura apariencia, otorga a todos los ocupantes los mismos beneficios y privilegios de este derecho real. Es decir, los arrendatarios gozan de presunciones, derecho al reembolso de mejoras y sobre todo el derecho a no ser retirados por la fuerza. Esta calidad es peligrosa, pues el negocio del profesional podría dar lugar a la persecución de sus bienes en el lugar equivocado, en perjuicio de los demás ocupantes y el dueño. Ni que decir de la vocación por quedarse en el sitio, que es un aspecto que perturba a un negocio de gran movilidad y que por lo mismo requieren mecanismos legales para retirar o impedir el reingreso de usuarios morosos o caducos. Sería absurdo que el propietario deba acudir a un proceso desalojo para deshacerse de un ocupante que ha perdido el título. El tema puede ser abordado en el contrato, pero también hay que tener cuidado para no contradecir normas de orden público sobre el particular. De esto me ocuparé en otra ocasión.
