Estimados lectores, compartimos un breve fragmento del libro Derechos reales, del reconocido civilista Aníbal Torres Vásquez, lectura imprescindible para todo estudioso del derecho.
Cómo citar: Torres Vásquez, Aníbal. Derechos reales. Tomo II, segunda edición, Instituto pacífico, 2021, pp. 731-742.
Sumario: 1. Actos de disposición o gravamen de la cuota ideal, 2. Derecho de preferencia o tanteo, 3. Derecho de retracto del copropietario, 4. Inscripción de las cuotas ideales.
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Disposición de la cuota y sus frutos
Artículo 977. Cada copropietario puede disponer de cuita ideal y de los respectivos frutos. Puede también gravarlos
Antecedentes normativos: CC italiano: art. 1105.
Concordancia: CC: arts. 890, 969.
Para disponer o gravar el bien común o una parte material de él se requiere e acuerdo unánime de los copropietarios (art. 971.1).
En cambio, cada copropietario puede disponer y gravar su cuota ideal y los respectivos frutos (art. 977), puede hacerlo a título oneroso o gratuito, por acto entre vivos o por causa de muerte. Ejerce estas facultades sin el asentimiento de los demás copropietarios, quienes no tienen derecho de preferencia, salvo para evitar la subasta (art. 989); pero si tienen el derecho de retracto (art. 1599.2). Los acreedores pueden embargar y ejecutar la parte ideal que su deudor tiene en el bien común.
El art. 977 consagra el ius abutendi (derecho de disposición y gravamen) del copropietario tanto de su cuota ideal como de los frutos sin el asentimiento de los demás copropietarios; sus acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar la partición[1].
A la cuota ideal también se le conoce en nuestro medio con la denominación de «acciones y derechos» que el propietario tiene en el bien común.
1. Actos de disposición o gravamen de la cuota ideal
La ley coloca al copropietario en el mismo nivel del propietario respecto de su cuota parte, es decir, el copropietario tiene el derecho real de propiedad exclusiva de su cuota ideal, de la cual puede disponer y gravar en favor de cualquier otro propietario o de un tercero, sin el consentimiento de los demás copropietarios, Además, qué duda cabe que puede disponer y gravar los frutos repartidos que ha producido el bien común. Esto es lógico, porque tanto la cuota ideal (bien incorpóreo) sobre el bien común como los frutos (bienes corpóreos) repartidos que ha producido dicho bien, constituyen propiedad individual de la cual el copropietario puede disponer y gravar a su libre arbitrio, dentro de los límites de la ley. Por la misma razón, los acreedores pueden embargar y ejecutar la parte ideal que su deudor tiene en el bien común, sin esperar el resultado de la partición.
Son actos de disposición los de enajenación de la propiedad de un bien (venta, donación, permuta, legado, consolidación, etc.), así como la renuncia y el abandono. El Código no se refiere a la renuncia. En Derecho comparado encontramos que, por ejemplo, el art. 1989 del Código Civil y Comercial argentino prescribe que «la renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos»[2]. Una solución legal como esta hace falta en nuestro código. De otra parte, los actos de gravamen suponen una obligación principal, como afectar un bien (con hipoteca, garantía mobiliaria, anticresis), en garantía de una deuda propia o ajena (obligación principal). El incumplimiento de la obligación puede conducir a la ejecución del bien afectado[3]. Los gravámenes que pesan sobre un bien se diferencian de las cargas, debido a que en estas no hay obligación garantizada (usufructo, servidumbre, impuestos, etc.).
La cuota ideal se puede vender, donar, permutar, dar en pago, hipotecar, etc., sin afectar en modo alguno una parte material del bien inmueble. No puede ser afectada con servidumbre, con la cual solamente se puede afectar todo el predio con el asentimiento de todos los copropietarios (art. 1042). Menos se puede constituir derecho de superficie sobre la cuota, porque ella significa que el superficiario pude temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo (art. 1930), el copropietario no puede tener una construcción en una parte material del bien común. Tampoco se puede afectar a la cuota con anticresis, porque esta significa la entrega material del bien al acreedor (art. 1091).
En igual manera, los acreedores del copropietario pueden embargar la cuota ideal y subastarla judicialmente para satisfacer su crédito, sin esperar la partición del bien común.
Hay que tener presente que los bienes sociales en el régimen de sociedad de gananciales no pertenecen en copropiedad a los cónyuges sino en propiedad exclusiva a la sociedad de gananciales. Los cónyuges sólo son copropietarios de los gananciales como consecuencia del fenecimiento de la sociedad de gananciales.
2. Derecho de preferencia o tanteo
Para evitar el estado de copropiedad, fuente de choques, rencillas, conflictos, luchas entre copropietarios, situación que se agravaría si uno de los copropietarios enajena su cuota ideal a un tercero, algunos códigos establecen el derecho de preferencia o tanteo por el cual cualquiera de los copropietarios puede exigir al que ha tomado la decisión de vender su cuota ideal, que lo venda a él por el precio que ya tiene acordado con un tercero. El art. 920 del derogado Código de 1936 recogió el derecho de preferencia o tanteo en los términos siguientes:
Cualquiera de los interesados tiene el derecho de tanteo o preferencia para evitar la venta de los bienes y adquirir la propiedad de ellos, entregando el precio de la tasación, en las partes que correspondan a los demás condóminos.
El Código vigente no consagra el derecho de preferencia o tanteo, de modo que el copropietario puede vender su cuota ideal a quien desee, sin que los otros copropietarios puedan alegar preferencia alguna en la adquisición. Solamente se admite el derecho de preferencia del copropietario para evitar la subasta pública (art. 989)[4].
El copropietario no tiene la obligación de informar a los demás condóminos sobre la venta de su cuota ideal que desea realizar. Los condóminos solamente tienen el derecho de retracto, que pueden ejercitar dentro de los treinta días de conocida la venta.
Respecto del derecho de preferencia y del derecho de retracto la Suprema ha resuelto:
Cas. N.° 375-2015-Ucayali, publicada el 30.5.2016. Aunque el código establece un plazo para ejercer tal derecho (artículos 1596 y 1597 plazo para el ejercicio del derecho de retracto), no debe confundirse este con la obligación del vendedor de dar aviso a los posibles retrayentes de la venta que quiere realizar. No hay tal obligación, y de hecho el código se coloca en la posibilidad de que ello no ocurra Lo que existe es el beneficio que la norma otorga al posible retrayente para que ejerza su derecho (de retracto) hasta treinta días después del conocimiento de la venta, la que supone que debe computarse el plazo desde el momento en que acontezca este suceso, resultando erróneo sancionar al vendedor por no efectuar la comunicación de la venta.
Se concluye de esta decisión que el copropietario, en caso de que otro copropietario venda a un extraño su cuota ideal, no tiene el derecho de tanteo o preferencia, pero si tiene el derecho de retracto.
3. Derecho de retracto del copropietario
El derecho de retracto, en general, está definido en el art. 1592 en los términos siguientes:
Articulo 1592. El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio, los tributos y gastos pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados. Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.
El derecho de retracto también procede en la dación en pago (art. 1593). Es un derecho irrenunciable e intransmisible por acto entre vivos (art. 1595). Se ejerce dentro del plazo de treinta días contados a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este derecho o partir del momento en que el retrayente toma conocimiento de la transferencia por cualquier otro medio (arts: 1596 y 1597).
De las normas antes citadas resulta con claridad los caracteres del retracto:
(i) Es un derecho otorgado por la ley; no existe retracto convencional.
(ii) Sólo del derecho de retracto personas determinadas taxativamente por la ley.
(iii) El retrayente se subroga en el lugar del comprador, adquiriendo todos los gozan derechos y contrayendo todas las obligaciones del comprador que estén estipuladas en el contrato de compraventa.
(iv) El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio, los tributos y los gastos pagados por este y, en su caso, los intereses pactados.
(v) Que se solicite dentro del plazo de ley.
Con el fin de evitar la venta de la cuota ideal de los copropietarios a terceros algunos códigos, entre ellos el nuestro, consagran el derecho de retracto por el cual la ley otorga al copropietario para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato cuando otro copropietario ha vendido su cuota ideal a un tercero[5]. El derecho de retracto del copropietario fue regulado en el art. 1450 del Código Civil derogado de 1936, en los términos que siguen: «Artículo 1450. Tienen derecho de retracto: 1) El comunero, en la venta de las porciones indivisas, o de la cosa […]», de este modo se reduce el número de copropietarios. El Código vigente consagra el derecho de retracto del copropietario en los siguientes términos: «Articulo 1599. Tienen derecho de retracto: […] 2. El copropietario, en la venta a terceros de las porciones indivisas».
Sobre el fundamento del retracto de copropietarios, Badanes[6] escribe:
Se funda en que el estado de copropiedad es abonadísimo para producir consecuencias funestas en lo económico, en lo jurídico y aun en lo moral. Es propio de él la coadministración, y cuando varias personas administran una cosa, el rendimiento de ésta no llega, generalmente, a donde llegaría si el ad ministrador fuese único. Padece la economía, porque con la administración de varios, los gastos crecen y el aprovechamiento es más descuidado. Antijurídica resulta también la copropiedad, porque los antagonismos entre los condueños y coadministradores, con frecuencia origina pleitos. No pocas veces es dañosa a la moral, pues por causa de la copropiedad menudean las ocasiones de choque, las rencillas, los conflictos, las luchas, hay vencedores y vencidos, satisfechos aquellos, humillados éstos, arrogantes y despectivos los unos, envidiosos los otros De ahí que el interés público recomiende instituciones como la del retracto de comuneros, normas como las de no obligar a ningún copropietario a permanecer en la indivisión.
El retracto del copropietario tiende a facilitar el cese del nada deseable estado de copropiedad.
En caso de que un copropietario venda su porción indivisa a un tercero, cualquiera de los copropietarios tiene derecho de retracto (art. 1599.2). Con este derecho se trata de consolidar la propiedad en el menor número de copropietarios o en uno solo, con el fin de evitar los permanentes conflicto que genera la copropiedad. Por el derecho de retracto el retrayente se subroga en el lugar del comprador asumiendo todos los términos y condiciones del contrato de compraventa (art. 1592). El retrayente puede ejercer su derecho de retracto dentro del plazo de treinta días a partir de la fecha en que es comunicado con la transferencia o de la fecha en que toma conocimiento de ella (arts. 1596 y 1597).
Con el retracto del copropietario se persigue consolidar el dominio en un solo propietario o en el menor número de copropietarios.
Son requisitos para que proceda el derecho de retracto del copropietario los siguientes:
1) Que alguno o algunos de los copropietarios vendan su cuota ideal a tercero no copropietario (o de en permuta o en dación en pago).
2) Que el bien objeto de la compraventa de la cuota ideal permanezca en copropiedad.
3) Que una o más de estas cuotas ideales pertenezca al retrayente,
4) Que el vendedor sea un copropietario.
5) Que el comprador sea un tercero extraño a la copropiedad.
Cada copropietario puede disponer y gravar su cuota ideal sin el asentimiento de los demás copropietarios. El derecho de retracto no limita el derecho de disposición del copropietario sino el derecho del adquirente. El propietario de la cuota ideal ejercita libremente su derecho de transferir su cuota ideal a un tercero que adquiere la calidad de comprador. Solo después que el comprador ha adquirido el derecho de propiedad de la cuota ideal, esta adquisición se puede ver afectada por el ejercicio del derecho de retracto por parte del copropietario retrayente, quien se subroga en la posición del comprador asumiendo todos los derechos y obligaciones de este.
En suma, el copropietario no tiene derecho de tanteo o preferencia, pero si tiene derecho de retracto.
4. Inscripción de las cuotas ideales
Cuando el dominio del predio está registrado, el asiento de inscripción del acto de disposición contendrá: La designación de la persona a cuyo favor se extiende la inscripción y la de aquélla de quien procede el bien o derecho. Si se transfiere cuotas ideales se precisará dicha circunstancia, así como hacerse mención expresa del transferente. Si se trata de persona natural se indicará sus nombres completos, su nacionalidad si no es peruana, el estado civil y el número de documento de identidad o la circunstancia de ser menor de edad. Si el adquirente es casado, de ser el caso, se indicará haber adquirido el predio en calidad de propio. Si la adquirente es la sociedad conyugal se indicará dicha circunstancia y los datos de cada cónyuge. Tratándose de personas jurídicas, se indicará su razón social y la partida registral del registro de personas jurídicas donde corre inscrita (inc. d) del art. 13 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP)[7]
El art. 96 del RIRP prescribe:
Artículo 96. En el caso de transferencias de cuotas ideales, en el asiento se indicará. además de los datos previstos en el literal d) del artículo 13, la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenación, circunstancia que debe constar expresamente en el título.
En el caso de transferencia parcial de dos o más copropietarios, deberá especificarse la parte de la cuota ideal que cada quien transfiere.
Cuando se transfiera la integridad de la alícuota que le corresponde a uno de los copropietarios, no se requiere consignar expresamente en el título el porcentaje transferido.
El propietario de una cuota ideal puede enajenarla total o parcialmente. Si la enajenación es parcial, se produce una desmembración de la cuota ideal en dos partes, una que permanece en poder del enajenante y otra que pasa a ser del adquirente, razón por la que en el título se hará constar el porcentaje de la cuota ideal que se transfiere con referencia a la totalidad del predio, a fin de que en el asiento Registral figure la cuota ideal del adquirente con referencia a la totalidad del predio. En cambio, si se enajena la totalidad de la cuota ideal. como no hay desmembración, no es necesario que se indique el porcentaje que se enajena, basta con que se exprese que se enajena la totalidad de la cuota ideal.
Para que la publicidad registral produzca el efecto seguridad jurídica es necesario precisar el porcentaje que corresponde al copropietario enajenante, titular registral, porcentaje que debe guardar relación con lo publicitado en el registro, de modo que sea oponible a terceros que aleguen tener derechos reales sobre el mismo inmueble (art. 2022). No se requiere consignar expresamente en el título el porcentaje transferido cuando la transferencia es de la totalidad de la parte alícuota que le corresponde al copropietario.
El Tribunal Registral en la Resolución N.° 126-2014-SUNARP-TR-L del 22.1.2014, establece:
7. Así, cuando el artículo 96 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, establece que en el asiento de inscripción de una transferencia de cuota ideal debe indicarse la cuota con respecto a la totalidad del predio que es objeto de la enajenación. lo que se está sosteniendo es que en el asiento conste la cuota ideal que pertenecerá al copropietario como resultado de la transferencia. Esta asunción queda ratificada por el hecho de que se exige que la circunstancia de la cuota ideal con relación a la totalidad del predio aparezca en el título que se presente al registro o lo que es igual a decir que en el titulo debe figurar el porcentaje que con relación al íntegro del bien (y no con relación a una parte de éste), se está transfiriendo.
Debe tenerse en cuenta que el requisito contenido en el art. 96 antes citado, tiene como presupuesto que se transfiera una parte de las alícuotas de copropiedad que le correspondan al transferente, pues en este caso su cuota ideal sobre la integridad del predio se verá modificada, razón por la que dicha circunstancia deberá constar expresamente en el título y en el asiento de inscripción a efectos de su publicidad.
No ocurre ello, cuando se transfiera la integridad de la cuota ideal que le corresponde en el predio al transferente pues en este caso no existe desmembración o partición de las alícuotas sino que es la misma cantidad de alícuotas registradas las que se transmiten al adquirente, razón por la que bastará hacer referencia a que se transfiere el integro o la totalidad de alícuotas que le corresponden en un determinado predio; conforme se ha señalado en reiterada jurisprudencia.
Para evitar actos fraudulentos con muchas transferencias de alícuotas, especialmente de macrolotes sin habilitación urbana o en proceso de habilitación, es recomendable que el Registro Predial publicite, el porcentaje de la cuota ideal que todavía pertenece al transferente y, por supuesto, el porcentaje de los adquirentes. No existe regulación al respecto, por lo que se requiere un Pleno del Tribunal Registral para evitar los fraudes y brindar seguridad en el tráfico jurídico de estos bienes.
Conforme al art. 2013, se presume que el asiento registral es exacto[8] mientras no se rectifique por las instancias registrales o se invalide por el órgano judicial o arbitral; en tal virtud, se presumen ciertas las transferencias de cuotas ideales en los porcentajes expresados en los asientos registrales.
El Pleno del Tribunal Registral en su sesión CLVIII del 19.9.2016 aprobó como precedente de observancia obligatoria el siguiente criterio:
Transferencia de cuotas ideales. Procede la inscripción de transferencia de cuotas ideales, aun cuando entre la fecha de la transferencia y la fecha de la presentación del título al Registro, el área del predio haya disminuido debido a independizaciones.
La trasferencia de la propiedad de un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él (art. 949), por ejemplo, con el solo perfecciona miento de un contrato de compraventa de un predio, el comprador deviene en propietario. La inscripción de este acto sirve solamente para que terceros puedan tener conocimiento de él. El Registro no tiene carácter constitutivo sino solo declarativo. El registro puede no estar publicitando lo que realmente no ha acaecido en los hechos. Por ejemplo, se ha presentado al Registro para su inscripción un título de compraventa del cual consta que el vendedor transfirió un porcentaje de 97.91 % sobre un predio, pero según el Registro solo es titular de una cuota de 58.30 %. El Tribunal Registral (Resolución N.° 383-2018-SUNARP-TR-T) resolvió:
Si en el Registro consta una determina da alícuota a favor del vendedor y en el título de transferencia un porcentaje mayor, es posible el traslado de la cuota inscrita en mérito de dicho título siempre que el interesado se desista de registrar el resto de la cuota contenida en el documento traslativo de dominio.
En este caso el Tribunal Registral consideró:
2. Precisamente porque el Registro es sólo un reflejo de la realidad puede ocurrir que este no esté publicando adecuada o fielmente lo acaecido en los hechos. Ello se presenta, a modo de ejemplo, cuando una persona adquiere derechos de quien aún no ha regularizado su inscripción en el Registro, es decir, su vendedor es inexistente para el Registro o solamente logró inscribir una parte de su derecho. El caso apelado se relaciona con esto último manifestado: conforme con el Registro, el vendedor únicamente es propietario de una alícuota de 58.30 %, sin embargo —de acuerdo a su título de dominio— el porcentaje adquirido es superior al inscrito.
3. El inciso a) del artículo 32 del TUO del RGRP (Reglamento General de Los Registros Públicos) impone como una de las obligaciones del registrador el confrontar la adecuación del título con el contenido de la partida registral pertinente. En nuestro caso a simple vista existe discrepancia en cuanto al objeto de transferencia entre el Registro (58.30 %) y el título de propiedad (9791 %); sin embargo, la inadecuación es parcial porque el vendedor si tiene una porción inscrita de 58 30 %. El inconveniente se presenta debido a que no puede inscribirse el integro de la cuota transferida en el título, porque se halla en litigio, según se detalla en la cláusula segunda del título apelado, por esta razón carece el comprador de los documentos indispensables para inscribir la cuota ideal restante. Empero, ello significa que ha dejado de ser propietario de 58.30 96 por dicho motivo o que solo será propietario de esa alícuota si inscribe la adquisición del 9791 %? Definitivamente no, es propietario de la alícuota de 58.30 %.
4. La cuota ideal transferida (979196) puede ser materia de desmembración o de derechos singulares. Vale decir, el comprador propietario podría disponer libremente de ella en fracciones menores. Así, verbigracia, 20 %, 25 % y 58.30% de su 9791 %. De este modo, conservaría en su poder 77.91 %. 72.91 % y 39.60 %, respectivamente. En otras palabras, con el ejemplo queremos demostrar que es posible separar la alícuota de 39.60 % que no puede ser inscrita por inadecuación con la partida y solo registrar el 58,30 % al existir armonía con el Registro, sin que el acto jurídico contenido en el título apelado se vea afectado. En su día, cuando el comprador obtenga los documentos suficientes que acrediten la propiedad de su vendedor respecto a la cuota de 39,60 % y los inscriba, entonces, podrá solicitar que se registre dicha porción faltante. No obstante, para inscribir acorde a lo señalado es preciso cumplir la formalidad que se indica en el considerando siguiente.
5. El artículo 13 del TUO del RGRP prescribe que el solicitante puede desistirse parcialmente de la inscripción mediante escrito con firma legalizada por notario o fedatario de esta entidad. En este sentido, para lograr la inscripción deberá reunirse ese requisito. En consecuencia, se revoca la observación y se dispone que el título es inscribible siempre que se acompañe el mencionado pedido de desistimiento parcial y se paguen los derechos registrales correspondientes, de ser el caso.
El copropietario puede inmovilizar temporalmente la partida registral del predio respecto de su alícuota. Así como el propietario puede inmovilizar temporalmente la partida registral en la que se encuentra registrado el predio de su propiedad, con el fin de protegerlo contra actos fraudulentos que pretendan arrebatarle su dominio; así también el copropietario, con el mismo fin, puede inmovilizar temporalmente la partida registral donde se encuentra inscrita su cuota ideal (acciones y derechos). Con la inmovilización registral se protege tanto la propiedad del dueño como la cuota ideal del copropietario.
El Tribunal Registral, mediante el precedente de observancia obligatoria aprobado mediante la Resolución N. 225-2015-SUNARP/PT, publicada el 12.10.2015, ha resuelto:
Procede la inscripción de inmovilización temporal de partida de la totalidad de cuotas ideales que ostenta un copropietario sobre un predio determinado, por mérito del artículo 977 del Código Civil y en aplicación de la Directiva N.° 008-2013-SUNARP-SN aprobada por Resolución N. 314-2013-SUNARP-SN[9].
La Resolución N.° 1259-2014-SUNARP-TR-L, del 7.7.2014, señala:
En la escritura pública submateria consta la solicitud de inmovilización temporal de la partida invocada por el copropietario. […] sobre la totalidad de las acciones y derechos que detenta sobre el predio inscrito […). La Directiva N. 08-2013-SUNARP-SN señala que el asiento de inmovilización temporal constituye una herramienta para publicitar la voluntad del propietario registral de cerrar voluntaria y temporalmente la partida de determinado predio de tal forma que se impida inscribir en forma inmediata cualquier acto de disposición, gravamen y/o carga voluntaria presentada hasta su posterior comprobación o levantamiento. Como puede ver, la directiva no ha previsto el supuesto referido a la inmovilización temporal solicitada por el copropietario de determinado predio respecto a la totalidad de acciones y derechos que detenta sobre el mismo. En ese sentido, debemos interpretar la norma recurriendo a los principios generales del derecho; así tenemos que el argumento a maiore ad minus, resulta aplicable al presente caso. Si la norma protege lo más, también protege lo menos; es decir, si el espíritu de la norma busca proteger al titular registras para que no se vea despojado irregularmente de su propiedad, también salvaguarda el dominio que detenta el copropietario sobre las acciones y derechos de determinado predio. Este mecanismo legal se pone a disposición de la ciudadanía sin restricción alguna con la finalidad de cautelar su propiedad, evitando así la presentación de títulos falsos o fraudulentos que pretendan arrebatarles su dominio. Una interpretación contraria atentaría contra la seguridad jurídica y el derecho de propiedad contemplado en nuestro Ordenamiento Jurídico vigente y amparados constitucionalmente.
Arrendamiento de cuota ideal. Nada impide que el copropietario pueda arrendar su cuota ideal a otro copropietario o a un tercero:
así de celebrarse un contrato de arrendamiento entre condóminos de un mismo bien indiviso, se debe entender, que el objeto de dicho contrato lo constituye el inmueble común, pero en la proporción equivalente a las cuotas ideales de las que son titulares los copropietarios que asumen la posición contractual de arrendadores, quedando excluida la porción equivalente a las cuotas ideales de la que es titular el copropietario que asume la posición de arrendatario[10]
El copropietario puede también constituir el derecho real de usufructo en favor de otro copropietario o de un tercero sobre su cuota parte.
[1] CÓDIGO ITALIANO.
Artículo 1103. Disposición de la cuota.
Cada participe puede disponer de su derecho y ceder a otro el goce de la cosa dentro de los límites de su cuota […].
CODIGO CIVIL MEXICANO.
Artículo 950. Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponde y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en consecuencia, enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun substituir otro en su aprovechamiento, salvo si se trate de derecho personal. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños, estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad. Los condueños gozan del derecho de tanteo. [Continúa en el libro]
[2] CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL ARGENTINO.
Artículo 1989. Facultades con relación parte indivisa.
Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.
[3] El Pleno XLII del Tribunal Registral, Resolución N.° 1150-2010-SUNARP-TR-L. del 11.8.2010, sobre la cancelación de gravámenes establece:
Procede cancelar en mérito de la resolución judicial que dispone la adjudicación por remate y el levantamiento de gravámenes, todos los gravámenes que constaren en la partida del predio, incluso aquellos registrados con posterioridad a la expedición de la antedicha resolución, estando exceptuados únicamente aquellos que expresamente excluye el artículo 739 del Código Procesal Civil.
[4] «Pareciera ser que la exclusión del derecho de preferencia del copropietario se ha debido a olvido o inadvertencia, puesto que resulta difícil de creer que un derecho consagrado por la doctrina universal y por todos los Códigos, incluido el peruano de 1936, sea de liberadamente suprimido, especialmente si se considera que el artículo 989 dispone que los copropietarios tienen derecho de preferencia para evitar la subasta pública». MASCH VON HUMBOLDT, Derechos reales, ob. cit., p. 202.
[5] CÓDIGO ESPAÑOL
Artículo 1.522. El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, solo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
[6] BADANES GASSET, Ramón, El contrato de compraventa, t. II, Barcelona, 1979, p. 1003.
[7] El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la Sunarp se aprobó por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N. 097-2013-SU NARP/SN. El artículo 2 dispone:
El Registro de Predios es el registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, normas administrativas y demás normas especiales.
[8] REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS.
Principio de legitimación.
Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se decidiere judicialmente su invalidez.
[9] Resolución N.° 314-2013-SUNARP-SN del 25.11.2013.
Requisitos para solicitar la Inmovilización Temporal. El administrado deberá solicitar por el Diario la inmovilización temporal, adjuntando los siguientes documentos: 6.2.1 Solicitud de inscripción 6.2.2 Escritura Pública, que contenga el acto unilateral del propietario con derecho inscrito en el cual manifiesta su voluntad de inmovilizar temporalmente el predio. 6.2.3 Declaración jurada del propietario con derecho inscrito con firmas certificadas notarialmente en la cual se declare bajo juramento que el predio sobre el cual solicita la inmovilización temporal no ha sido transferido o se encuentre afectado con carga y gravamen to inscrito por el mismo titular en forma voluntaria y en fecha anterior a la declaración jurada. Esta declaración jurada deberá estar inserta en la Escritura o anexa a la misma. [Continúa en el libro]
[10] Cas. N.° 2378-2000-Lima, de 27.9.2000.
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