Fundamentos destacados: DÉCIMO.- Que, bajo éste orden de ideas, ésta Sala después del análisis de las sentencias expedidas por los Jueces de mérito – en las que se valoraron los hechos y las pruebas aportadas por las partes- determina que la demandante no optó por la alternativa de respetar el contrato de arrendamiento y continuar con su ejecución, sino que dio por concluido el contrato a través de una carta notarial remitida al demandado con fecha veintiuno de abril del dos mil ocho y que obra en autos a fojas trece, otorgándole un plazo de treinta días para que desocupe el bien inmueble, e indicándole que en caso contrario se les iniciaría el proceso de desalojo por ocupación precaria.
DUODÉCIMO: Que, siendo ello así, es de tenerse en cuenta que efectivamente los juzgadores dejaron de aplicar lo dispuesto en el artículo 911 del Código Civil, en razón a que el contrato de arrendamiento de los demandados concluyó cuando la nueva adquirente del bien arrendado manifestó a los arrendatarios su voluntad de no respetar el contrato mediante el instrumento obrante a fojas trece; por consiguiente los demandados ya no ostentaban título alguno que justifique la posesión del predio por haber fenecido, convirtiéndolos en ocupantes precarios, facultando a la demandante a solicitar la devolución del bien mediante la presente acción judicial de desalojo por ocupación precaria; consecuentemente, este extremo del recurso merece ser amparado.
SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA
SENTENCIA
CASACION 2165-2009
LIMA
Lima, doce de noviembre de dos mil nueve.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número dos mil ciento sesenta y cinco – dos mil nueve, en Audiencia Pública el día de la fecha, oído el informe oral con arreglo a ley, se expide la siguiente sentencia.
I. MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación interpuesto a fojas ciento sesenta y cinco por Beatriz Ofelia Zevallos Giampietri contra la sentencia de vista expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, su fecha doce de marzo de dos mil nueve que confirmando la sentencia apelada obrante a fojas noventa y ocho, su fecha veintiséis de setiembre de dos mil ocho, declaró improcedente la demanda de desalojo por ocupación precaria.
II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO:
Esta Sala Suprema, mediante resolución de fecha treinta y uno de julio del año en curso declaró procedente el recurso de casación por la causal contenida en el inciso 2 del artículo 386 del Código Procesal Civil, relativa a la inaplicación de una norma de derecho material, sosteniendo que se dejaron de aplicar los siguientes numerales:
I) El artículo 911 del Código Civil, según el cual, “La posesión precaria es el acto que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido”; debiendo entenderse como tal al que hace referencia la parte final del artículo en mención, esto es, aquel documento que llega a su fin por determinación judicial, acto jurídico o por ministerio de la ley; refiere también la recurrente que en las sentencias de mérito no se aplicó ésta norma sustantiva, pues de autos se advierte que la demandante resulta ser la propietaria del inmueble en litigio –bien inmueble que se encuentra inscrito en los Registros Públicos- y que en el ejercicio de su derecho de propiedad procedió a cursar carta notarial a los demandados dando por concluido el contrato de arrendamiento, por lo tanto al quedar resuelto de pleno derecho dicho contrato, el título de los demandados feneció.
II) El artículo 1365 del Código Civil, según el cual: “En los contratos de ejecución continuada que no tengan plazo convencional o legal determinado, cualquiera de las partes pueden ponerle fin a dicho acto mediante aviso previo remitido por vía notarial con una anticipación no menor de treinta días y transcurrido dicho plazo el contrato quedará resuelto de pleno derecho”, norma que tampoco fue invocada por las instancias de mérito y que sólo a través de su aplicación es que se cursaría carta notarial a los demandados con el propósito de ponerle fin al contrato de arrendamiento y así darlo por resuelto, asimismo refiere que el título mediante el cual venían poseyendo los demandados quedó fenecido y sin efecto legal alguno.
III) El artículo 1703 del Código Civil, el cual establece que “Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada previo aviso judicial o extrajudicial al otro contratante”; cabe señalar que ésta norma es concordante con lo dispuesto en el artículo 1365 del citado Código Sustantivo y que de haberse aplicado se hubiere cursado carta notarial a los demandados, por cuanto le faculta a una de las partes, en éste caso a la propietaria, el poner fin al contrato de arrendamiento y por ende a dejarlo resuelto de manera que el título en cuyo sustento venían poseyendo el bien los demandados, feneció.
III. CONSIDERANDOS:
PRIMERO: Que, la causal de inaplicación de una norma de derecho material se presenta cuando concurren los siguientes supuestos: a) El Juez, por medio de una valoración conjunta y razonada de las pruebas establece como probado ciertos hechos alegados por las partes y relevantes del litigio; b) que estos hechos guardan relación de identidad con determinados supuestos fácticos de una norma jurídica material; c) que no obstante ésta relación de identidad (pertinencia de la norma) el Juez no la aplica (específicamente, la consecuencia jurídica) sino otra distinta, resolviendo el conflicto de intereses de manera contraria a los valores y fines del derecho y particularmente lesionando el valor de justicia.
SEGUNDO: Que, para efectos de establecer si en el caso en concreto se dejaron de aplicar las normas de derecho material glosadas, es necesario hacer las siguientes precisiones: La presente controversia versa sobre la pretensión de la demandante Beatriz Ofelia Zevallos Giampietri, quien reclama que los demandados Pedro Jaime Araujo Schmitt y María Esther Arteaga Cabrera cumplan con desocupar el inmueble de su propiedad ubicado en la avenida José Gálvez número mil quinientos treinta y dos, interior D, Distrito de Lince; entre las precisiones de su demanda, sostiene que adquirió el inmueble litigioso de sus anteriores propietarios -la Sucesión de Pedro Zevallos Alegre- mediante escritura pública de compraventa efectuada con fecha dieciséis de enero del dos mil ocho, el mismo que se encuentra inscrito en los Registros Públicos; asimismo la actora manifestó que al adquirir la propiedad del citado inmueble cumplió con comunicar a los demandados, mediante carta notarial de fecha veintiuno de abril de dos mil ocho, dicho acto jurídico a fin de que en el término de treinta días desocupen el bien en referencia, decisión a la que llego en mérito a lo dispuesto en el artículo 1365 del Código Civil, dando por concluido el contrato de arrendamiento celebrado entre los demandados y el anterior propietario y que pese a ello los demandados no cumplen con desocupar el predio.
TERCERO: Que, a fojas sesenta y nueve los demandados contestaron la demanda cuestionando la condición de propietaria de la accionante, pues aducen que solicitaron a la Municipalidad el cambio de numeración del inmueble en litigio, y en tal sentido, ahora a los predios números mil quinientos treinta y ocho y mil quinientos cuarenta les corresponde la numeración mil quinientos treinta y cuatro y mil quinientos treinta y dos, modificación efectuada el día veintitrés de junio de dos mil ocho y que no fue inscrita en los Registros Públicos; de otro lado los demandados alegan que no se niegan a abandonar el predio, sino que dicho abandono no lo efectuarán ante quien manifiesta ser la actual dueña y que no muestra documento alguno que acredite dicha titularidad.
[Continúa…]
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