Fundamento destacado: 10. También en el título se cuestionan las facultades de representación de José Gabriel Gamarra Castro, con las que actúa en nombre de Pedro Lariena Castro, conforme a la partida n.° 14790921 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima, dado que no se consigna expresamente que aquel tiene poder para celebrar contratos preparatorios. Al respecto, en la citada partida se publicitan los poderes que Pedro Lariena Castro otorgó a José Gabriel Gamarra Castro [apoderado], de acuerdo a los términos siguientes:
Primero: Que confiero de poder amplio y general a favor del señor José Gabriel Gamarra Castro, [….], a quien se le denominará EL APODERADO, para que de forma individual y a sola firma pueda ejercer las siguientes atribuciones: 1. EL APODERADO podrá vender los bienes muebles e inmuebles de mi propiedad, así como acciones y derechos que pudiera tener sobre inmueble alguno, suscribiendo toda clase de instrumentos públicos o privados, minutas, escrituras públicas e instrumentos aclaratorios destinados a cumplir lo encomendado, así como pactar precios, condiciones, formas de pago, plazos e intereses para la celebración del contrato de venta de mi propiedad de manera total o parcial. […].
[El resaltado es nuestro].
Del texto transcrito, aunque no se señala literalmente que el apoderado está autorizado a firmar contratos de opción en nombre de su poderdante, sí queda claro que este lo ha facultado para vender los inmuebles de su propiedad, por tanto, si está investido de facultades de disposición [acto definitivo], con mayor razón puede celebrar contratos preparatorios sobre tales bienes [actos preliminares].
Debe tenerse presente que, de conformidad con el artículo 156 del Código Civil, para realizar actos de disposición [vender, adjudicar, donar, permutar] o gravamen se requiere de poder especial que contenga indubitablemente la facultad de disponer o gravar los bienes del representado, otorgado por escritura pública, bajo sanción de nulidad, no exigiéndose en dicho artículo que el encargo para disponer o gravar conste en forma «expresa o literal», sino tan sólo de manera «indubitable», es decir, que de su interpretación no quede ninguna duda[8]. En consecuencia, procede revocar el último punto de la denegatoria.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 4084-2022-SUNARP-TR
Trujillo, 13 de octubre de 2022
APELANTE : MARÍA SOLEDAD PÉREZ TELLO DE RODRÍGUEZ
TÍTULO : 1885843-2022 del 30.6.2022 [SID]
RECURSO : 672-2022 – Escrito del 16.8.2022
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° IX – SEDE LIMA
REGISTRO : DE PREDIOS DE LIMA
ACTO : CONTRATO DE OPCIÓN
SUMILLA :
Contrato de opción de compraventa
El contrato de opción de compra es preparatorio del contrato definitivo de compraventa y solo cumple su objetivo una vez que este último se celebra. Entonces, con la celebración del contrato de opción no se produce todavía la transferencia de propiedad, por lo que carece de mérito requerir que conjuntamente con su anotación preventiva se exija la independización cuando dicho negocio comprende solo una parte material de un inmueble de mayor extensión.
Facultades de disposición
De conformidad con el artículo 156 del Código Civil, para realizar actos de disposición [vender, donar, permutar] o gravamen se requiere de poder especial que contenga indubitablemente la facultad de disponer o gravar los bienes del representado, otorgado por escritura pública, bajo sanción de nulidad, no exigiéndose en dicho artículo que el encargo para disponer o gravar conste en forma «expresa o literal», sino tan sólo de manera «indubitable», es decir, que de su interpretación no quede ninguna duda.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Con el presente título se solicita la inscripción del contrato de opción de compra de los lotes 26 [125.50 m2] y 27 [125.70 m2], que forman parte del inmueble de mayor extensión inscrito en la partida n.° 42298042 del Registro de Predios de Lima, otorgado por Pedro Lariena Castro, representado por José Gabriel Gamarra Castro, a favor de Luis Rosendo Velásquez Miranda. Para tal efecto, se ha adjuntado —vía Sistema de Intermediación Digital [SID]— el parte notarial de la escritura pública del 23.6.2022 extendida ante el notario de Lima Alfred Edward Clarke De La Puente.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
La registradora pública Norma Bouby Tolentino dispuso la tacha sustantiva del título mediante la esquela del 25.7.2022, cuyos términos se reproducen a continuación:
ACTO: CONTRATO DE OPCIÓN
Se tacha el presente título por cuanto:
Solicita la inscripción de un contrato de opción respecto del predio registrado en la Partida No 42298042 del Registro de Predios de Lima, cuyo concedente (propietario) es titular de acciones derechos en copropiedad con terceras personas.
El artículo 1422 del Código Civil dispone que el contrato de opción debe contener todos los elementos y condiciones del contrato definitivo, siendo que en el presente contrato de opción el concedente (futuro vendedor) se obliga a transferir los Lotes 26 y 27, los cuales serán independizados del predio inscrito en la citada partida No 42298042. Es decir, el contrato de opción está referido a los futuros Lotes 26 y 27 (los mismos que serán independizados a futuro). En otras palabras, el contrato de opción deviene en una compra-venta de bien futuro, el cual se encuentra sujeto a la condición suspensiva que ambos lotes lleguen a tener existencia, ello conforme el artículo 1534 del Código Civil. En tal sentido, se advierte que el contrato de opción el que se solicita ser inscrito, no cumple con los todos elementos y condiciones que debe contener el acto definitivo para llegar a ser inscribible, como es la existencia de los bienes a la fecha de celebración del contrato (como bienes determinados) por el que resulta aplicable el principio de Especialidad (artículo IV Título Preliminar TUO Reglamento General de los Registros Públicos).
Sin perjuicio de lo anterior, se advierte que el apoderado, Sr. José Gabriel Gamarra Castro), no cuenta con facultades para la celebración de contratos preparatorios, como el contrato de opción.
Base Legal: Art. 2011 del Código Civil, Art. 42 a) del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.
[Continúa…]
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