Fundamento destacado. 5. Cabe mencionar que los aleros o voladizos externos no formarán parte de las áreas ocupadas ni techadas del nivel en el que se generan, por cuanto sobrepasan los límites del plano del piso, es decir, del área ocupada del mismo.
Sin embargo, el alero externo deberá formar parte de la descripción de la edificación, pues la consignación de sus medidas y área justifica el incremento de área de los pisos superiores, en la medida que acrecienta el área ocupada de estos pisos.
Es decir, sí resulta necesario consignar el área del alero en el primer piso, así como en los niveles en los que se genere, como un área distinta al área techada del respectivo piso, a efectos de establecer el incremento de área en el siguiente nivel.
Sumilla. Alero externo. El alero externo deberá formar parte de la descripción de la edificación, pues la consignación de sus medidas y área justifica el incremento de área de los pisos superiores, en la medida que acrecienta el área ocupada de estos pisos.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN 949-2022-SUNARP-TR
Arequipa, 14 de marzo de 2022
APELANTE: CARLOS ALBERTO MUÑOZ DELGADO
TÍTULO: 2751360 del 05.10.2021
RECURSO: 0001146 del 11.01.2022
REGISTRO: PREDIOS DE LIMA
ACTO: AMPLIACIÓN DE FÁBRICA, INDEPENDIZACIÓN Y OTRO
SUMILLA:
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación, se solicita la inscripción de la ampliación de fábrica, independización, reglamento interno y servidumbre respecto de la edificación inscrita en la partida electrónica 45590437 del Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto se presenta la siguiente documentación:
– Formulario de solicitud de inscripción que contiene la rogatoria.
– Parte notarial de la escritura pública otorgada por el notario Hugo Echavarría Arellano de fecha 24.08.2021.
– Formulario Registral N° 01 (Ley N° 27157) suscrito por la lng. Jheny Pérez Huamán y Mario del Carmen Peralta Ranilla, con firmas certificadas por los notarios de Lima Manuel del Villar Prado e Igor Sobrevilla Donayre el 30.09.2021 y 16.08.2021 respectivamente.
– Informe Técnico de verificación suscrito por la lng. Jheny Pérez Huamán, con firma certificada por el notario de Lima Manuel del Villar Prado el 30.09.2021.
– Memoria descriptiva suscrita por la lng. Jheny Pérez Huamán y Mario del Carmen Peralta Ranilla, con firmas certificadas por los notarios de Lima Manuel del Villar Prado e Igor Sobrevilla Donayre el 30.09.2021 y 16.08.2021 respectivamente.
– Declaración Jurada (Ley N° 30830) suscrita por la lng. Jheny Pérez Huamán con firma certificada por el notario de Lima Manuel del Villar Prado el 30.09.2021.
– Solicitud de inscripción de independización y Reglamento Interno suscrita por la lng. Jheny Pérez Huamán y Mario del Carmen Peralta Ranilla, con firmas certificadas por los notarios de Lima Manuel del Villar Prado e Igor Sobrevilla Donayre el 30.09.2021 y 16.08.2021 respectivamente.
– Plano de localización y ubicación (lámina U-01) suscrita por la lng. Jheny Pérez Huamán con firma certificada por el notario de Lima Manuel del Villar Prado el 30.09.2021.
– Plano de distribución – planos de intervenciones (lámina A-01) suscrita por la lng. Jheny Pérez Huamán con firma certificada por el notario de Lima Manuel del Villar Prado el 30.09.2021.
– Plano de distribución – planos resultantes (lámina A-02) suscrita por la lng. Jheny Pérez Huamán con firma certificada por el notario de Lima Manuel del Villar Prado el 30.09.2021.
– Plano de independización (lámina I-01) suscrita por la lng. Jheny Pérez Huamán con firma certificada por el notario de Lima Manuel del Villar Prado el 30.09.2021.
• Con el reingreso del 2812.2021 se han presentado:
– Aclaración de independización suscrita por la lng. Jheny Pérez Huamán y Mario del Carmen Peralta Ranilla con firmas certificadas por los notarios de Lima Manuel del Villar Prado e Igor Sobrevilla Donayre el 10.12.2021 y 17.12.2021 respectivamente.
– Anexo 4 (Ley N° 27157) suscrito por la lng. Jheny Pérez Huamán y Mario del Carmen Peralta Ranilla, con firmas certificadas por los notarios de Lima Manuel del Villar Prado e Igor Sobrevilla Donayre el 10.12.2021 y 17.12.2021 respectivamente.
– Plano de servidumbre de paso (lámina S-01) suscrita por la lng. Jheny Pérez Huamán con firma certificada por el notario de Lima Manuel del Villar Prado el 10.12.2021.
– Plano de independización (lámina I-01) suscrita por la lng. Jheny Pérez Huamán con firma certificada por el notario de Lima Manuel del Villar Prado el 10.12.2021.
– Recurso de apelación.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, Jackson Alarcón Llange, observó el título en los siguientes términos:
“(…)
1. Visto el reingreso se reitera el punto 4 de la observación de fecha 17.11.21, por cuanto no ha sido subsanado, siendo la siguiente: asimismo, se deja constancia que se adjunta nuevo plano de independización, con el polígono similar al plano ingresado en la primera presentación del título.
4. En el plano de ubicación señala área de volado para el tercer piso 14.01 m2, los mismos que no se proyectan en el plano de independización, dejándose constancia que la proyección del segundo piso hacia los pisos superiores es la misma, no existiendo modificación alguna. Aclarar.
(…)”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La recurrente sustenta su recurso de apelación, con los siguientes fundamentos:
– Se aclara: “el 28 de diciembre del 2021, se reingreso la documentación pertinente (nuevos planos de independización) para la aclaración de la observación formulada, donde se proyectan los volados desde el segundo nivel hacia los pisos superiores y a su vez se indican la condición de los mismos (algunos con solo área ocupada y otros con área ocupada y techada) de acuerdo a la arquitectura existente”.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la partida electrónica N° 45590437 del Registro de Predios de Lima, corre inscrito el inmueble signado con numero 281 y 277 con frente a la Avenida J. Madrid del distrito de San Borja, provincia y departamento de Lima.
V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN
Interviene como ponente el Vocal Luis Eduardo Ojeda Portugal. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
– ¿Se debe proceder a graficar los aleros en los planos de distribución?
VI. ANÁLISIS.
1. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común[1] es una modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificación, de secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad común[2] ; esto por cuanto, conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.
La particularidad, por consiguiente, del Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la edificación, como sucede con los edificios.
Por ello es que se admite que la constitución de dicho régimen no sólo sea mediante un acto específico de constitución (acto jurídico) por parte de sus titulares, sino también con el solo hecho de la existencia de un edificio en el que existan dos o más propietarios de distintos departamentos u oficinas.
2. Actualmente, el régimen al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se encuentra establecido en la Ley 27157, publicada el 20.7.1999, y su reglamento, el D.S. Nº 008-2000-MTC, publicado el 17.2.2000 y sus modificaciones, habiéndose aprobado el T.U.O. mediante D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA.
[Continúa…]
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[1] Dicho régimen se encuentra regulado por la Ley Nº 27157 y su reglamento cuyo TUO fue aprobado mediante Decreto Supremo Nº 035-2006-MTC, norma última que lo define en su artículo 129 como aquel “(…) régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común”.
[2] En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como “propiedad horizontal”, en razón a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos inmuebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial del inmueble y hasta que sea útil al propietario el ejercicio de su derecho -como se señala en el artículo 954 del Código Civil-, como sucede en el caso de la propiedad común; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.
