Sumario: 1. Introducción, 2. El bien futuro como objeto del contrato, 3. La existencia del bien como condición suspensiva legal, 3.1. ¿desde que momento se considera que un bien cobra existencia? posición de la Resolución N°433-2016-SUNARP-TR-L, 4. Nuestra definición, 5. Conclusiones, 6. Bibliografía.
1. Introducción
De acuerdo al artículo 1534 del Código Civil (en adelante CC):
En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.
Dentro del juego de las relaciones contractuales nada impide que la compraventa pueda estar relacionada con un bien que no existe “in rerum natura” pero que se espera tener en el futuro. Esto es lo que en la doctrina se conoce como “venta de cosa esperada” o “emptio rei sperata”. Se trata de un contrato perfecto, pero sujeto a una condición suspensiva por mandato de la ley (conditio juris) de modo tal que si el bien comprometido no llega a existir, la condición no se cumple y la venta queda sin efecto o lo que es más, se considera como si nunca se hubiese formalizado, por falta de objeto (Arias Schreiber, 2011, p. 41).
La venta de bien futuro o de cosa esperada es frecuente en el tráfico contractual. Como ejemplos están la que se hace sobre planos, respecto de una construcción no empezada; la de mercadería que aún no ha sido fabricada; la de un potrillo o potranca que se encuentra en el vientre; la cosecha aún no recolectada; los minerales que están por extraerse; los peces que aún no han sido pescados y, en general, todas aquellas ventas en las que el objeto de la prestación tenga un carácter no actual, esto es inexistente (Ibídem, 2011, p. 42).
En suma, aunque puede sonar descabellado o ilógico, legislativamente se permite la venta de un bien que no existe al momento de la celebración del contrato, es decir un bien futuro, siempre y cuando ambas partes lo sepan, quedando los efectos sometidos a la existencia del bien materia del contrato de compraventa, es decir una condición suspensiva legal. Teniendo como típico ejemplo la compra de departamentos en planos aún por construirse y/o terminarse.
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2. El bien futuro como objeto del contrato
Para una doctrina brasileña, el bien negociado puede ser de existencia actual o futura. Señala, además, que es bastante usual la enajenación de inmuebles en construcción (Rosenvald, 2010, p. 544).
Efectivamente, los contratos pueden tener por objeto tanto bienes futuros como bienes ajenos, así lo prescribe el 1409 del CC:
La prestación materia de la obligación creada por el contrato puede versar sobre:
1. Bienes futuros, antes de que existan en especie, y también la esperanza incierta de que existan, salvo las prohibiciones establecidas por la ley.
2. Bienes ajenos o afectados en garantía o embargados o sujetos a litigio por cualquier otra causa.
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3. La existencia del bien como condición suspensiva legal
Ahora, el artículo 1543 menciona que “el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia”. ¿Qué significa esto?
La condición es una modalidad o elemento accidental del negocio jurídico, es decir, su presencia en la estructura del negocio no resulta esencial o imprescindible para su validez, empero una vez incorporada al negocio tendrá incidencia en la eficacia del mismo. Nos explicamos, si la condición fuese resolutoria el negocio producirá sus efectos desde el momento de la celebración y cesarán tan pronto se verifique el hecho o acontecimiento futuro e incierto. Por el contrario, si la condición fuese suspensiva, el negocio no producirá sus efectos sino a partir del momento en que se llegue a verificar el hecho o acontecimiento futuro e incierto. En el caso concreto, las ventas de bienes futuros producirán efectos a partir de que estos cobren existencia, antes no.
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Empero, cabe agregar que, de acuerdo a la doctrina citada, la condición prevista en el 1534 no sería cualquier condición, sino una conditio juris o sea una exigencia, mandato o prescripción de carácter imperativo; de tal suerte de que no sería más una modalidad del negocio jurídico o elemento accidental, sino un elemento esencial.
Asimismo, el artículo 1534 del CC precisa que ambas partes sepan que el bien es futuro, de lo contrario el negocio jurídico será nulo por faltar la manifestación de voluntad del agente (art. 219.1).
3.1. ¿desde que momento se considera que un bien llega a tener existencia? posición de la Resolución N°433-2016-SUNARP-TR-L
Para zanjar esta controversia, podemos analizar y considerar el contenido de la Resolución N°433-2016-SUNARP-TR-L emitida por el Tribunal Registral el 1 de marzo del 2016, la cual en su numeral 4 del Análisis concluye lo siguiente: “Los contratos de compraventa de las futuras secciones de propiedad exclusiva surten todos sus efectos a la fecha de existencia de la edificación, verificada legalmente con la conformidad de obra, con el área, medidas y linderos indicados en la memoria descriptiva de independización, planos y reglamento interno de la edificación, es decir, que la condición suspensiva indicada en el artículo 1534° del Código Civil se cumpliría al momento de la existencia de la edificación”. (Betancourt, 2024)
Según la citada resolución emitida por la máxima autoridad en materia registral del país, la condición suspensiva se cumple con la existencia de la edificación. Es decir, un inmueble futuro llega a tener existencia cuando termina de ser construido. Sin embargo, se establece que dicha existencia se verifica legalmente “con la conformidad de obra, con el área, medidas y linderos indicados en la memoria descriptiva de independización, planos y reglamento interno de la edificación”. (Betancourt, 2024)
Así, el Tribunal Registral nos dice que para verificar frente terceros la existencia de la edificación se deben presentar ciertos documentos -entre ellos- la conformidad municipal de obra, lo cual asegura que la conclusión de la construcción del inmueble cuente con la aprobación de la autoridad competente de que el inmueble fue edificado tal como se concibió y autorizó originalmente. (Betancourt, 2024)
Nótese que las formas de verificación legal mencionadas –por la redacción utilizada- son copulativas y no alternativas; en consecuencia, se deben presentar todos esos documentos de manera conjunta. Otro detalle importante es que no exige que la memoria descriptiva ni el reglamento interno deban estar inscritos registralmente, por lo que la independización registral no es -ni siquiera- una forma de verificación de la existencia del inmueble. (Betancourt, 2024)
La resolución del tribunal registral en su numeral 5 del Análisis establece lo siguiente: “Revisada en este sentido la partida electrónica N°49070266 del Registro de Predios de Lima, se tiene que en el asiento B00002 consta inscrita la declaratoria de fábrica del edificio ubicado en el Jirón Tampumachay N°266-270-274 del Distrito de Santiago de Surco. Del contenido de este asiento podemos concluir que la fecha de terminación de la construcción fue el 21/05/2010, esto es que a partir de esta fecha se cumple la condición suspensiva de la que dependían los efectos del contrato de compraventa de las secciones de propiedad exclusiva”. De la revisión que hicimos del mencionado asiento registral notamos que la fecha en cuestión aparece consignada en la Declaratoria de Fábrica y que fue declarada por la propia inmobiliaria en dicho documento. (Betancourt, 2024)
Finalmente, hay que resaltar que la Resolución ha establecido este criterio respecto a “los contratos de compraventa de las futuras secciones de propiedad exclusiva”, pero recordemos que los lotes (terrenos) también se pueden vender como inmuebles futuros sin haberse finalizado la habilitación urbana ni estar independizados registralmente y pueden ser sujetos a un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común; sin embargo, su venta podría no incluir edificación alguna por lo que la verificación legal dispuesta en la Resolución no encajaría en este supuesto. (Betancourt, 2024)
En atención a todo lo antes expuesto podemos concluir que la existencia del bien inmueble futuro se da cuando éste se termina de construir, lo cual se debe verificar legalmente con la conformidad de obra, con el área, medidas y linderos indicados en la memoria descriptiva de independización, planos y reglamento interno de la edificación, siendo la fecha oficial de conclusión de la edificación la que se consigne en la correspondiente Declaratoria de Fábrica. En conclusión, dicha fecha será la que indique el momento en que empezó a existir el inmueble. (Betancourt, 2024)
4. Nuestra definición
De las doctrinas expuestas podemos definir a la venta de bien futuro como aquel acuerdo en virtud del cual una parte denominada vendedora se obliga a transferir la propiedad de un bien, que no tiene existencia actual sino potencial, a otra denominada compradora a cambio de un precio en dinero. Ambas partes deberán saber que el bien objeto de la prestación aún no existe y que el contrato solo surtirá efectos a partir del momento en que dicho bien cobre existencia. Lo cual tiene lugar con la conformidad de obra, con el área, medidas y linderos indicados en la memoria descriptiva de independización, planos y reglamento interno de la edificación.
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5. Conclusiones
Los contratos pueden tener por objeto tanto bienes futuros como bienes ajenos, así lo prescribe el 1409 del CC.
La condición es una modalidad o elemento accidental del negocio jurídico, es decir, su presencia en la estructura del negocio no resulta esencial o imprescindible para su validez, empero una vez incorporada al negocio tendrá incidencia en la eficacia del mismo.
Si la condición fuese resolutoria, el negocio producirá sus efectos desde el momento de la celebración y cesarán tan pronto se verifique el hecho o acontecimiento futuro e incierto. Por el contrario, si la condición fuese suspensiva, el negocio no producirá sus efectos sino a partir del momento en que se llegue a verificar el hecho o acontecimiento futuro e incierto.
Los contratos cuyos objetos versen sobre bienes futuros producirán sus efectos a partir del momento en que dichos bienes cobren existencia, antes no.
La condición prevista en el 1534 no sería cualquier condición, sino una conditio juris o sea una exigencia, mandato o prescripción de carácter imperativo de tal suerte de que no sería más una modalidad del negocio jurídico o elemento accidental, sino un elemento esencial.
El artículo 1534 del CC precisa que ambas partes sepan que el bien es futuro, de lo contrario el negocio jurídico será nulo por faltar la manifestación de voluntad del agente (art. 219.1).
Podemos definir a la venta de bien futuro como aquel acuerdo en virtud del cual una parte denominada vendedora se obliga a transferir la propiedad de un bien, que no tiene existencia actual sino potencial, a otra denominada compradora a cambio de un precio en dinero. Ambas partes deberán saber que el bien objeto de la prestación aún no existe y que el contrato solo surtirá efectos a partir del momento en que dicho bien cobre existencia. Lo cual tiene lugar con la conformidad de obra, con el área, medidas y linderos indicados en la memoria descriptiva de independización, planos y reglamento interno de la edificación.
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6. Bibliografía
- Arias Schreiber, M. (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Contratos–Nominados. Tomo II, Lima: Normas Legales.
- Betancourt, C. (2024). El bien inmueble futuro: ¿desde qué momento tiene existencia? Disponible en: https://polemos.pe/el-bien-inmueble-futuro-desde-que-momento-tiene-existencia/
- Rosenvald, N. (2010). Código Civil comentado. Doutrina e jurisprudência. Comentario al artículo 483, Coordinador: Cezar Peluso, São Paulo: Manole, p. 544.
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