Fundamento destacado: Décimo Quinto.- Es pertinente recordar que conforme a lo establecido en el artículo 1362° del Código Civil “Los contratos d eben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes”, apreciándose del presente caso que el demandado luego de celebrar el contrato de promesa de compraventa (según él de compraventa), tomó posesión del inmueble sub-litis, manteniéndose en dicha situación sin abonar el precio total del mismo, esto es, por un lapso de más de diez años; conducta que no puede enmarcarse dentro de las “reglas de la buena fe y común intención de las partes”.
Sumilla: Ocupante precario. Se configura la ocupación precaria cuando se posee sin título alguno, esto es, sin la presencia y acreditación de ningún acto o hecho que justifique el disfrute del derecho a poseer.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
SENTENCIA
CASACIÓN N° 4368-2018
ICA
Desalojo por Ocupación Precaria
Lima, nueve de febrero de dos mil veintiuno.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número cuatro mil trescientos sesenta y ocho – dos mil dieciocho; en audiencia pública virtual llevada a cabo en la fecha con los señores Jueces Supremos Távara Córdova, Aranda Rodríguez, Salazar Lizárraga, Calderón Puertas y LLap Unchon; y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
1. MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación de fecha tres de agosto de dos mil dieciocho, interpuesto a fojas cuatrocientos cuatro, por el demandado Hernán Tadeo Martín Graziani Martínez, contra la sentencia de vista de fecha dieciocho de junio de dos mil dieciocho, obrante a fojas trescientos noventa y cinco, expedida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Ica, que Confirmó la sentencia apelada de fecha veinticinco de enero de dos mil dieciocho, obrante a fojas trescientos treinta, que declaró Fundada la demanda; en los seguidos por María Fiorella Ramos Mendoza, sobre desalojo por ocupación precaria.
2. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO:
Esta Suprema Sala mediante resolución de fecha ocho de marzo de dos mil diecinueve, obrante a fojas ochenta del cuadernillo de casación, ha declarado PROCEDENTE el recurso por la siguiente infracción normativa:
a) Infracción normativa de los artículos 38°, 139° incisos 2, 3, 5, 14 y 141° de la Constitución Política; de los artículos 197°, 50° inciso 6, 221° y 384° del Código Procesal Civil. Señala que la sentencia de vista tiene una motivación aparente, pues no se pronuncia en forma debida sobre su Recurso de Apelación; pues el juez con el objeto de favorecer a la demandante, llegó a considerar que el contrato del veinte de febrero del dos mil nueve es uno de «promesa de venta», conforme lo esgrimió en el décimo considerando de su sentencia, tratando de ocultar que la propia demandante ha reconocido en forma expresa -declaración asimilada-, que es un contrato de compraventa y, que en el segundo punto de los fundamentos de su demanda le otorga la condición de comprador en el referido contrato; asimismo la resolución apelada cometió el craso error de no considerar que el contrato aludido no contenía una cláusula resolutoria expresa, que posibilite a María Fiorella Ramos Mendoza a resolver el contrato de compraventa mencionado, pues, en la cláusula quinta se señala que «El plazo para suscribir el contrato definitivo vence indefectiblemente el día señalado para suscribir la respectiva minuta, el incumplimiento de la forma de pago por las partes será motivo de disolución de esta promesa de venta» (sic), siendo así no existe acuerdo resolutorio expreso que posibilite a la vendedora a resolver el contrato, pues, dicha cláusula no habla de resolución, sino de «disolución» que es una figura jurídica totalmente diferente, pues, según la doctrina y la legislación, para dejar sin efecto un contrato además de la resolución existen las figuras de nulidad, anulabilidad, rescisión y disolución, siendo ésta última la comprendida en la disolución por mutuo disenso, a que hace referencia el artículo 1313° del Código Civil, motivo por el cual, si el contrato antes mencionado no contiene una cláusula resolutoria que posibilitase a la vendedora resolver el contrato, conforme a lo prescrito por el artículo 1430° del Código Civil, la demanda deviene en improcedente, pero, eso no es todo, sino que si la actora esgrime que el «contrato» lo resolvió a mérito de las cartas notariales de fechas cinco de marzo del dos mil doce y del diecisiete de abril del mismo año, tal resolución es imposible, pues lo que se hace mención en dichas cartas es respecto de una supuesta «Resolución de contrato de promesa de venta” mas no a una resolución de contrato de compraventa, motivo por el cual, tomando en consideración que nadie puede resolver un contrato inexistente, se puede decir, que la demandante no podía resolver un contrato inexistente de promesa de venta, y, menos ha resuelto el contrato de compraventa.
[Continúa…]
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