Los fuertes movimientos telúricos que han sorprendido a los peruanos durante la madrugada nos llevan a pensar en el lado jurídico de esta problemática. Específicamente, en el derecho inmobiliario y en situaciones que no quisiéramos vivir, pero debemos considerar.
¿Qué pasa si un edificio queda dañado e inhabitable? ¿Qué deben hacer sus propietarios e inquilinos? El doctor Fort Ninamancco aclaró todas estas dudas, especificando que hay dos posibles escenarios a considerar.
La peor posibilidad
El movimiento telúrico es extremadamente alto y supera todo lo establecido por el Reglamento Nacional de Construcción. Aquí es necesario aclarar, aunque resulte evidente, que uno no construye a su antojo; ya que existe una regulación. Tal vez esta no es tan exigente como los estándares japoneses de ingeniería, pero son una garantía de seguridad.
Si se ha respetado todo y el sismo ha sido devastador, estamos ante un genuino fortuito de fuerza mayor y esto libra de responsabilidad al constructor del inmueble. Solo corresponde, de quedar inhabitable, demoler la edificación.
Para Ninamancco, es necesario aclarar que los del primer piso del edificio NO se quedan con el terreno. Lo subraya porque es una duda que ha escuchado más veces de lo que considera posible. Aquí el suelo remanente deviene en copropiedad de todos los dueños, por lo que deben ponerse de acuerdo en los siguientes pasos.
El segundo escenario
El otro escenario se da cuando el constructor no ha respetado el reglamento antes mencionado y los daños obedecen a eso y no directamente al sismo. Esto puede suceder incluso con un movimiento de menor magnitud, por lo que se vuelve un gran problema que todos deben considerar.
Los afectados pueden ir a Indecopi, que vela por el consumidor inmobiliario y que velará por la medida correctiva más importante: la restitución del dinero. Luego se deberá proceder con el Poder Judicial para determinar una indemnización por daños morales debido a la afectación al plan familiar o de vida de los propietarios.
Aquí será fundamental la pericia de los profesionales que investiguen el caso, ya que determinará si se siguió o no el famoso reglamento. Para Fort es fácil intuir una respuesta si notamos que otros edificios alrededor se encuentran en perfecto estado y el nuestro no lo está.
Hablemos de los propietarios
Todos los restos, entiéndase como materiales, ladrillos, componentes de baño/cocina y simplemente todo lo que cada uno pueda rescatar, le corresponde a cada propietario especifico de cada elemento.
Cuando se procede a la demolición, el suelo es de copropiedad de todos los dueños del edificio y su porcentaje de propiedad se determina en relación al tamaño, depósito y estacionamiento. Es decir, los elementos típicos de una adquisición inmobiliaria.
Por ejemplo, si el edificio tiene 1000 metros cuadrados y soy propietario de 100 metros cuadrados, soy titular del 10 por ciento del suelo remanente. Entonces, nos toca determinar lo que procede en esta situación que nos lleva nuevamente a dos variantes.
- Podríamos volver a construir el proyecto, igual al anterior pero ahora “bien hecho”, lo que se considera como un acto de conservación y por lo tanto es un acto de administración. No se exija la total unanimidad de todos los propietarios .
- Si el nuevo edificio tiene ciertas diferencias o directamente es un nuevo modelo, todos deben estar de acuerdo. Basta con que uno no este a favor para que se frustre todo plan alrededor de este terreno.
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