Sí es necesario el Proyecto de Ley que suspende el pago de alquileres. Los mecanismos de tutela del Código Civil no son útiles

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Sumario: 1. Algunas omisiones en el proyecto, 2. Un análisis del Proyecto desde lo teórico, 3. Un análisis desde la realidad, 4. ¿Los recursos contractuales del CC realmente son una solución para los arrendatarios?


El Proyecto de Ley 5004/2020-CR, titulado “Ley que dispone medidas complementarias a favor de los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de la declaratoria de estado de emergencia por el brote de Covid-19” (el “Proyecto”), propone lo siguiente:

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  • Suspensión del pago de renta, intereses legales y pactados, así como las moras y penalidades previstas, siempre que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.
  • Esta vulnerabilidad económica debe ser acredita por el arrendatario de alguna de las siguientes formas: 1) probando que se encuentra desempleado; 2) probando que se le han reducido las jornadas laborales y consecuentemente la remuneración que percibía; y 3) en el caso de los arrendatarios que sean trabajadores independientes (por ejemplo, aquellos que destinan el inmueble para fines comerciales, como podría ser una bodega), probando que ha sufrido una pérdida sustancial de los ingresos o una caída de las ventas superiores al 40%.

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1. Algunas omisiones en el proyecto:

A. ¿Y las personas jurídicas?

El Proyecto no menciona a las personas jurídicas arrendatarias que también se encuentren sufriendo las consecuencias económicas de la pandemia, y que debido a ello podrían tener también problemas con el pago de la renta por el periodo que dure el Estado de Emergencia. De hecho, en el caso de una persona jurídica, sería mucho más sencillo el poder acreditar que, efectivamente, sus ingresos mensuales se han visto mermados. ¿Por qué el Proyecto no las incorpora? Si tenemos en cuenta, además, que el Proyecto aplica para toda clase de arrendamiento (ya sea para fines residenciales o comerciales), surge una nueva pregunta. ¿Por qué razón una persona natural que alquila una bodega podría verse beneficiada con la suspensión del pago de la renta y no una persona jurídica que también está expuesta a que sus ingresos sufran una disminución?

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B. ¿Y las otras modalidades jurídico-reales?

El Proyecto tampoco dice nada sobre las personas que ejercen la posesión inmediata de inmuebles (ya sea con fines de vivienda o comercio) a través de esquemas jurídicos distintos al arrendamiento, como ocurre con los derechos reales de usufructo, uso o habitación. ¿Por qué limitar la cuestión únicamente a los arrendamientos?

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C. ¿Y si el arrendamiento fue renegociado antes de que el Proyecto entre en vigencia?

El Proyecto establece que la suspensión del pago de la renta no aplicará en caso las partes ya hubiesen llegado a un acuerdo de aplazamiento de dicho pago o de su condonación total o parcial. Me queda claro que a aquellos arrendamientos renegociados luego de que el Proyecto haya entrado en vigencia, no les será aplicable este último; sin embargo, la duda subsiste en el caso de aquellas renegociaciones que hubiesen sido celebradas antes de la vigencia del Proyecto: imaginemos que el acuerdo fue una reducción del 20% del monto de la renta por los meses que dure el Estado de Emergencia, sin embargo, una vez el Proyecto entra en vigencia, el arrendatario cae en “estado de vulnerabilidad económica”, ¿podrá desconocer lo renegociado y ampararse en la suspensión del pago de la renta? Sería bueno que el Proyecto aclare esta situación para evitar interpretaciones disímiles.

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D. La reserva del derecho del arrendador de cuestionar posteriormente la suspensión del pago de la renta

Para disuadir a los arrendatarios de argumentar falsos estados de vulnerabilidad, sería recomendable que el Proyecto indique que: (i) el arrendador podrá, una vez culminado el Estado de Emergencia, cuestionar el supuesto estado de vulnerabilidad invocado por el arrendatario y que sirvió como justificación para la suspensión del pago de la renta; y (ii) de comprobarse que dicho estado no fue real, el arrendador tendrá el derecho de exigir el pago de la penalidad por retraso que hubiese contemplado el contrato o, en todo caso, el interés legal.

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2. Un análisis del Proyecto desde lo teórico

En la Exposición de Motivos se indica que de no aprobarse el Proyecto se “van a desencadenar demandas por desalojo por incumplimiento de pago, incrementando la carga procesal en desmedro de la labor jurisdiccional que desarrollan los jueces”.

Es decir, el Proyecto parte por considerar que los arrendadores buscarán desalojar a los inquilinos que no paguen la renta. Si analizamos esto desde lo teórico, lo cierto es que ningún arrendador estará interesado en iniciar un proceso de desalojo en estos momentos, por una serie de razones: 1) el servicio judicial se encuentra paralizado; 2) incluso si los Juzgados comenzaran a trabajar, el lanzamiento se logrará en no menos de tres años; y 3) incluso si el arrendador lograse desalojar prontamente al inquilino moroso, le será difícil volver a “colocar” el bien en el mercado, pues la mayoría de personas han visto disminuidos sus recursos económicos.

Atendiendo a ello, el arrendador tendría todos los intereses para renegociar el contrato,  pues le resultará más provechoso seguir cobrando aunque sea la mitad de la renta (producto de la renegociación), que verse involucrado en un litigio que le tomará años o (en caso logre rápidamente el lanzamiento) recuperar la posesión de un bien para tenerlo inoperativo, dada la dificultad de volver a alquilarlo.

Desde lo teórico, entonces, el Proyecto parecería inservible, pues los intereses de arrendadores y arrendatarios estarían alienados para sentarse a negociar. Es decir, la finalidad del Proyecto se conseguiría a través del funcionamiento del propio mercado.

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3. Un análisis desde la realidad

Las cosas cambian si analizamos el Proyecto desde la realidad. Aquel está enfocado en un sector poblacional que, producto del Estado de Emergencia, podría verse gravemente afectado. Pensemos en los migrantes venezolanos, los trabajadores informales, las personas que necesitan salir a trabajar para obtener el sustento del día. ¿Se imaginan ustedes a un propietario que arrienda habitaciones de 8 m2, iniciando un proceso de desalojo para lanzar al inquilino que le adeude S/ 900 por los últimos 3 meses de renta? Lo cierto es que en estos casos los lanzamientos se dan de forma extrajudicial: se cambian las cerraduras de la puerta y asunto terminado. Hay una legalidad que subyace a la legalidad formal de nuestra sistema civil y procesal.

Y es esta “infralegalidad” la que hace que los intereses de arrendadores e inquilinos dejen de estar alineados, pues el arrendador sabe que puede (y así ocurre en la realidad) recuperar el bien sin necesidad de recurrir a un proceso judicial. Sé perfectamente que en estos casos el arrendatario perjudicado tiene mecanismos legales a su disposición (una demanda de interdicto de recobrar o una denuncia por usurpación), pero preguntémonos: ¿realmente está económicamente capacitado para poner en funcionamiento estos mecanismos judiciales?

El Proyecto es importante porque, desde lo teórico, le da una razón legal al inquilino para no pagar la renta, pero ello de nada servirá (pues igual el arrendador podría optar por ir contra la ley y proceder con el lanzamiento) si no se implementan medidas complementarias a nivel práctico. Pienso, por ello, que el Proyecto debiera facultar a los arrendatarios que hayan sido desalojados extrajudicialmente, a solicitar el apoyo de la Policía Nacional, para que ésta se encargue de su inmediata reposición. Para ello debiera bastar con que el arrendatario muestre su contrato vigente y pruebe que ha sido despojado de la posesión (salvo, obviamente, que el arrendador demuestre que el lanzamiento se hizo con orden judicial). Esta medida es sumamente útil y de carácter extraordinario, debido al interés general consistente en tener a la menor cantidad posible de gente en las calles, algo que no se lograría si se toleran desalojos extrajudiciales.

4. ¿Los recursos contractuales del CC realmente son una solución para los arrendatarios?

La Exposición de motivos del Proyecto señala que lo que se busca es “una moratoria excepcional, lo cual no significa extinción de obligaciones, simplemente significa aplazamiento en los pagos, mientras dura el impacto de la medida de inmovilidad social”.

Es decir, la finalidad del Proyecto es: (i) que los arrendatarios no puedan ser conminados al cobro de la renta; y (ii) que puedan mantenerse ejerciendo la posesión de los inmuebles que actualmente ocupan.

Un sector[1] viene señalando que el Proyecto no sería necesario en tanto los arrendatarios cuentan ya con ciertos mecanismos de protección, como lo son la excesiva onerosidad de la prestación, la lesión, la imposibilidad sobrevenida de la prestación o la fuerza mayor. Sin embargo, si el interés del arrendatario es no ser obligado a pagar la renta sin que ello implique la pérdida de la posesión, ninguna de dichas herramientas funciona, como a continuación detallo:

  1. La excesiva onerosidad: incluso si aceptamos que esta figura aplica al caso que vengo analizando (algo con lo que no me encuentro de acuerdo, por las razones que ya expuse en un trabajo previo[2]), con ella el inquilino obtendría una reducción del monto de la renta, no obstante, la contraparte (el arrendador) podría plantear la resolución (art. 1440). Es decir, el arrendador está facultado para negarse a la reducción y dejar sin efecto el arrendamiento. Con ello, lo que tendremos será a un arrendatario obligado a restituir la posesión, con lo cual quedará en la calle (y que es precisamente lo que el Proyecto trata de evitar).
  2. Lesión: la lesión faculta al afectado (que vendría a ser el arrendatario) a solicitar la recisión del contrato, y si bien con ello queda liberado de pagar una renta desproporcional en comparación con el bien recibido, quedará también obligado a restituir la posesión (arts. 1370 y 1447). Es decir, nuevamente tendremos a inquilinos en las calles, algo que precisamente el Proyecto busca evitar.
  3. Fuerza mayor: en caso se considere al Estado de Emergencia como una fuerza mayor que, temporalmente, le impide al arrendatario cumplir con el pago de la renta, ello lo exoneraría de tener que pagar penalidades o intereses por el retraso, pero también facultaría al arrendador a suspender el cumplimiento de su respectiva obligación, que consiste en mantener al inquilino en el uso del bien (arts. 1316 y 1426). Esto quiere decir que el arrendador podrá exigir la restitución de la posesión mientras dure el Estado de Emergencia, con lo cual repetimos el problema que precisamente busca evitar con el Proyecto: garantizar el derecho a la vivienda de los inquilinos.
  4. Imposibilidad sobrevenida de la prestación: la consecuencia de esta figura es la resolución del contrato de pleno derecho. Es decir, nuevamente el inquilino (si bien se beneficia con la exoneración del pago de la renta) queda obligado a la restitución de la posesión. ¿Conclusión? Inquilinos en las calles, que es – por enésima vez – lo que el Proyecto trata de evitar.

¿Se imaginan ustedes qué nos respondería un arrendatario que sufre las consecuencias económicas del Estado de Emergencia, si le decimos que no necesita de ninguna ley que lo proteja porque él ya cuenta con una serie de “mecanismos de tutela” que le permiten suspender o reducir el pago de la renta a cambio de tener que…devolver el bien y quedarse en la calle? La respuesta es más que obvia. Seguramente esos mecanismos de protección serían idóneos en otro escenario, pero en nuestra coyuntura, a lo que conducirán será a que los arrendatarios queden obligados a desocupar el lugar que les sirve de vivienda.

En conclusión, el Proyecto es útil porque permite lograr aquello que los mecanismos contractuales no: que el arrendatario suspenda el pago de la renta y (lo más importante) conserve la posesión. Ahora bien, una discusión distinta es la constitucionalidad del Proyecto. De eso me ocuparé mañana en una nueva publicación.


[1] NINAMANCCO, Fort. “Es inconstitucional el proyecto de ley para suspender el pago en los arrendamientos». Disponible aquí; MENESES, Alberto. ¿Es conveniente suspender legalmente el pago de los arrendamientos? Disponible aquí.

[2] PASCO ARAUCO, Alan. “Impacto del coronavirus en los contratos de arrendamiento: ¿Puede el arrendatario invocar la excesiva onerosidad para reducir la renta?” Disponible aquí.

Comentarios:
Asociado del Estudio Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría. Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Magíster en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Docente de Derecho Civil en la UNMSM, Pontificia Universidad Católica del Perú, Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas, y Universidad de San Martín de Porres.