Fundamento destacado. TERCERO.- Apelada la mencionada resolución, la Sala Superior, mediante sentencia de fojas ciento cuarenta y siete, de fecha cinco de mayo de dos mil quince, resolvió confirmar la sentencia contenida en la Resolución número catorce de fecha seis de enero de dos mil quince. Como sustento de su decisión señala que: a) En la cláusula sexta del contrato de compraventa celebrado por el demandante, se estableció: “Se deja constancia que el comprador no podrá tomar posesión sobre el cincuenta por ciento (50%) del inmueble por tratarse de una copropiedad que será liquidada conforme a ley”; por lo que, al no haberse efectuado la división y partición de dicho inmueble y, por tanto, al no haber identificación el predio materia de restitución, no se puede afirmar si los demandados ocupan el predio que pertenece al demandante; b) El demandante no ha acreditado haber tenido la posesión anterior a los supuestos hechos materia de demanda; además de no haber acreditado que el predio materia de controversia es efectivamente el que le equivale al cincuenta por ciento (50%) de los derechos y acciones a la copropietaria Julia Huamanguillas Pumalla; por lo que, no pude determinarse si los demandados son ocupantes precarios; y, c) La acotada cláusula sexta, constituye una condición del contrato de compraventa y por ella se establece que previamente se realice la división o la liquidación del bien común; siendo por ahora el título que justifica la posesión de los demandados el reconocimiento de las mejoras, estando legitimada en la posesión hasta que se concluya dicho pacto o se liquide la copropiedad.
SUMILLA.- DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA. La Sala de Vista ha vulnerado el debido proceso y no ha tomado en cuenta si los demandados se encuentran dentro del supuesto precedentemente mencionado al habérseles comunicado la conclusión del contrato de arrendamiento y requerido la restitución del bien inmueble mediante sendas cartas notariales, y por ende se encontraría facultado el demandante para incoar la presente demanda conforme al artículo 979 del Código Civil, por cuanto regula el ejercicio de una acción.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
Casación N° 2625-2015, Cusco
Lima, veinte de agosto de dos mil dieciocho.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; Vista la causa número dos mil seiscientos veinticinco – dos mil quince; y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia:
1. MATERIA DEL RECURSO DE CASACIÓN:
Se trata de un recurso de casación interpuesto por Juan Luis Pillco Huamanguillas a fojas ciento sesenta y seis, contra la sentencia de vista de fojas ciento cuarenta y siete, de fecha cinco de mayo de dos mil quince, expedida por la Sala Mixta Descentralizada de la Provincia de La Convención y en Adición a sus Funciones Sala Penal de Apelaciones de la Corte Superior de Justicia de Cusco, que confirma la sentencia apelada de fojas ciento trece, de fecha seis de enero de dos mil quince, que declara infundada la demanda de Desalojo por Ocupante Precario.
2. CAUSALES POR LAS QUE SE DECLARÓ PROCEDENTE EL RECURSO DE CASACIÓN:
Esta Sala Suprema por resolución de fecha doce de mayo de dos mil dieciséis, obrante a fojas cincuenta y dos del cuadernillo de casación, declaró procedente el recurso de casación por causal de:
A) La infracción normativa de carácter material de los artículos 911, 923, 979 y 1708 inciso 2 del Código Civil y por el Apartamiento del Precedente Vinculante contenido en el punto 4 de la Quinta Regla del Cuarto Pleno Casatorio de las Salas Civiles de la Corte Suprema de Justicia de la República, alegándose que: 1) La Sentencia de Vista impugnada al igual que la sentencia de primera instancia, ha incurrido en error al sostener que el Contrato de Alquiler presentado por los demandados y suscrito por terceras personas de la relación jurídica sustancial, es válido, aun cuando el recurrente ha dado por concluido el Contrato de Alquiler u otro documento que les permita seguir poseyendo el bien, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1708 inciso 2 del Código Civil, situación que se ha cumplido, para que de tal modo tengan calidad de ocupantes precarios, lo cual no ha sido tomado en cuenta; 2) La Sala Superior agrega que al tratarse de la adquisición de derechos y acciones, no está determinado o definido el bien con las características o descripciones del mismo, por ser una cuota ideal, y como tal no se puede reivindicar el bien mediante acciones posesorias o de desalojo, inaplicando de ese modo el artículo 979 del Código Civil; y, 3) No se ha tomado en cuenta el artículo 923 del acotado Código, al señalar la Sala Superior como limitante el contenido de la Cláusula Sexta del Contrato de Compraventa, en el que se conceptúa la condición de la copropiedad, sin que esto signifique el impedimento de los derechos que tiene como propietario aun en estado de copropiedad, además que cualquier condición al respecto es nula de puro derecho, sin que se requiera de una declaración judicial o sentencia, por lo que la infracción normativa por inaplicación de las normas señaladas ha incluido directamente en la decisión.
B) La procedencia excepcional del artículo 139 inciso 3 de la Constitución Política del Perú.
3. ANTECEDENTES:
DEMANDA:
De la página nueve a doce, Juan Luis Pillco Huamanguillas interpone demanda de Desalojo por Ocupación Precaria contra Casiano Amao Mollinedo y Marina Saca Champi. Pretensión: solicita el Desalojo por Ocupación Precaria del inmueble ubicado en el Lote 18 de la Manzana “A” de la calle Manco Inca del Poblado de Pucyura del distrito de Vilcabamba, provincia La Convención, departamento de Cusco (consistente en un local comercial con trastienda).
SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:
Culminado el trámite correspondiente, el A quo declaró INFUNDADA la demanda, estando a que si bien el demandante es copropietario del inmueble sub litis, lo es en calidad de derechos y acciones del bien inmueble, mas no se ha determinado la fracción de inmueble que le correspondería en exclusividad, y si dicha fracción es la que vienen ocupando los demandados. Siendo ello así, los demandados no tienen la calidad de precarios por tener aun vigente un contrato de alquiler con pagos adelantados por el reconocimiento de las mejoras introducidas en el bien.
SENTENCIA DE VISTA:
Apelada que fue la sentencia de primera instancia la Sala Mixta Descentralizada de la Provincia de La Convención y en Adición a sus Funciones Sala Penal de Apelaciones de la Corte Superior de Justicia de Cusco la confirmó, señalando que la posesión de la fracción que le podría corresponder al demandante no ha sido determinada porque no existe documento alguno que así lo establezca, entonces mal hace el actor en demandar el desalojo por precario sin haber practicado la liquidación de acuerdo a ley.
4. FUNDAMENTOS DE LA SALA SUPREMA:
PRIMERO.- Que, a efectos de analizar las infracciones normativas denunciadas, resulta necesario examinar lo establecido por el artículo 139 inciso 3 de la Constitución Política del Perú, sobre observancia del debido proceso; que como tal, es un derecho humano, inherente a cualquier sujeto de derecho que se involucre en un conflicto sujeto a una resolución por parte de un tercero imparcial, es decir, que: “(…) el objeto de este derecho es otorgar a las partes involucradas en el conflicto, garantías mínimas para ejercitar sus derecho en el proceso, siempre en situación de igualdad y desterrando cualquier forma de indefensión y por ende, la afectación de cualquier derecho de las partes, de tal manera que las resultas del conflicto se encuentren dentro de los parámetros de una resolución justa, con criterio de proporcionalidad y razonabilidad”[1]; en tanto, el Tribunal Constitucional ha precisado que: “(…) el debido proceso está concebido como el cumplimiento de todas las garantías, requisitos y normas de orden público que deben observarse en las instancias procesales de todos los procedimientos, incluidos los administrados, a fin de que las personas estén en condiciones de defender adecuadamente sus derecho ante cualquier acto del Estado que pueda afectarlos”[2]; en el proceso civil las garantías más resaltantes son el derecho al juez natural o a la jurisdicción predeterminada, el derecho a la pluralidad de instancia, a los medios de prueba, el cumplimiento de las reglas para las notificaciones y a un proceso sin dilaciones.
SEGUNDO.- Que, asimismo, tal como lo señaló el Supremo Intérprete de la Constitución, en la sentencia recaída en el Expediente número 010-2002-AI/TC, el derecho a la prueba forma parte de manera implícita del derecho a la tutela procesal efectiva; ello en la medida en que los justiciables están facultados para presentar todos los medios probatorios pertinentes, a fin de que puedan crear en el órgano jurisdiccional la convicción necesaria de que sus argumentos planteados son correctos[3]. Así, el derecho a probar debe cumplir con ciertos criterios o principios lógicos del razonamiento, en la valoración de la prueba, los mismos que deben ser observados por los órganos jurisdiccionales, entre ellos el Principio de Razón Suficiente, es decir, debe existir motivación suficiente que explique la decisión adoptadas, o bien, que se hubiese dejado de valorar alguno de los medios probatorios esenciales ofrecidos y actuados en el proceso o que se hubiesen valorado deficientemente los mismos tergiversando su real naturaleza, de tal manera que esta actividad probatoria, debe recaer de manera concreta sobre los hechos alegados en los escritos constitutivos del
proceso.
TERCERO.- Que, analizados los agravios denunciados, respecto de la causal procesal excepcional que nos ocupa, ello se ha realizado a los efectos de establecer si las instancias de mérito han vulnerado el debido proceso, siendo ello así es menester señalar que la instancia de mérito en el ejercicio de la facultad de administrar justicia que le asiste ha omitido analizar el texto de las normas materiales 911, 923, 979 y 1708 inciso 2 del Código Civil, concordante con el Cuarto Pleno Casatorio Civil; que respecto al artículo 1708 inciso 2 del Código Civil[4], el cual regula la enajenación del bien arrendado y que de acuerdo al Cuarto Pleno Casatorio se han regulado los supuestos de posesión precaria, en el cual se plantea un conjunto de casos, que se han evidenciado como los más recurrentes en los procesos de desalojo que se tramitan en los diferentes órganos jurisdiccionales, y que configurarían supuestos de ocupación precaria: entre ellas la enajenación de un bien arrendado, cuyo contrato no estuviera inscrito en los Registros Públicos, convierte en precario al arrendatario, respecto del nuevo dueño, salvo que el adquiriente se hubiere comprometido a respetarlo, conforme a lo dispuesto por el artículo 1708 del Código Civil. En este caso, para que proceda la demanda de desalojo por precario, se deberá exigir que el demandante haya requerido, en forma previa a la demanda, mediante documento de fecha cierta, la devolución del inmueble.
CUARTO.- Que, siendo ello así, es de advertirse que la Sala de Vista ha vulnerado el debido proceso y no ha tomado en cuenta si los demandados se encuentran dentro del supuesto precedentemente mencionado al habérseles comunicado la conclusión del Contrato de Arrendamiento y requerido la restitución del bien inmueble mediante sendas cartas notariales, y por ende se encontraría facultado el demandante para incoar la presente demanda conforme al artículo 979 del Código Civil, por cuanto regula el ejercicio de una acción.
[Continúa…]
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[1] MARTIN HURTADO REYES, Tutela Jurisdiccional Diferenciada, Tesis y Monografías 11, Palestra, página 68.
[2] TRIBUNAL CONSTITUCIONAL. Sentencia No 0858-2001-AA/TC. 15 de Agosto de 2002
[3] TRIBUNAL CONSTITUCIONAL. Sentencia No01557-2012-PHC/TC. 04 de Junio de 2012.
[4] Enajenación del bien arrendado.
Artículo 1708.- En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo: 1.- (…)
2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido. Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.
