Sumario. 1. La reivindicación, 1.1. Introducción, .1.2. Definición. 1.3. Requisitos, 1.3.1. Resulta inviable amparar mejor derecho de propiedad entre copropietarios, pues ambos tienen derecho a usar el bien común [Casación 3050-2019, Arequipa], 2. El mejor derecho de propiedad, 2.1. Introducción, 2.2. Definición, 2.3. Casos dónde se presenta la discusión del mejor derecho de propiedad, 2.3.1. La acción reivindicatoria, 2.3.1.1. En un proceso de reivindicación, ¿el demandado puede invocar prescripción adquisitiva de dominio? [Pleno Civil], 2.3.2. La concurrencia de acreedores sobre bien inmueble, 3. La vinculación entre la reivindicación y el mejor derecho de propiedad, 4. Conclusiones, 5. Bibliografía.
1. La reivindicación
1.1. Introducción
Por un lado, la propiedad es el derecho de usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Estos son los llamados “atributos del derecho de propiedad”. Y por el otro, la posesión es el ejercicio de hecho de uno o más de esos “atributos”. De ahí que no quepe la menor duda la trascendencia que tienen esos atributos en los derechos reales en general (propiedad, posesión, uso y habitación, usufructo, etc.) y especialmente la reivindicación como mecanismo de defensa de la propiedad.
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1.2. Definición
De acuerdo con el 927 de nuestro Código Civil (en adelante CC):
La acción reivindicatoria es imprescriptible[1]. No procede contra aquél que adquirió el bien por prescripción.
Entendemos por la reivindicación o ius vindicandi a aquella acción imprescriptible interpuesta, como se señala en doctrina, por el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario quien usualmente posee el bien (o ejerce alguno de los atributos del derecho de propiedad como el uso y disfrute) sin causa jurídica alguna o injustamente.
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1.3. Requisitos
Los requisitos de la acción reivindicatoria son: (Vásquez, 2003, pp. 130-131)
-
- El demandante deberá ser dueño de la cosa.
- Individualización del bien.
- Que el demandado esté en posesión del bien.
Es decir, para poder demandar la reivindicación se requiere que el demandante sea al mismo tiempo el propietario de un bien específico cuya recuperación física solicita de de quien está poseyéndolo irregularmente y que por tal razón se convierte en demandado.
En otras palabras, si el demandado alega, presentando título, ser propietario del mismo bien, el juez analizará y evaluará el título del demandante y el invocado por el demandado para determinar quien tiene mejor derecho, siendo por ello aplicables las normas sobre concurrencia de acreedores, prioridad registral, oponibilidad de derechos reales y fe pública registral. En tal caso, la sentencia estimatoria de la demanda tiene un doble efecto: declarativo, respecto del reconocimiento del derecho de propiedad, y de condena, respecto de la restitución del bien. (Torres, 2021)
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1.3.1. Resulta inviable amparar mejor derecho de propiedad entre copropietarios, pues ambos tienen derecho a usar el bien común [Casación 3050-2019, Arequipa]
DÉCIMO PRIMERO.- En el caso de autos, tal como lo han constatado las instancias de mérito, la parte demandada ha adquirido válidamente un porcentaje de los derechos de copropiedad que sobre el bien tiene Cosme Salomón Tohalino Valencia, quien en su calidad de copropietario puede disponer de su cuota ideal (artículo 977 del Código Civil). Consecuente con lo anterior, resulta de lógica jurídica la aseveración de la instancia inferior al indicar que dicha situación fáctica, convierte automáticamente a la Asociación demandada en copropietaria del bien sub materia, donde tiene una participación equivalente a su cuota adquirida, esto es 0.45456189 % sobre la totalidad del bien. Por ende, resulta evidente que siendo la Asociación demandada copropietaria del bien, en aplicación del artículo 974 del citado Código sustantivo, dicha Asociación está facultada al disfrute del bien común. De lo expuesto, no cabe ninguna duda que resulta ajeno a los fines del proceso, establecer el porcentaje de derechos y acciones que posee el mencionado vendedor, Cosme Salomón Tohalino Valencia, respecto del bien sub litis, desde que no constituye un punto controvertido del proceso y además, dicha persona no ha sido comprendida como parte procesal en los presentes autos; por lo que, la presunta falta de análisis de dicho aspecto en la recurrida, carece de relevancia jurídica.
Por lo demás, no se verifica tampoco la infracción del artículo 923 del Código Civil, desde que la Sala Superior no ha asumido ninguna postura contraria a lo prescrito en dicha norma, sino lo que ha determinado es la existencia de copropiedad en el bien sub materia y siendo ello así, resulta inviable que el copropietario del bien postule la acción de mejor derecho de propiedad contra otro copropietario del mismo bien; por cuanto, el derecho de copropiedad faculta a cada copropietario a servirse del bien común, tal como dispone el artículo 974 del Código Civil, sin que ello implique alterar el destino del bien, ni perjudicar el interés de los demás copropietarios. En el caso de autos, es un hecho constatado en el desarrollo del proceso, a través de la inspección judicial llevada a cabo en los presentes autos, que la entidad demandada viene ocupando el predio antes mencionado, lo cual no está reñido contra ley, pues el derecho de usar el bien común corresponde a cada copropietario.
2. El mejor derecho de propiedad
2.1. Introducción
Cuando hablamos de mejor derecho de propiedad nos referimos a aquellos casos en los que dos partes disputan la titularidad de un mismo bien alegando cada uno de ellas, por diversas razones, tener un mejor derecho de propiedad que la otra. Sin embargo, debemos aclarar que en estricto no puede haber un mejor derecho de propiedad que otro, ya que ello implicaría la copropiedad sobre un bien, sino un único derecho de propiedad que el juez deberá declarar en base a las pruebas que las partes esgriman en defensa de su pretensión.
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2.2. Definición
El mejor derecho de propiedad no cuenta con definición legal alguna sin embargo se expresa en casos en que se confrontan las titularidades de dos o mas partes que vemos a continuación:
2.3. Casos donde se presenta la discusión del mejor derecho de propiedad
2.3.1. La acción reivindicatoria
Debido a que es válido, en el marco de un proceso de reivindicación, discutirse y evaluarse el mejor derecho de propiedad, es que abordamos el contenido de la acción reivindicatoria.
Si el propietario (no poseedor) demanda al poseedor (no propietario) y este contesta oponiendo título de propiedad, corresponderá determinar al juez cual de las dos partes es el titular del derecho de propiedad sobre el bien en disputa, es decir, establecer el llamado mejor derecho de propiedad. Para lo cual podrá valerse del uso de los artículos 2012[2], 2013[3], 2014[4] y 2016[5] entre otros del libro de Registro Públicos del Código Civil y otras leyes especiales.
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2.3.1.1. En un proceso de reivindicación, ¿el demandado puede invocar prescripción adquisitiva de dominio?
Con fecha 6 y 7 de junio del año 2008 se desarrolló el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil en la ciudad de Lima, cuya organización quedó a cargo de la Comisión del Pleno, presidida por la Dra. Carmen Yleana Martínez Maraví. Se contó con la presencia de los jueces de todos los niveles y distritos judiciales del país, quienes se dieron cita en tan significativo evento.
Dentro del mencionado Pleno el tema 2 buscaba resolver la siguiente interrogante: ¿En un proceso de Reivindicación puede discutirse y evaluarse el mejor derecho de propiedad?
Para absolver la cuestión planteada se esgrimieron dos posturas triunfando finalmente la primera.
La primera posición presentada en el Pleno respaldaba poder discutirse y evaluarse el mejor derecho de propiedad en un proceso de reivindicación, teniendo como sustento numerosa jurisprudencia:
Que, la jurisprudencia mayoritaria de la Corte Suprema se inclina por esta primera posición; como puede verse de la Casación 1320-2000-ICA de fecha 11 de junio de 2002, publicada el 30 de junio de 2004; Casación 1240-2004-TACNA de fecha 1 de septiembre de 2005; Casación 1803-2004-LORETO, de fecha 25 de Agosto de 2005, publicada el 30 de marzo de 2006; Casación 729-2006-LIMA de fecha 18 de julio de 2006; y, asimismo, el Acuerdo del Pleno Distrital Civil de la Libertad de Agosto de 2007.
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En el mismo sentido con fecha 15 de octubre de 2021 uno de los Acuerdos Plenarios tomados sobre la oposición del derecho de prescripción adquisitiva en las demandas de reivindicación de inmueble fue el siguiente:
El Pleno adoptó por MAYORÍA la primera ponencia que enuncia lo siguiente:
«Si en una acción reivindicatoría de inmueble, el demandado invoca el derecho de usucapión sin sentencia firme, debe solicitar la prescripción adquisitiva vía reconvención, acreditando que cumple los requisitos de ley de la usucapión; al declarar fundada la reconvención, debe declararse improcedente la reivindicación».
Por último, cabe resaltar que, según la Casación 3805-2015, Lima Este, en vez de usarse la denominación de mejor derecho de propiedad debería usarse, siguiendo a Gunther Gonzáles Barrón, la de acción declarativa de dominio.
Doctrina especializada, ha referido que con mayor precisión conceptual debe denominarse “acción declarativa de dominio”. El mismo autor expresa que ella constituye “un remedio de tutela de la propiedad, que se actúa mediante una sentencia de mero reconocimiento sin condena, que comprueba el dominio del actor y, con lo cual, se elimina una incertidumbre jurídica”.
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2.3.2. La concurrencia de acreedores sobre bien inmueble
De acuerdo con el artículo 1135 del CC tenemos que:
Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.
Este artículo es propio del derecho obligacional y presenta los siguientes elementos:
- La existencia de un bien inmueble
- La existencia de un deudor
- La existencia de dos o más acreedores
- El que el deudor se haya obligado a entregar el bien a dos o más acreedores
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De configurarse la concurrencia de acreedores se preferirá:
- Al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito
- Al acreedor cuyo título sea de fecha anterior
- Al acreedor cuyo título conste de documento de fecha cierta más antigua.
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Si bien la ratio legis de este es un artículo es la resolución de conflictos entre derechos obligacionales, prima facie, podría pensarse que de ninguna manera podría coadyuvar a determinar el mejor derecho de propiedad en un conflicto de derechos reales. Es decir, de determinar la titularidad sobre un bien inmueble aplicando la concurrencia de acreedores. Máxime si ello involucraría la falta de alguno de sus requisitos de configuración o elementos (verbigracia, la existencia de un deudor).
No obstante, dicho ello resulta errado ya que la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema estableció este nuevo criterio jurisprudencial para la determinación del mejor derecho de propiedad, mediante la sentencia recaída en la Casación 3565-2012, Callao.
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El supremo tribunal toma en cuenta como principio general que “el primer derecho es mejor derecho”.
El artículo 1135 CC no solo aplica cuando hay arrendamientos múltiples o ventas múltiples. Esta norma debe aplicarse allí cuando “A” se ha OBLIGADO a dar el mismo bien a dos o más personas e independientemente en manos de quién se encuentra dicho bien. ¿Cuándo una persona se obliga a dar un bien a otra? El título, razón o causa de esta obligación, puede ser de lo más variado: puede ser que “A” vendió el bien, lo donó, lo arrendó, lo permutó, lo dio en comodato, constituyó un derecho real de uso sobre el mismo, etc., etc. En todos estos casos, existe la OBLIGACIÓN de dar el bien, y precisamente por eso debe aplicarse el 1135 CC (Pasco) .
Entonces, en la concurrencia de acreedores se da la confluencia de distintos titulares de derechos subjetivos (de la clase que sean) sobre un mismo bien. Esta confluencia puede darse entre: i) derechos reales similares (diversos compradores); ii) derechos reales distintos (compradores versus donatarios; iii) derechos de crédito similares (diversos arrendatarios); iv) derechos de crédito distintos (arrendatarios versus comodatarios, sólo por citar un ejemplo); v) derechos reales versus derechos de crédito (un comprador versus un arrendatario o un donatario versus un comodatario) (Pasco).
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3. La vinculación entre la reivindicación y el mejor derecho de propiedad
El denominado mejor derecho de propiedad se expresa en casos en que se confrontan las titularidades de dos o mas partes como en la acción reinvidicatoria vs la prescripción extintiva o la concurrencia de acreedores, no tiene propiamente una definición legal.
4. Conclusiones
La posesión es el ejercicio de uno o más “atributos del derecho de propiedad”, o sea el usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
La reivindicación o ius vindicandi es aquella acción imprescriptible interpuesta, como se señala en doctrina, por el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario.
El poseedor no propietario es quien usualmente posee el bien (o ejerce alguno de los atributos del derecho de propiedad como el uso y disfrute) sin causa jurídica alguna o injustamente.
Los requisitos de la acción reivindicatoria, siguiendo a Vásquez Ríos, son a) que el demandante sea el dueño del bien; b) que el bien esté individualizado y c) que el demandado esté en posesión del bien.
El mejor derecho de propiedad debería denominarse acción declarativa de dominio y puede ventilarse y probarse dentro del proceso de reivindicación y la concurrencia de acreedores de bienes inmuebles.
El denominado mejor derecho de propiedad se expresa en casos en que se confrontan las titularidades de dos o mas partes como en la acción reinvidicatoria vs la prescripción extintiva o la concurrencia de acreedores, no tiene propiamente una definición legal.
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4. Bibliografía
Pasco, A. “¿Cómo solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? La Corte Suprema se equivoca”. Agnitio.
Torres, A. (2021) ¿Qué es la acción reivindicatoria? Bien explicado. LP – Pasión por el Derecho.
https://lpderecho.pe/accion-reivindicatoria-derechos-reales/
Vásquez, A. (2007). Derechos Reales. Propiedad. Copropiedad. Usufructo. Superficie. Servidumbre. Tomo II, Lima: San Marcos.
[1] Si bien una de las características de la propiedad es su perpetuidad, esta admite una excepción:
Artículo 968 CC.- La propiedad se extingue por: 4. Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del Estado.
[2] Artículo 2012.- Principio de publicidad
Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.
[3] Artículo 2013.- Principio de legitimación*
El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.
[4] Artículo 2014.- Principio de buena fe pública registral*
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.
[5] Artículo 2016.- Principio de prioridad
La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.
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