¿Qué es el impuesto de alcabala y cómo calcularlo?

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Sumario: 1. Introducción, 2. Qué es el impuesto de alcabala, 3. Quién lo paga, 4. Transferencias exceptuadas, 5. Agentes exceptuados, 6. Cálculo del impuesto, 7. Dónde pagar, 8. Hasta cuándo pagar, 9. Conclusiones.


1. Introducción

El impuesto de alcabala ha estado presente en nuestra nación más tiempo del que pensamos. Nació en la colonia, y en ese tiempo afectaba todas las transferencias, tanto de inmuebles como muebles. En la actualidad, es un impuesto que grava solo la transferencia de bienes inmuebles. Los municipios distritales tienen competencia para recaudarlo, y su contenido está desarrollado en la Ley de Tributación Municipal. Vamos a revisarlo a continuación:

2. Qué es el impuesto de alcabala

De acuerdo a la Ley de Tributación Municipal es el impuesto que afecta las transferencias de bienes inmuebles urbanos o rústicos, ya sea a título gratuito u oneroso, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio, de acuerdo a lo que establezca el reglamento.

Esto quiere decir que el alcabala va a afectar tanto las compraventas de inmueble como los actos gratuitos (v. gr. donación) de bienes inmuebles. El objeto será siempre los bienes inmuebles, ya sean predios rústicos, urbanos, rurales, agrícolas, etc. Cuando la norma señala, inclusive las ventas con reserva de dominio, se refiere a los inmuebles, que por una u otra razón no permitan que el comprador adquiera el título de propietario. Es el caso de los bienes en proyectos, o bienes futuros que se pagan en cuotas, entre otros.

Dentro del universo de bienes afectos, también se encuentran los aires y las acciones y derechos sobre un inmueble. Siempre que el bien sea inmueble y el acto de transferencia, tenga la denominación que tenga, no esté incluido dentro de las excepciones que señala la ley, será pasible de pagar el impuesto de alcabala. La norma señala, cualquier sea su forma o modalidad.

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3. Quién lo paga

La norma señala que el obligado a pagar este impuesto es el comprador o beneficiado del acto de transferencia gratuita. Así sea este una persona natural o persona jurídica. Dentro de la categoría de personas jurídicas encontramos a las empresas, las asociaciones sin fines de lucro, las ONG, los consorcios, las asociaciones en participación, y las que señale la ley.

4. Transferencias exceptuadas

No todas las transferencias de propiedades inmuebles están afectas. Por supuesto. Toda ley tiene excepciones.

La norma señala las siguientes transferencias:

  1. La primera venta que realiza la empresa constructora, salvo en la parte que corresponde al valor del terreno.
  2. Los anticipos de legítima
  3. Los que se produzcan por causa de muerte
  4. La resolución de contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio.
  5. Las transferencias de naves y aeronaves
  6. Las de derechos sobre inmuebles que no conllevan la transmisión de propiedad
  7. Las producidas por la división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios
  8. Las de alícuotas entre herederos o de condóminos originarios.

Respecto a la primera excepción, las personas pasibles de ser contribuyentes son las personas naturales o jurídicas que compren directamente a una constructora, y esta debe ser la primera compra. Quiere decir que todas las unidades que venda una constructora a sus primeros propietarios estarán exentas del impuesto. Y en caso que estos compradores quieran vender sus propiedades, los siguientes compradores sí pagarían el alcabala, dado que solo está exonerada la primera venta.

En cuanto a los anticipos de herencia. Como sabemos, esto se refiere a las donaciones en vida que hacen los propietarios a los que serían sus herederos forzosos. La norma la exceptúa porque es una transferencia por derecho sucesorio. La misma fundamentación encontraríamos en lo señalado en el literal c, g y h.

Sobre la resolución de contrato, la norma señala que solo se exceptúan aquellas transacciones que aún no hayan cancelado el precio. Quiere decir que se ha podido realizar un acuerdo, incluso celebrar actos preparatorios, el pago de arras como garantía de promesa de contratar, etc. Sin embargo, si por una u otra razón no se realiza el pago por el monto total y la negociación se cae, el comprador frustrado no tendría que pagar el impuesto, así hayan acuerdos previos.

5. Agentes exceptuados

Se encuentran exceptuados por la adquisición de inmuebles las siguientes entidades:

  1. El gobierno central, las regiones y municipalidades.
  2. Los gobiernos extranjeros y organismos internacionales.
  3. Entidades religiosas.
  4. Cuerpo general de bomberos voluntarios del Perú.
  5. Universidades y centros educativos, conforme a la constitución.

Por razones obvias, los gobiernos locales, provinciales y el Estado no está afectos con el pago de este impuesto. No es el caso de los gobiernos extranjeros y organismos internacionales, que tienen este privilegio debido a tratados internacionales que asume el estado.

Por otro lado, las entidades religiosas y los centros educativos están inafectos a muchos impuestos y cargas. El alcabala no es el primer impuesto que no pagan. Así mismo, no pagan el impuesto a la renta, siempre y cuando estén reconocidas como tal y presten el servicio que señalan. Ante la situación actual del país, considero que es un privilegio innecesario. La misma suerte no corren las instituciones sin fines de lucro, que sí están consideradas en otras normas.

6. Cálculo del impuesto

Para determinar el impuesto a pagar, la norma toma como precio base el monto de transferencia, es decir, en caso que sea una compraventa sería el monto de transacción. Por otro lado, en caso de trasferencias a título gratuito, el monto base sería el valor de autoavaluo del inmueble a transferir.

Además, la norma exceptúa las 10 primeras UIT, al restante se le impone una tasa del 3%. En ese sentido, solo pagaré alcabala si mi precio base excede las 10 UIT.

Cabe señalar que la UIT es la unidad impositiva tributaria y es el valor de referencia utilizado para calcular impuestos y multas de carácter tributario. Cada año, el gobierno establece el valor de la UIT, siendo el valor actual 4,400 soles.

7. Dónde pagar

El pago lo puede realizar cualquier persona, siempre y cuando lleve los siguientes requisitos:

  1. Documento de identidad del que realizará el trámite.
  2. Copia de la minuta o documento en el que conste la transferencia de propiedad.
  3. Copia simple del autoavaluo del año de transferencia.

8. Hasta cuándo pagar

La norma señala que se tiene plazo hasta el último día del mes siguiente de efectuada la transferencia. En caso que el último día sea feriado, se pagará el día anterior a este.

Actualmente, el pago se realiza mucho antes dado que una vez ingresada la minuta de transferencia, el notario exige el pago de los impuestos antes de la firma de la escritura, y ello es así porque lo notarios están obligado a incorporar estos pagos en el cuerpo de la escritura, sin ellos simplemente no se podría elevar el acto a registros públicos.

En todo caso, el pago debería ser realizado antes de la fecha indicada, sino, la ley establece multas por el incumplimiento.

9. Conclusiones

Los adquirentes de inmuebles, ya sea a título gratuito u oneroso están obligados al pago del impuesto de alcabala, ya sean personas naturales o jurídicas, y siempre que no estén exonerados por ley a este impuesto.

El alcabala es de competencia distrital y, por ende, su determinación y recaudación está a cargo de las municipalidades distritales. El monto a pagar es el 3%, y las primeras 10 UIT están exoneradas del impuesto.

Son inafectas las transferencias realizadas por las constructoras si se trata de la primera venta de inmuebles, también los anticipos de herencia, y transferencias realizadas por derecho sucesorio. El incumplimiento de pago conlleva al pago de multas y también su elevación a escritura pública.

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