Sumario. 1. Introducción, 2. Actos y derechos inscribibles, 3. Tipos de actos y derechos inscribibles en el Registro de Predios, 3.1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles, 3.2. Los contratos de opción, 3.3. Los pactos de reserva de propiedad y retroventa, 3.4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados, 3.5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito, 3.6. Los contratos de arrendamiento, 3.7. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados, 3.8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, 3.9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles, 4. Conclusiones, 5. Bibliografía.
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1.Introducción
El registro de la propiedad es la institución jurídica destinada a publicar el historial jurídico de los predios, de tal manera que se conozca fácilmente, y con efectos legales, su estado y situación, con miras a brindar protección al tráfico patrimonial inmobiliario. Para cumplir ese objetivo y finalidad, el registro debe permitir el acceso de todos los actos o negocios susceptibles de producir alguna modificación estable y relevante en la situación jurídica de la finca. Por tanto, los actos destinados a tener acceso a la publicidad registral son aquellos que crean, modifican, regulan y extinguen derechos sobre bienes inmuebles, esto es, los derechos reales. (Gonzáles Barrón, 2012, p. 267)
Igual ocurre con otras situaciones jurídicas que sin ser propiamente derechos reales pueden acceder al Registro por cuanto producen el efecto de oponibilidad frente a terceros. Se cita el caso de las condiciones, las afecciones o cargas reales de naturaleza voluntaria, las cargas reales nacidas legalmente por virtud de la legislación urbanística, los estatutos de propiedad horizontal, las afectaciones nacidas en virtud a las normas de protección del patrimonio cultural, etc. Estas situaciones, extremadamente heterogéneas, tienen como puntos en común la estabilidad e inherencia (inmediatez) del derecho sobre el bien. (Ibidem, p. 2012, p. 268)
Esto es verdad, los actos que pueden acceder al registro para producir efectos frente a todos no solo son aquellos de naturaleza real sino también aquellos de naturaleza personal como veremos en su oportunidad.
En buena cuenta, cuando los privados solicitan que un título se inscriba, tienen como objetivo que la situación jurídica subjetiva goce de los efectos de legitimación, oponibilidad y publicidad erga omnes. No obstante, no todas las situaciones jurídicas de las que se solicita su inscripción, logran dicho objetivo; ya sea por deficiencia de la documentación, por contravención con las normas legales o con el propio registro, o porque no califican como actos inscribibles en el registro. (Mendoza Del maestro, 2016)
Nos toca mencionar aquellos actos y derechos inscribibles en el Registro de Predios.
2. Actos y derechos inscribibles
De acuerdo con el artículo 2019 del Código Civil peruano (en adelante CC):
Artículo 2019.- Actos y derechos inscribibles
Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:
1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.
2.- Los contratos de opción.
3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados.
5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6.- Los contratos de arrendamiento.
7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.
9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.
El articulado nos invita a distinguir los derechos que acceden al registro por la vieja clasificación entre relaciones jurídicas reales y personales. En esta forma, del articulado se desprende la posibilidad de inscribir en los registros a los derechos reales de manera general y sin restricciones; sin embargo, tratándose de derechos personales (contratos de opción, reserva propiedad, contratos de arrendamiento o embargos) se advierte la necesidad de una mención expresa dentro de una lista aparentemente cerrada. (Pizarro Aranguren, 1994, p. 227)
Dicho de otra forma, un primer dato que es relevante verificar es que son inscribibles aquellos actos que afecten derechos reales sobre inmuebles como regla general, por lo que los demás supuestos deben ser situaciones especiales manifestados por mandato judicial o por actos de autonomía privada. (Mendoza Del Maestro, 2016)
Esta discriminación es regulada por diversas legislaciones en razón de sustentos doctrinarios como el siguiente:
Fuera de los reales, llegan al registro derechos personales, pero con una decisiva particularidad, a saber, que mientras un derecho real tiene acceso a los libros por el mero hecho de serlo, los personales llegan individualizadamente, mediante el enunciado, en la ley, del nomen iuris de cada uno de los inscribibles. Se permite el acceso al registro de estos derechos por razones de conveniencia y oportunidad. (Pizarro Aranguren, 1994, p. 227)
En ese sentido la Resolución 145-2001-ORLC/TC, del 30-03-2001. Tribunal Registral expresa que como regla general los contratos de contenido meramente obligacional inter partes no son inscribibles:
Por lo expuesto se colige que el contrato sub-examine es uno meramente obligacional inter partes, no encontrándose en los supuestos del artículo 2019 del Código Civil que señala los actos que pueden acceder al registro, por cuanto, en primer lugar, no implica alguna modificación sobre algún derecho real de inmueble, no estando por lo tanto dentro del supuesto comprendido en el inciso 1, y en segundo lugar, no se encuentra tampoco comprendido dentro de los demás supuestos del referido artículo.
Asimismo, Gunther Gonzáles Barrón propone la siguiente clasificación de los actos inscribibles en el Registro de Predios:
- Inscripción de actos referidos a derechos reales (principio general).
- Inscripción de circunstancias o modalizaciones del derecho real surgidas por pacto.
- Anotaciones preventivas (medidas judiciales de garantía de pago y aseguramiento), o extrajudiciales con análogo fin.
- Inscripciones de actos referidos a derechos obligacionales, por excepción. (2012, p. 268)
Nosotros vamos a abordar someramente cada uno de los actos y derechos inscribibles en el Registro de predios.
3. Tipos de actos y derechos inscribibles
3.1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles
Los derechos reales son un complejo de posiciones normativas consistentes en derechos, libertades, deberes, cuyo interés es el aprovechamiento o disfrute inmediato de las realidades del mundo externo (bienes), con la consiguiente vinculación indesligable entre derecho-bien, razón por la que surge el deber de los terceros para no interferir en dicho disfrute. Se trata, pues, de una atribución absoluta e inmediata; por tanto, la lógica consecuencia es que recaiga sobre objetos corporales, y excepcionalmente en incorporales (art. 884 CC). (Gonzáles Barrón, 2012, p. 279)
El principio general sobre esta materia indica que los derechos reales son naturalmente actos inscribibles en el registro, lo cual se justifica por una obvia razón: si quiero conocer la situación jurídica de un determinado bien inmueble, entonces deben ser publicados los derechos que precisamente son poderes inherentes y estables sobre la cosa y que se caracterizan por su oponibilidad frente a terceros. En otras palabras, el Registro solo cumple su función cuando este permite realizar una evaluación sobre la situación legal de un predio a través de los derechos que se adhieren e incorporan a él y que comparten las notas de persecutoriedad y preferencia. (Ídem)
Al respecto de acuerdo con la Resolución 057-2001-ORLC/TC, del 07-02-2001- Tribunal Registral manifiesta que son inscribibles los derechos reales que produzcan una variación en la situación jurídica de los inmuebles o de derechos personales expresamente establecidos que se encuentren revestidos de trascendencia real:
Al respecto esta sala considera, que en el presente caso, no está en discusión si es posible otorgar derecho de usufructo sobre el derecho de opción, sino si este acto es inscribible en la partida registral del predio; por ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 2019 del Código Civil, son inscribibles en el Registro de Propiedad Inmueble, entre otros, los actos y contratos que constituyan, declaran, transmiten, extingan, modifican o limitan los derechos reales sobre inmuebles, es decir, nuestro ordenamiento jurídico ha previsto la posibilidad de inscripción en el citado registro de los derechos reales que produzcan una variación en la situación jurídica de los inmuebles o de derechos personales expresamente establecidos que se encuentren revestidos de transcendencia real.
3.2. Los contratos de opción
De acuerdo con el artículo 1419 del Código Civil (en adelante CC):
Por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.
3.3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa
Según el artículo 1583 del CC:
En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega.
El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido.
De conformidad con el artículo 1586 del CC:
Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial.
3.4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados
Cuando hablamos de condición debemos indicar, en primer lugar, que estamos haciendo referencia a una de las tres modalidades del acto jurídico (junto al cargo y plazo), también llamados elementos accidentales ya que su presencia no se toma en cuenta para constituir un negocio jurídico o contrato. En segundo lugar, una vez incorporada la condición a un negocio jurídico o contrato, somete su producción de efectos jurídicos a un hecho futuro e incierto.
No sería necesaria inscribir la condición en forma autónoma, es decir, en un asiento separado o distinto pues basta inscribir el acto o negocio condicionado como unidad contextual. (Gonzáles Barrón, 2012, p. 282)
3.5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito
Al respecto la Resolución 742-2013-SUNARP-TR-L, de 03-05-2013 expresa que el derecho de propiedad que tiene una universidad sobre una urbanización es limitado por lo dispuesto por la junta administradora de los bienes:
En este sentido, apreciamos que conforme a la sentencia del Tribunal Constitucional –cuya inscripción fue dispuesta por la Sala Civil- la Junta Administradora de los bienes heredados de don JRA es el órgano encargado de administrar el destino del terreno denominado Urbanización P, (…) inscrito en el (…) Registro de Predios de Lima. Consecuentemente, no obstante ser propietaria de la Urbanización P, la universidad no tiene la libre disponibilidad de dichos bienes, pues su derecho está afecto a la restricción que exige la aprobación y/o acuerdo de la Junta Administradora de los bienes heredados de don JRA.
3.6. Los contratos de arrendamiento
Expresa el artículo 1666 del CC que:
Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.
3.7. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados
De acuerdo con el artículo 642 del Código Procesal Civil (en adelante CPC):
Cuando la pretensión principal es apreciable en dinero, se puede solicitar embargo. Este consiste en la afectación jurídica de un bien o derecho del presunto obligado, aunque se encuentre en posesión de tercero, con las reservas que para este supuesto señala la ley.
De conformidad con el Artículo 673 del CPC:
Cuando la pretensión discutida en el proceso principal está referida a derechos inscritos, la medida cautelar puede consistir en la anotación de la demanda en el registro respectivo. Para su ejecución, el Juez remitirá partes al registrador, los que incluirán copia íntegra de la demanda, de la resolución que la admite y de la cautelar.
El registrador cumplirá la orden por su propio texto, siempre que la medida resulte compatible con el derecho ya inscrito. La certificación registral de la inscripción se agrega al expediente.
La anotación de la demanda no impide la transferencia del bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida.
3.8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles
Aquí el juez podría solicitar, según su criterio, que se inscriban actos o contratos que no estén contemplados dentro de la lista taxativa del 2019. Por ejemplo, la inscripción de un derecho personal referido a un compromiso de contratar, registrar sentencias de nulidad de acto jurídico, de prescripción adquisitiva, etc.
3.9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles
Según el artículo 447 del CC:
Los padres no pueden enajenar ni gravar los bienes de los hijos, ni contraer en nombre de ellos obligaciones que excedan de los límites de la administración, salvo por causas justificadas de necesidad o utilidad y previa autorización judicial. El juez puede disponer, en su caso, que la venta se haga previa tasación y en pública subasta, cuando lo requieran los intereses del hijo.
De conformidad con el artículo 448 del CC:
Los padres necesitan también autorización judicial para practicar, en nombre del menor, los siguientes actos:
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- Arrendar sus bienes por más de tres años.
- Hacer partición extrajudicial.
- Transigir, estipular cláusulas compromisorias o sometimiento a arbitraje.
- Renunciar herencias, legados o donaciones.
- Celebrar contrato de sociedad o continuar en la establecida.
- Liquidar la empresa que forme parte de su patrimonio.
- Dar o tomar dinero en préstamo.
- Edificar, excediéndose de las necesidades de la administración.
- Aceptar donaciones, legados o herencias voluntarias con cargas.
- Convenir en la demanda.
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4. Conclusiones
Los actos y derechos que por regla general son inscribibles son los derechos reales ya que son oponibles erga omnes. No obstante otro tipo de actos y derechos de diferente naturaleza (derechos personales) también serán inscribibles cuando así se haya previsto expresamente pero de forma excepcional, ya que solo son oponibles entre las partes que celebraron el negocio jurídico o contrato. Ejemplo de ellos son los contratos de opción, el pacto de retroventa, la reserva propiedad, los contratos de arrendamiento o embargos.
5. Bibliografía
GONZÁLES BARRÓN, Gunther (2012). Derecho registral y notarial. Tomo I. Lima: Jurista Editores.
MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto (2016). “Acto inscribible o no inscribible”. Disponible en: https://www.parthenon.pe/columnas/efemerides-registrales/acto-inscribible-o-no-inscribible/
PIZARRO ARANGUREN, Luis (1994). “Reflexiones sobre el libro de registros públicos del Código Civil”. En: Themis, Revista de Derecho, n. 30, pp. 221-229.
