La protección de los terceros de buena fe, a propósito del VIII Pleno Civil

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El VIII Pleno Civil ha generado una serie de críticas y preocupaciones, entre ellas la situación de los terceros de buena fe que contratan con los solteros aparentes, realizan desembolsos e inscriben sus títulos, quienes habrían perdido la protección de la Fe Pública Registral (artículo 2014 del Código Civil), debido a que sus contratos son nulos y por tanto dichos “adquirentes” no son terceros sino “parte” de un acto inválido.

No comparto los reclamos que se hacen a los jueces supremos. Saludo que ya se cuente con una posición final y que sepamos a qué atenernos al momento de asesorar y defender. Además, la situación de los terceros de buena fe no es tan mala como se cree. En el Derecho hay que ser ingeniosos y trabajar con lo que se tiene a la mano, propugnando las soluciones más eficientes. Me ocupo concretamente de los derechos inmobiliarios.

Pues bien, sucede que los terceros que contratan con solteros aparentes, que cuentan con títulos inscritos en los Registros Públicos, logran inscribir sus contratos porque a su vez los sueltos de fachada tienen inscrito previamente el título por el cual “adquirieron” el derecho (tracto sucesivo). Si dicho “soltero” logró inscribir el bien únicamente a su nombre, es porque al celebrar el contrato con el titular anterior se presentó como libre, sin la intervención de su cónyuge. Esta situación determina que el fintero, que ya estaba casado, no adquirió nada para la sociedad de gananciales, pues al igual que en la disposición de bienes, la adquisición de activos también requiere la intervención de ambos cónyuges, salvo para los bienes muebles (artículo 315 del Código Civil). Si en la pretendida adquisición no intervino el otro esposo, el acto es nulo y por tanto el bien no se incorporó en el patrimonio conyugal.

La nulidad que ha declarado el VIII Pleno se refiere al contrato que intenta transferir un bien conyugal. En la situación que planteo, que es la más recurrente en la práctica, el bien que quería transferir el célibe de facha no es un bien del matrimonio porque nunca ingresó al desposorio. Por tanto, no se trata de un acto nulo. En esta medida, el tercero que contrata con el soltero aparente está protegido por la Fe Pública Registral. La siguiente imagen grafica lo dicho:

En el contrato 1 no intervino el otro cónyuge, pese a que el adquirente era casado. La consecuencia es que dicho acto es nulo por el artículo 315 del Código Civil. Tal contrato no transfirió ningún derecho a la sociedad conyugal. El contrato 2 no intenta transferir un bien del matrimonio, pues éste no es el dueño. El resultado es que el contrato 2 no es nulo y por tanto el tercero está protegido por el artículo 2014 del Código Civil.

La solución que presento es una herramienta poderosa para defender a los terceros. Ciertamente no resuelve todos los supuestos de adquirentes preocupados, pero sí la mayoría. ¡Servidos, amigos!

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