Fundamento destacado: 5. Por su parte, el artículo 1027 del mismo cuerpo legal, sostiene que cuando el derecho de uso recae sobre una cosa o parte de ella para servir de morada, se estima constituido el derecho de habitación. El precepto legal citado define entonces al derecho de habitación de uso restringido, en contraposición a éste, por el hecho de recaer sobre determinados bienes, solo inmuebles, que sirven para un supuesto específico: morada. Téngase en cuenta que no se trata de cualquier clase de inmuebles, sino de aquellos que por sus características puedan ser utilizados como morada por personas.
En aplicación de las normas del usufructo, los derechos de uso y habitación se constituirán por ley, contrato o acto jurídico unilateral y testamento; y se extinguirán por las causales previstas en el artículo 10212 del Código Civil.
6. La regulación del derecho de usufructo, uso y habitación está contenida en el Título (derechos reales) artículos 999 al 1029 del Código Civil.
Por su parte, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) ha regulado lo siguiente:
“Artículo 133.- Gravámenes o cargas que afectan parte del predio
Para la inscripción del arrendamiento, derecho de uso, derecho de habitación, servidumbre, usufructo o cesión en uso que afecten parte del predio, no se requerirá la independización previa. Sin embargo, deberá presentarse los planos que identifiquen el área sobre la que recae el derecho, salvo que ésta se pueda determinar de los antecedentes regístrales. ’’
En el presente caso, de acuerdo a la cláusula octava de la escritura pública N° 509 del 29.09.2017, obrante en el título archivado N° 2017- 2129624, que dio mérito a la inscripción de la compraventa efectuada por Elba Rita Martínez Dell’erba a favor de Yalila Gisela Martínez Rueda (asiento C0005 de la partida N° 05002523), se constituye derecho de usufructo, el mismo que recae sobre parte del inmueble inscrito en la partida N° 05002523, de la siguiente forma:
“OCTAVA.- DERECHO DE USUFRUCTO A FUTURO: Las partes convienen de mutuo acuerdo que a partir del 30 de Abril del año 2021, una vez que la compradora construya el inmueble materia del presente contrato, la vendedora en forma directa y personal gozará del usufructo de todo el primer piso hasta su fallecimiento (hasta sus últimos días).”(Resaltado nuestro)
Como puede apreciarse se ha pactado la existencia del derecho de usufructo sujeto a la condición suspensiva de que exista previamente la edificación que dé origen al primer piso sobre el que recae el derecho.
Ahora, si bien el artículo 133 del RIRP establece que no se requiere la previa independización del área afectada, es menester precisar que en este caso, el derecho recae sobre todo el primer piso de una edificación que para el Registro no existe, no siendo por tanto procedente la inscripción del usufructo de acuerdo a los términos planteados, sin que previamente se realice la declaratoria de fábrica de conformidad con el art. 78 del RIRP y demás normas pertinentes.
Por lo tanto, se debe confirmar la observación formulada, únicamente en el extremo de que corresponde que previamente se declare la edificación a efectos de identificar plenamente la parte sobre la que recae el usufructo.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 532-2018-SUNARP-TR-A
Arequipa, 03 de agosto de 2018,
APELANTE : YALILA GISELA MARTÍNEZ RUEDA
TÍTULO : N° 909890 DEL 23.04.2018
RECURSO : N° 1192 DEL 08.05.2018
REGISTRO : PREDIOS – TACNA.
ACTO : USUFRUCTO SOBRE PARTE DE PREDIO
SUMILLA :
DERECHO DE USUFRUCTO
“Para constituir derecho de usufructo sobre parte de un inmueble no se requiere la independización previa, no obstante deberá presentarse los planos que identifiquen el área sobre la que recae el derecho, salvo que ésta se pueda determinar de los antecedentes regístrales ”.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción del derecho de usufructo sobre el primer piso del predio inscrito en la partida N° 05002523, del Registro de Predios de lio, a favor de Elba Rita Martínez Dell’erba, inscripción que se pretende de acuerdo a la documentación obrante en el título archivado N° 2017-2129624.
El título presentado está conformado por los siguientes documentos:
a) Solicitud de inscripción de título.
b) Escrito firmado por Yalila Gisela Martínez Rueda.
c) Plano de levantamiento de terreno, lámina A-01, sin firma y sello del profesional responsable.
d) Recurso de apelación.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
Se interpone recurso de apelación en contra de la observación formulada por el Registrador Público de lio, Alex S. Herrera Arias, cuyo tenor es el siguiente:
“(…)
2.- Identificación de defectos:
2.1.- Revisado el contenido de la escritura pública N° 0509 del 29.09.2017 extendida por el Notario John Soto Gamero, se advierte que el derecho de usufructo objeto de inscripción recae sobre todo el primer piso del bien inmueble del predio inscrito en la Partida N° 05002523 del Registro de Predios.
Ahora bien, teniendo en cuenta que en la partida solo consta la inscripción del perímetro donde se encuentra asentada la propiedad, a efectos de proceder con la inscripción rogada, como acto previo deberá inscribirse la declaratoria de fábrica y la independización de las unidades inmobiliarias con su respectivo reglamento acompañado de los planos de ubicación y localización, y el plano de distribución, autorizados por profesional competente, reglamento interno el cual debe constar en documento privado con firma certificada por Notario, y plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por Notario Público. (…)”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación, principalmente en los siguientes fundamentos:
- El propietario tiene derecho absoluto del bien, siendo la recurrente propietaria tiene el poder jurídico de usar, disfrutar, disponer y reivindicar el bien.
- En ese contexto, es que se ha celebrado de mutuo acuerdo el derecho de usufructo en favor de Elba Rita Martínez Dell’erba y no es un acto jurídico solemne.
- El usufructo recién empezará a regir a partir del 30.04.2021, una vez que la recurrente construya el inmueble.
- En cumplimiento de la observación inicial se ha adjuntado el plano que identifica el área sobre la que recae el derecho de usufructo, en aplicación del art. 133 del Reglamento de Predios.
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