Sumilla: 1. Introducción; 2. Antecedentes; 2.1. Respecto a la competencia; 2.2. Causales para iniciar un proceso de desalojo contra inquilinos; 3. Desalojo por vencimiento de contrato; 4. Desalojo por falta de pago; 5. Desalojo en los contratos de arrendamiento con cláusula de allanamiento futuro; 6. Desalojo conforme a los regulado por el Decreto Legislativo 1177; 7. Desalojo por ocupación precaria; 8. Bibliografía.
1. Introducción
He visto en este portal una muy interesante y personalizada disputa entre dos abogados respecto de la procedencia o no de determinada causal en los procesos de desalojo. Más allá de sus enfrentadas pero respetables opiniones, finalmente será responsabilidad y función de los magistrados aterrizar en cada caso concreto, siempre respetando nuestra Constitución y la ley en pro de la predictibilidad de las decisiones judiciales y de la seguridad jurídica que tanta falta nos hace.
En tal sentido, es de público conocimiento que hoy se ha convertido en un problema social la posición de los arrendadores respecto de la recuperación de los bienes que han arrendado. La experiencia nos dice que no solo los jueces resuelven de diversas formas ante casos similares, sino que las opiniones de los juristas son disímiles como lo veremos más adelante, e incluso algunos abogados optan por culpar al Poder Judicial alegando, de manera desproporcionada a mi modesto entender, que los procesos judiciales de desalojo pueden durar hasta 7 años (véase la opinión del Dr. Francisco Avendaño quien en una entrevista[1] señala que sería favorable que los procesos de desalojo se tramiten a nivel arbitral) (Gestión, 2018).
Con conocimiento de causa puedo decir que en la actualidad un proceso de desalojo, iniciado con una demanda bien elaborada y tramitado de manera proactiva, no debería demorar más de seis meses en un Juzgado de Paz Letrado (hablo de una buena demanda, que cumpla con los requisitos establecidos para cada causal o tipo de desalojo y que sea sentenciado en audiencia); demanda que es absoluta responsabilidad de los abogados patrocinadores, quienes muchas veces colaboran con la dilatación procesal al presentar escritos poco trabajados.
En el Perú, es muy importante encontrarle una solución a los procesos de desalojo, los cuales requieren toda nuestra atención al haberse convertido en un problema de considerables dimensiones. Según información del diario Gestión (Gestión, 2018), de fecha 07 de mayo del 2018, el 26% de arrendatarios (inquilinos) no cumplen con cancelar el pago de sus arriendos, ello explica el hecho que un gran número de arrendadores o propietarios deban recurrir al proceso judicial de desalojo a efectos de lograr la restitución de su inmueble.
Un proceso de desalojo, por su propia naturaleza, debería ser breve y célere, sin embargo, eso no ocurre generalmente en nuestro país. Es muy probable que parte de esta morosidad que nos refieren las estadísticas se sostenga y se vea incrementada por aquellos arrendatarios que se aprovechan del conocimiento respecto del tiempo de duración de un proceso de desalojo ante el Poder Judicial y, a través de un mal intencionado análisis “costo-beneficio”, decidan dejar de pagar la merced conductiva y vivir gratis durante toda la tramitación del proceso judicial, a costas de un arrendador que, además de no tomar las precauciones del caso respecto de su arrendatario, no se asesoró por un abogado diligente al momento de dar en arrendamiento su inmueble.
En tal sentido, si bien conocemos que en el Poder Judicial –ya sea por carga procesal, falta de vocación de sus operadores, provisionalidad en los cargos, limitada logística, contradicciones en las decisiones y quizá corrupción– los procesos son lentos y desgastantes (a veces la gente prefiere un mal arreglo que un buen juicio); también es cierto que los abogados de los arrendadores colaboran a que los procesos fracasen en su tramitación, debido a que demandan de manera incorrecta al no verificar el cumplimiento de los requisitos requeridos para las diversas vías que la ley les faculta.
Adicionalmente, la mayoría de los arrendadores buscan acumular a su pretensión de desalojo, el pago de las mensualidades adeudadas por concepto de arriendos, mantenimiento, servicios, penalidades e incluso indemnizaciones, situación que puede complejizar más la finalidad del proceso, el cual busca determinar puntualmente el derecho de poseer un determinado bien.
En el presente trabajo trataremos de dar algunos alcances a nivel procesal, a efectos que los arrendadores (y propiamente sus abogados), tomen la mejor decisión para poder acceder a la búsqueda de un proceso de desalojo eficaz, en mérito a la documentación con la que cuenten y a la legislación vigente (que incluye normas relacionadas con la materia, el Cuarto Pleno Casatorio Civil y el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil realizado el mes de noviembre del año 2017 en la ciudad de Chiclayo), y de esta manera poder encuadrarlo con los pronunciamientos judiciales actuales. En definitiva, conocer de una manera muy práctica el proceso de desalojo, y poder optar por la estrategia más simple pero segura, a efectos de poder lograr la restitución de su inmueble en el más breve plazo.
2. Antecedentes
El procedimiento de desalojo se encuentra regulado específicamente entre los artículos 585 a 596 del Código Procesal Civil, en su Título III, Procesos Sumarísimos, Sección Quinta; sin embargo, existen disposiciones generales que sirven de base y se deben tener en cuenta para realizar un proceso célere y eficaz. Revisemos:
2.1. Respecto a la competencia
El artículo 547 del Código Procesal Civil establece que en el caso de los procesos de desalojo, cuando la renta mensual es mayor de cincuenta Unidades de Referencia Procesal o no exista cuantía, son competentes los jueces civiles. Asimismo señala que, cuando la cuantía sea hasta cincuenta unidades de referencia procesal, son competentes los jueces de paz letrados.
Este punto es muy importante debido a que toma como base el monto de las cincuenta (50) unidades de referencia procesal (URP) como renta mensual para establecer que juzgado será el competente para conocer un proceso de desalojo, en consecuencia, considerando que la URP correspondiente al año 2018 es de S/ 415.00, la competencia de los juzgados de paz Letrado abarcará hasta los S/ 20,750.00 de renta mensual (unos US$ 6,287.87)[2], lo cual implica que ellos serán quienes conozcan la mayoría de los procesos judiciales de desalojo, si consideramos que el precio promedio de alquiler de un departamento en los distritos más exclusivos de Lima (Barranco, Miraflores o San Isidro) oscila entre los S/ 3,596.00 y S/ 2,994.00 (Urbania, 2018).
En tal sentido, debemos precisar que este aspecto de la competencia es de vital importancia debido a que el hecho de tramitar un proceso ante un Juzgado de Paz Letrado, implica que el proceso culmine en segunda instancia ante un juzgado especializado civil, imposibilitando que llegue hasta la Corte Suprema a través del recurso casación[3], evitando la correspondiente demora que ello generaría, lo cual favorece a los fines del proceso bajo análisis.
Sin embargo, esto que parece establecer una competencia bastante clara, determinable aritméticamente, se debe adecuar al Cuarto Pleno Casatorio Civil y al Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil del año 2017, así como a lo regulado por el artículo 594 del Código Procesal Civil; por lo que es importante que los abogados patrocinadores conozcan de los alcances de estos Plenos a efectos de tenerlos en cuenta al momento de formular las demandas de desalojo en sus diferentes modalidades.
2.2. Causales para iniciar un proceso de desalojo contra inquilinos:
Los procesos de desalojo aplicables al caso son:
2.1.- Desalojo por vencimiento de contrato.
2.2.- Desalojo por falta de pago.
2.3.- Desalojo derivado de contrato con cláusula de allanamiento futuro.
2.4.- Desalojo conforme a lo regulado por el D. Leg, N° 1177.
2.5.- Desalojo por ocupación precaria (Considerando el IV Pleno Casatorio Civil).
Veamos los aspectos procesales más resaltantes de cada uno de ellos.
3. Desalojo por vencimiento de contrato
Este proceso tiene como base la existencia de un contrato a plazo determinado, el que a la fecha de inicio del proceso de desalojo debe encontrarse vencido. Hasta allí no parece existir complicación alguna; sin embargo, a la fecha es el tipo de proceso que más polémica ha generado en virtud a lo resuelto por el Cuarto Pleno Casatorio Civil.
El mencionado Pleno indica que si el arrendatario que ocupa un bien inmueble con contrato vencido es requerido por parte del arrendatario para su restitución, se convierte en un poseedor precario, en consecuencia, la competencia para conocer este tipo de procesos se traslada a los juzgados especializados civiles, es decir, sale de la esfera de los juzgados de paz letrados, quienes son competentes hasta aquellos contratos en los que la renta mensual no supera las 50 URP. Esta activación de competencia a favor de los juzgados civiles se basa en que no hay contrato (título fenecido), en consecuencia no hay renta, y conforme a lo establecido en el artículo 547 del Código Procesal Civil, en caso de inexistencia de renta, el competente es el juzgado especializado civil (vale precisar que no existe uniformidad en la doctrina respecto a este punto, sin embargo, para efectos procesales estimamos que la competencia ha sido definida claramente por el Cuarto Pleno Casatorio Civil).
Esto no es un dato menor debido a que el hecho de que el juzgado especializado civil sea el competente, así la renta del contrato fenecido haya sido de 100 soles, cualquier decisión judicial sería susceptible de casación, lo cual evidentemente dilataría el proceso.
Acá se presentan un par de conflictos adicionales, uno está referido a la obligatoriedad de la conciliación extrajudicial y si el hecho de transitar por este mecanismo alternativo de resolución de conflictos importa un requerimiento que constituiría en precario al arrendatario; y otra corriente que pretende afirmar que los Jueces de Paz Letrado son competentes para conocer el desalojo por ocupación precaria en mérito a que en el pasado hubo un contrato en el cual se ha especificado un renta, la cual puede servir de base para asumir competencia.
Respecto de la conciliación, existe la Casación 4628-2013, Arequipa, publicada en el diario El Peruano con fecha 13 de abril del 2015, en la cual se ha establecido que la invitación a conciliar convierte en precario al arrendatario, en consecuencia, se debe de ventilar el proceso ante un Juzgado Especializado Civil. Cabe señalar que esta casación no es vinculante porque si así fuera, entonces los Juzgados de Paz Letrados se verían imposibilitados de ver cualquier tipo de proceso de desalojo por vencimiento de contrato.
Respecto a este punto, consideramos que ha sido debidamente aclarado gracias al Pleno Jurisdiccional de noviembre del año 2017 celebrado en Chiclayo, en el cual se ha establecido que solamente el envío de una carta notarial convierte en precario al arrendatario con contrato vencido. Considero que esto va en concordancia con aquello que ya hemos manifestado en anterior oportunidad respecto de la obligatoriedad de la conciliación. Reiteramos nuestra posición contraria a la casación 4628-2013, Arequipa, debido a que la conciliación está establecida en la ley, escapa a la voluntad del arrendador, solo es un requisito de procedibilidad, el mismo que si no se realiza genera como consecuencia la improcedencia de la demanda, con el consiguiente rechazo de la misma. En su aspecto material, a diferencia del formal que acabamos de mencionar, no podemos evitar mencionar que la conciliación si bien importa un requerimiento, no es voluntario por parte del arrendador, muy por el contrario, es una invitación establecida por ley (LIMO SÁNCHEZ, 2018); por lo que consideramos que la invitación a participar en una audiencia de conciliación, de ninguna manera puede asemejarse al requerimiento del bien, más aun si la misma puede implicar todo lo contrario (una renovación de contrato por ejemplo).
Otro aspecto a analizar es si los Juzgados de Paz Letrados pueden ser competentes en procesos de desalojo por ocupación precaria, conforme al planteamiento a favor realizado por el Dr. Arauco (PASCO ARAUCO, 2017). Al respecto consideramos que se trata de un interesante enfoque, sin embargo, poco adecuado a nuestra realidad, debido a que según su teoría, trata de extender los efectos de un contrato que según el Cuarto Pleno Casatorio Civil, luego del requerimiento ya no surte efectos (título fenecido). Creemos que ampliar los alcances del contrato fenecido para determinar la competencia es tan igual que permitirle a los juzgados de paz letrado conocer los procesos con contrato vencido con requerimiento de restitución del bien inmueble (en realidad solo se cambiaría el nombre de vencimiento de contrato por ocupación precaria pero lo que se analizaría en si es el contrato ya fenecido). Finalmente, el proceso por ocupación precaria será de fácil resolución debido a que necesariamente el juez tendrá que analizar las condiciones del contrato que derivó en la precariedad del arrendatario. No nos parece mala la idea pero consideramos que no es procesalmente correcto, más aun cuando es conocido que la competencia se establece por ley.
En conclusión, a efectos de tener un buen resultado ante un proceso de desalojo por vencimiento de contrato, lo primero que se debe evaluar es el no envío de una carta notarial (no se incluye a la invitación a conciliar que es obligatoria para la procedibilidad del proceso) dirigido al arrendatario requiriéndole el inmueble arrendado, solo en estos casos procederá que un juez de paz letrado conozca el mismo, en mérito a lo establecido en el artículo 1700 del C.P.C. Por el contrario, en caso se haya enviado carta notarial requiriendo la restitución del inmueble, entonces se debe demandar desalojo por ocupación precaria a efectos de no correrse el riesgo de que si se demanda desalojo por vencimiento de contrato, la demanda puede ser declarada improcedente.
4. Desalojo por falta de pago
Los artículos 585°, y 591° del Código Procesal Civil regulan el proceso de desalojo por falta de pago, El primero establece en su segundo párrafo que se puede acumular la pretensión de pago de arriendos cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal. Por otra parte, el segundo artículo mencionado señala que si el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento del plazo, sólo es admisible el documento, la declaración de parte y la pericia, en su caso.
Esto está relacionado directamente con lo establecido en el artículo 1697°, numeral 1 del Código Civil, el mismo que establece que el contrato de arrendamiento puede resolverse si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días.
Leía la opinión del Dr. Pasco Arauco quien sostiene que no existe la causal de desalojo por falta de pago, sustentando su posición en que “en un caso de arrendamiento el desalojo procede por dos causales: (i) por posesión precaria, lo cual presupone que el arrendador generó el fenecimiento del título de su contraparte mediante la solicitud extrajudicial de devolución del bien; y (ii) por el vencimiento del plazo pactado originalmente por las partes, y siempre que el arrendador no haya solicitado extrajudicialmente la restitución, pues en ese caso la causal del desalojo ya pasaría a ser la de posesión precaria. ¿Y el desalojo por incumplimiento del pago de la renta? No existe. Lo que debe hacer el arrendador contra el arrendatario moroso es resolverle el contrato, y en ese caso el desalojo deberá sustentarse en la causal de posesión precaria, pudiendo acumularse a dicha pretensión el pago de las rentas devengadas (art. 585° CPC)” (PASCO ARAUCO, 2018). Al respecto, nos permitimos discrepar con tal posición debido a que, conforme lo señala el Dr. Pretel Alonzo (ALONZO PRETEL, 2018), la norma procesal y puntualmente el artículo 591° del C.P.C. permite utilizar la vía del desalojo por falta de pago de manera paralela al vencimiento de contrato. Consideramos que la normatividad procesal es clara (aunque no deja de ser interesante la posición de PASCO), sin embargo, estimamos que la interpretación que realiza no se condice con el eficientismo procesal requerido para procesos que no deberían tener mayor complicación.
Consideramos que no se trata de interpretaciones donde la ley es bastante clara, al punto que a la fecha se ventilan gran número de procesos de desalojo por falta de pago sin mayores inconvenientes. No quiero imaginar el supuesto que algún juez, en el caso de los procesos de desalojo con cláusula de allanamiento futuro regulado por el artículo 594° de Código Procesal Civil, acogiendo la teoría planteada, termine requiriendo la comunicación de resolución de contrato como requisito previo a efectos de iniciar un proceso basado en la falta de pago de los arriendos.
En todo caso, consideramos que un juez no podría denegar una demanda de desalojo por falta de pago si al requerir la comunicación resolutoria del contrato, esta no es presentada, o si en caso sea presentada, un juez no podría declarar improcedente la demanda por considerar que está ante un poseedor precario, ello debido a que de ninguna manera un juez puede modificar el petitorio de un arrendatario que haya iniciado una demanda por falta de pago (y que incluso ha realizado la invitación a conciliar la controversia por dicha causal). En consecuencia, si la demanda se plantea por falta de pago, simplemente corresponde al arrendatario acreditar que se encuentra al día con sus obligaciones, es la única manera de evitar el desahucio, caso contrario, la demanda debería ser declarada fundada, salvo casos excepcionales que justifiquen otra decisión.
Adicionalmente, el artículo 585 del C.P.C. establece claramente que una de las causales del desalojo es la falta de pago, e incluso precisa dicho artículo en su segundo párrafo que a este tipo de procesos se podrá acumular el pago de arriendos cuando se fundamenta en dicha causal otorgando al arrendador una vía alternativa en caso decida iniciar la cobranza de los arriendos a través de un proceso único de ejecución), en tal sentido creemos perfectamente viable este tipo de procesos.
En conclusión, consideramos que no podemos establecer prohibiciones donde la ley no las hace, en consecuencia, independientemente si se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 1697 del Código Civil, respecto del plazo de dos meses y quince días (salvo pacto en contrario), en caso de morosidad del arrendatario, es perfectamente válida y viable la causal de desalojo por falta de pago, caso contrario se limitaría, sin justificación alguna, una vía más eficaz para poder tener celeridad en este tipo de procesos.
5. Desalojo en los contratos de arrendamiento con cláusula de allanamiento futuro
Luego de las precisiones realizadas por el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil del año 2017 celebrado el mes de noviembre en la ciudad de Chiclayo, queda claro que consignar la cláusula de allanamiento futuro en los contratos de arrendamiento constituye la mejor fórmula para poder tener un mejor resultado (más rápido) y de esta manera poder recuperar con mayor celeridad el inmueble arrendado.
Cabe señalar que en este tipo de proceso requiere que los contratos de arrendamiento cumplan un par de requisitos: Que se haya estipulado la denominada “Cláusula de allanamiento a futuro” y que las firmas de los contratantes se encuentren legalizadas ante notario público o fedatario. El solo hecho de cumplir con tales requisitos, te faculta a recuperar el inmueble arrendado a través de un proceso célere, regulado por el artículo 594 del Código Procesal Civil, el mismo que fue modificado con fecha 28 de mayo del 2014, mediante la Ley 30201.
Las plazos establecidos en este tipo de procesos son los siguientes: 1) El demandado, luego de notificada la demanda, tendrá seis días para acreditar la vigencia del contrato o la cancelación de los rentas adeudadas, 2) Si el arrendatario no acredita ninguno de los dos hechos, el juez ordenará el lanzamiento en 15 días hábiles.
Al respecto, el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil bajo comento acordó por mayoría, respecto de los procesos de desalojo con cláusula de allanamiento futuro, que “El Acta de Conciliación Extrajudicial no es exigible en el proceso de desalojo regulado en el artículo 594 del Código Procesal Civil, en tanto se trata de un proceso especial y rápido. Asimismo, tampoco proceden las excepciones y defensas previas planteadas por la parte demandada, por lo que el juez debe declarar de plano su improcedencia”.
En consecuencia, sin la exigencia de la conciliación previa y con la restricción respecto a la formulación de excepciones y defensas previas, resulta obvio que esta es una mejor vía para poder obtener un desalojo más rápido (o menos lento) que el resto de causales analizadas, por lo que consideramos que la mejor estrategia por parte de los arrendadores será agregar una adenda a los contratos que no cuenten con la cláusula bajo análisis.
Es importante también destacar cual es el juzgado competente para este tipo de procesos, y tal como lo establece el artículo 594 en su penúltimo párrafo, “Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusula de allanamiento, el juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato”.
En conclusión, en caso el contrato de arrendamiento contenga cláusula de allanamiento futuro y cuente con firmas legalizadas, se deberá interponer el proceso de desalojo sin necesidad de recurrir a la conciliación previa, y se tramitará a través de un proceso especial en el que no se permite la formulación de excepciones y defensas previas ante el juez del lugar donde se encuentre el bien, lo que definitivamente ha sido un avance en este tema.
6. Desalojo conforme a lo regulado por el Decreto Legislativo 1177
Si bien es cierto no existe casuística muy conocida respecto a lo establecido por el Decreto Legislativo 1177, que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda, no cabe duda que el procedimiento establecido para el desalojo de los inmuebles arrendados bajo su regulación constituiría el escenario ideal para viabilizar los procesos de desalojo en general.
En efecto, el Decreto Legislativo bajo comento, publicado en el diario oficial El Peruano con fecha 18 de julio del 2015, regula el proceso de desalojo a través de la vía del proceso único de ejecución. Además, es bastante claro al regular que el mismo no requerirá de conciliación previa para su inicio, y contiene la novedosa disposición respecto de los efectos de la apelación de sentencia, la misma que se concederá sin efecto suspensivo, tal como lo establece el literal “k” de su artículo 15.[4]
Recordemos que los procesos de ejecución exigen previamente la existencia de un título ejecutivo establecido por ley y que sirva de base para que un acreedor pueda hacer efectivo sus derechos de cobro, ya sea que se trate una obligación de dar, de hacer o no hacer. Considero que en este caso, de acuerdo a lo manifestado por el profesor Pozo no estamos frente a un proceso de ejecución sino frente a un proceso de cognición (de condena), “dado que los plazos cortos y el hecho de que se haya otorgado la calidad de “títulos” a los formularios no afilian a este proceso a los verdaderos procesos de ejecución cuya naturaleza es totalmente diferente a la de un proceso de cognición como el de desalojo que hoy comentamos” (POZO SÁNCHEZ, 2015).
Para los efectos del presente artículo, cabe precisar que el decreto bajo comento regula en su artículo 15° el “Proceso Único de Ejecución de Desalojo”, precisando varios aspectos importantes a fin de agilizar la restitución de los bienes inmuebles arrendados, considerando que los Formularios Únicos de Arrendamiento (en sus diferentes modalidades) tienen mérito ejecutivo siempre que estén suscritos ante un notario y estar registrados. Establece la competencia de los jueces de paz letrado de la jurisdicción donde se ubique el inmueble arrendado, otorgando el plazo de 5 días para contestar la demanda, admitiendo como medios probatorios únicamente aquellos que no requieren actuación, admitiendo excepciones y defensas previas (con lo cual no se atenta contra el derecho de defensa de los arrendatarios), debiendo el demandado acreditar la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación de las rentas convenidas. Establece también que el juez deberá sentenciar en un plazo máximo de tres días hábiles bajo responsabilidad. Señala que en caso declararse fundada la demanda, la resolución judicial dispone el desalojo, el descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial. Asimismo cursará oficio a la Policía Nacional del Perú, para que en el plazo de tres días hábiles contados a partir de la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad, presten asistencia y garantía para la ejecución del desalojo, bajo apercibimiento de denunciarlos ante el Ministerio Público.
Respecto de la apelación, establece que el juez superior en un plazo no mayor de tres días hábiles de recibido el expediente, admitirá o no el recurso de apelación, en decisión inimpugnable. De haber recurso, el juez comunicará a las partes que el proceso será resuelto dentro del plazo de los tres días hábiles siguientes.
Finalmente señala que en caso el arrendatario u ocupante se apropien de los bienes integrantes de los inmuebles arrendados, tales como acabados, muebles empotrados, servicios higiénicos, llaves de agua y luz, etc., serán denunciados penalmente por Delito contra el Patrimonio.
En conclusión, cabe preguntarse si esto debería aplicarse a todo litigio de desalojo de inquilinos, a efectos de unificar en un solo proceso todas las causales existentes: De vencimiento de contrato, falta de pago, con cláusula de allanamiento futuro o precarios por fenecimiento de contrato de arrendamiento (No se justifica que una cláusula contractual o un formato brinde mayores privilegios a unos y discrimine a otros arrendadores). Consideramos que debería darse mérito ejecutivo a los contratos de arrendamiento con firma legalizada o a los documentos que acrediten el pago de los tributos correspondientes, siempre que se acredite instrumentalmente la relación contractual, lo que incluso ayudaría a la formalización de este segmento económico, lo cual sería beneficioso para la recaudación tributaria, teniendo en cuenta que en el Perú existen 1.7 millones de inquilinos (Gestión, 2018).
7. Desalojo por ocupación precaria
El Cuarto Pleno Casatorio Civil, Casación 2195-2011, Ucayali, publicada en el diario oficial El Peruano con fecha 14 de agosto de 2013, al referirse a los supuestos de posesión precaria, en su conclusión 5.2 estableció lo siguiente:
5.2. Será caso de título de posesión fenecido, cuando se presente el supuesto previsto por el artículo 1704 del Código Civil, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la Ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título.
Si bien es discutible que el supuesto de posesión precaria en mención obligue a demandar desalojo por ocupación precaria ante el Juzgado Especializado Civil cuando exista requerimiento de devolución del inmueble (no parece haber sido ser esa la intención de lo decidido por la Corte Suprema); lo cierto es que se ha habilitado esta modalidad de desalojo para el caso de los arrendadores. En consecuencia, somos de la opinión que en caso se haya requerido la devolución del inmueble, no se debería arriesgar demandando ante un Juzgado de Paz Letrado porque es bastante probable que la demanda sea declarada improcedente, o peor aun, la demanda puede ser admitida y mediante una excepción la misma sea desestimada, con la correspondiente pérdida de tiempo que ello generaría.
En tal sentido, consideramos que si existe requerimiento notarial (conforme lo ha establecido el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil del año 2017), el arrendador debe optar por esta causal y presentar su demanda de desalojo por ocupación precaria ante el Juzgado Especializado Civil (título fenecido e inexistencia de renta como consecuencia del requerimiento de restitución según lo establecido por la Corte Suprema), con la posibilidad que el mismo pueda llegar hasta la Corte Suprema.
8. Conclusiones
8.1. Que, actualmente existen diferentes causales para desalojar a los inquilinos, la cuales tienen sus características especiales, siendo de responsabilidad de los abogados de los arrendadores el cumplir con las mismas a efectos de contribuir a la celeridad en los procesos y evitarse improcedencias o rechazos de sus demandas.
8.2. Que, para el caso del proceso de desalojo por vencimiento de contrato, es necesario que no haya requerido la entrega o restitución del inmueble vía carta notarial. El juez competente se establece según la cuantía establecida en el artículo 547 del Código Procesal Civil.
8.3. Que, en caso haberse remitido carta notarial solicitando la restitución del inmueble arrendado, el arrendador deberá demandar desalojo por ocupación precaria en mérito a lo establecido por el Cuarto Pleno Casatorio Civil y por el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil del año 2017.
8.4. Que, si es posible demandar desalojo por falta de pago, en mérito a lo regulado en los artículos 585 y 591 del Código Procesal Civil, los mismos que son bastante claros al regular esta causal y se encuentran vigentes a la fecha. Sostener lo contrario sería limitar el acceso a la tutela jurisdiccional efectiva, ir contra el eficientismo procesal y la naturaleza del proceso de desalojo, el mismo que se limita a establecer a quien le corresponde el derecho de poseer.
8.5. Eliminar la obligatoriedad de la conciliación para todos los procesos de desalojo, a efectos de evitar que las demandas sean rechazadas por aquellos jueces que, apoyados en la Casación 4628-2013, Arequipa, consideran que la invitación a conciliar constituye un requerimiento que convierte en precario al arrendatario.
8.6. Que, la tendencia tanto por parte de arrendadores como de sus abogados debe ser la inclusión de la cláusula de allanamiento futuro en los contratos de arrendamiento, a efectos de optar por un proceso más célere, conforme a lo acordado en el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil 2017 (en este tipo de procesos no se exige la conciliación previa ni se admiten las excepciones ni defensas previas dado su carácter especial).
8.7. Finalmente, queda pendiente una modificación legislativa a efectos de poder regular todos los procesos detallados en el presente trabajo, a través de un único proceso de desalojo como el establecido por el decreto legislativo 1177. Consideramos que el mismo no limita el derecho de defensa de los arrendatarios al permitirle formular excepciones y defensas previas, es un proceso especial y rápido que incluso establece que el concesorio de la apelación será sin efecto suspensivo y le otorga exclusividad en la competencia a los Juzgados de Paz Letrado, con lo que disminuiríamos el nivel de carga de la Corte Suprema al finalizar los procesos a nivel de Juzgados Especializados.
8. Bibliografía
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LIMO SÁNCHEZ, J. (2017). Propuestas para viabilizar la ejecución del contrato de arrendamiento con cláusula de allanamiento futuro. En Gaceta Civil & Procesal Civil (págs. 285-287). Lima : Gaceta Jurídica.
LIMO SÁNCHEZ, J. (2018). Los procesos de desalojo express y desalojo por vencimiento de contrato: Contradicción en las conclusiones del Pleno. Gaceta Civil & Procesal Civil registral / notarial. Tomo 55 / Enero 2018 , 24.
PASCO ARAUCO, A. (2017). Desalojo contra (ex) arrendatario por fenecimiento de título: Cuando la lavada sale más cara que la camisa. Gaceta Civil & Procesal Civil registral / notarial. Tomo 54 / Diciembre 2017., 23.
PASCO ARAUCO, A. (25 de mayo de 2018). Legis.pe. Disponible aquí.
POZO SÁNCHEZ, J. (21 de agosto de 2015). Obtenido de aquí.
Urbania, S. (19 de agosto de 2018). El precio de alquiler de inmuebles se incrementó en el último año. EL COMERCIO, pág. 6.
[2] Considerando un tipo de cambio al mes de agosto del año 2018 de S/.3.30.
[3] Procedencia excepcional no es materia en este proceso. Art. 392-A del C.P.C.
[4] Artículo 15.- Proceso Único de Ejecución de Desalojo.
k. El recurso de apelación contra la sentencia se interpone dentro del plazo de tres (03) días hábiles y se concede sin efecto suspensivo.
