Sumario.- 1. La prescripción adquisitiva en el derecho nacional y en el derecho comparado, 2. Nuestra definición, 3. Requisitos, 3.1. Continuidad, 3.2. Pacificidad, 3.3. Publicidad, 3.4. Animus domini (comportamiento de propietario), 4. Declaración judicial, 5. Interrupción del término prescriptorio, 5.1.1. Prescripción adquisitiva: emplazamiento con demanda en la que se requiere la restitución del bien interrumpe el plazo ya transcurrido [Pleno Jurisdiccional Distrital del Santa, 2018], 5.1.2. Demanda de desalojo declarada infundada también interrumpe la usucapión [Exp. 14272-2008-0], 5.1.3. Propietario que interpuso demanda de reivindicación un día antes que prescriba el poseedor frustra el plazo para usucapir [Exp. 0454-2013-0], 5.1.4. Remitir carta notarial pidiendo restitución del bien no desvirtúa la posesión pacífica, pero sí interrumpe la prescripción adquisitiva [Casación 1064-2015, Lima], 5.1.5. Requerimiento notarial no interrumpe plazo de prescripción, pues no implica pérdida de la posesión del bien [Casación 4146-2019, Lima Norte], 6. En un proceso de reivindicación, ¿el demandado puede invocar prescripción adquisitiva de dominio? 7. ¿Es factible que las personas puedan obtener prescripción de inmuebles del Estado o con la entrada en vigencia de la Ley N.º 29618, todos los inmuebles, indistintamente del tiempo, se vuelven imprescriptibles? 8. Tipos de prescripción adquisitiva de dominio, 8.1. Prescripción judicial, 8.2. Prescripción notarial, 8.3. Prescripción administrativa, 9. La prescripción adquisitiva de dominio corta o de buena fe, 9.1. El justo título y la buena fe, 10. Conclusiones, 11. Bibliografía.
1. La prescripción adquisitiva en el derecho nacional y en el derecho comparado
De acuerdo con el artículo 950 de nuestro Código Civil (en adelante CC):
La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.
Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.
De acuerdo con una doctrina portuguesa la posesión del derecho de propiedad u otros derechos reales de disfrute, mantenido durante un cierto período de tiempo, faculta al propietario, a menos que se especifique lo contrario, a adquirir el derecho correspondiente al ejercicio de su actuación. Desde el punto de vista de las formas de adquisición de los derechos reales, la usucapión es, por lo tanto, una forma de adquisición originaria, porque el usucapiente adquiere su derecho, no por causa del derecho del propietario anterior, sino a pesar de él. Según este precepto, la usucapión es un efecto de la posesión, pero un efecto meramente posible, no necesario, ya que puede haber posesión sin usucapión. (Soares, Crispim, Fernandes y Alves, 2017, p. 111)
A decir de Carranza y Ternera, el papel ortodoxo de la posesión es el de vehículo que conduce a la usucapión; no hay usucapión si no hubo posesión previa y continua (sine possessione, praescriptio non procedit) durante el término indicado por ley. (Varsi, 2019, p. 48)
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2. Nuestra definición
De las ideas expuestas podemos definir a la prescripción adquisitiva como aquella forma de adquisición originaria de la propiedad a través de la posesión de un bien inmueble por un periodo de tiempo determinado (posesión continua) sumado a otros requisitos (pacificidad, publicidad y animus domini). Pudiendo el prescribiente tener consciencia de que el bien (inmueble) que pretende adquirir pudiera ya pertenecer a alguien más, por lo tanto, es posible la adquisición de mala fe del bien de otro siempre y cuando se reúnan los requisitos previstos por ley.
3. Requisitos
Pasemos a ver a continuación los requisitos:
3.1. Continuidad
Se entiende por posesión continua aquella que se presenta en el tiempo sin intermitencias ni lagunas. No se necesita, empero, que el poseedor haya estado en permanente contacto con el bien y basta que se haya comportado como lo hace un dueño cuidadoso y diligente, que realiza sobre el bien diversos actos de goce de acuerdo con su particular naturaleza. (Arias Schreiber, 2011, p. 282)
No es imprescindible que el usucapiente ejerza por sí mismo y durante toda su vida actos posesorios como el cultivo de la tierra, la presencia en el inmueble, la conservación de la cosa, el pago de impuestos, el mantenimiento de los apartaderos, la defensa contra las vías de hecho de terceros y otros. Los actos realizados a través de agentes o empleados se consideran igualmente útiles y legítimos. Tampoco es necesario continuarse la posesión en una misma persona, lo que naturalmente se dificulta con el tiempo. Por ello establece la ley que el sucesor pueda unir a su posesión la de su predecesor (accessio posesiónis) (Da Silva, 2014, p. 140)
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Por tanto, la continuidad a la que hace referencia este requisito es de carácter relativo, ya que no debe ser necesariamente permanente, sino que bastará probar el ejercicio de alguno de los atributos de la propiedad (usar y disfrutar) en un tiempo inicial y otro posterior presumiéndose la posesión en el tiempo intermedio. La ley civil exige 10 años para la prescripción de mala fe.
3.2. Pacificidad
Aclara Albaladejo que la posesión es pacífica “aunque se defienda por la fuerza. Como de lo que se trata es que la situación mantenida violentamente no tenga valor (mientras que la violencia dure) para quien ataca la posesión de otro, hay que afirmar que sí hay posesión pacífica para el que defiende por la fuerza la posesión que otro trata de arrebatarle”. (Arias Schreiber, 2011, p. 283)
La posesión pacífica a la que hace referencia este requisito es de carácter relativo ya que se reputa pacífica, incluso en aquellos casos en que el poseedor recurra a la “defensa posesoria” ya que la ley le brinda esa tutela.
Debe tenerse en cuenta que en diversas sentencias casatorias se ha dejado la posición clara que la pacificidad no se pierde con la notificación de cartas notariales, cartas simples o cualquier tipo de comunicación; antes bien, es necesario que exista la interposición de una demanda y su válida notificación. (Arámbulo, 2020)
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3.3. Publicidad
Ouien posee no debe temer que su posesión sea conocida, debe de actuar con la naturalidad que le daría tener un derecho legítimo. No adquirirá quien subrepticiamente se introduce en un inmueble y permanece oculto en una habitación del mismo con la intención de que el propietario no lo descubra. (Bullard, 1987, p. 77)
De ser clandestina la posesión no podría considerarse que el propietario haya abandonado la posesión. Como dice Elena Higton “la posesión debe manifestarse, a fin de que los terceros especialmente el dueño puedan admitir la existencia del poseedor en su inmueble”. (Vásquez, 2003, p. 112)
La posesión pública involucra que el ejercicio de alguno de los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) puedan ser advertidos por las personas que moren cerca al inmueble o pasen por sus alrededores.
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3.4. Animus domini (comportamiento de propietario)
Quedan de consiguiente excluidos aquellos poseedores que gocen de la llamada posesión inmediata como son los arrendatarios, usufructuarios, usuarios, comodatarios, anticresistas, retenedores y depositarios. (Arias Schreiber 2011, p. 283).Como consecuencia podemos afirmar que para que el poseedor pueda adquirir por prescripción no solo debe ejercer uno de los atributos de la propiedad, sino comportarse como si tuviera todos ellos. (Bullard, 1987, p. 77)
La posesión como propietario involucra que el poseedor ejerza los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) y además se comporte como si realmente fuese el dueño (animus domini) quedando excluidos quienes posean el bien en virtud de un título conferido por el dueño del mismo.
4. Declaración judicial
Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario. La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño (art. 952 CC).
Es decir, quien desee adquirir la propiedad de un bien inmueble por el paso del tiempo deberá acreditar en un proceso abreviado (art. 486.2 y 504.2 del Código Procesal Civil – CPC) los requisitos previamente mencionados, es decir, la continuidad, la pacificidad, la publicidad y el animus domini.
La sentencia judicial que confirme la reunión de los requisitos de la prescripción adquisitiva de dominio tramitada valdrá como título de propiedad que posteriormente podrá inscribir el nuevo adquirente generando la cancelación del asiento del antiguo dueño o propietario.
5. Interrupción del término prescriptorio
Se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por sentencia se le restituye (art. 953 CC).
5.1. Algunos supuestos jurisprudenciales de interrupción de la prescripción
Nos parece conveniente señalar algunos supuestos jurisprudenciales de interrupción del término prescriptorio que puedan usarse para impedir la configuración de la prescripción adquisitiva de dominio en favor del prescribiente o potencial adquirente.
5.1.1. Prescripción adquisitiva: Emplazamiento con demanda en la que se requiere la restitución del bien interrumpe el plazo ya transcurrido [Pleno Jurisdiccional Distrital del Santa, 2018].
5.1.2. Demanda de desalojo declarada infundada también interrumpe la usucapión [Exp. 14272-2008-0].
5.1.3. Propietario que interpuso demanda de reivindicación un día antes que prescriba el poseedor frustra el plazo para usucapir [Exp. 0454-2013-0].
5.1.4. Remitir carta notarial pidiendo restitución del bien no desvirtúa la posesión pacífica, pero sí interrumpe la prescripción adquisitiva [Casación 1064-2015, Lima].
5.1.5. Requerimiento notarial no interrumpe plazo de prescripción, pues no implica pérdida de la posesión del bien [Casación 4146-2019, Lima Norte].
6. En un proceso de reivindicación, ¿el demandado puede invocar prescripción adquisitiva de dominio?
Con fecha 6 y 7 de junio del año 2008 se desarrolló el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil en la ciudad de Lima, cuya organización quedó a cargo de la Comisión del Pleno, presidida por la Dra. Carmen Yleana Martínez Maraví. Se contó con la presencia de los jueces de todos los niveles y distritos judiciales del país, quienes se dieron cita en tan significativo evento.
Dentro del mencionado Pleno el tema 2 buscaba resolver la siguiente interrogante: ¿En un proceso de Reivindicación puede discutirse y evaluarse el mejor derecho de propiedad?
Para absolver la cuestión planteada se esgrimieron dos posturas triunfando finalmente la primera.
La primera posición presentada en el Pleno respaldaba poder discutirse y evaluarse el mejor derecho de propiedad en un proceso de reivindicación, teniendo como sustento numerosa jurisprudencia:
Que, la jurisprudencia mayoritaria de la Corte Suprema se inclina por esta primera posición; como puede verse de la Casación 1320-2000-ICA de fecha 11 de junio de 2002, publicada el 30 de junio de 2004; Casación 1240-2004-TACNA de fecha 1 de septiembre de 2005; Casación 1803-2004-LORETO, de fecha 25 de Agosto de 2005, publicada el 30 de marzo de 2006; Casación 729-2006-LIMA de fecha 18 de julio de 2006; y, asimismo, el Acuerdo del Pleno Distrital Civil de la Libertad de Agosto de 2007.
En el mismo sentido con fecha 15 de octubre de 2021 uno de los Acuerdos Plenarios tomados sobre la oposición del derecho de prescripción adquisitiva en las demandas de reivindicación de inmueble fue el siguiente:
El Pleno adoptó por MAYORÍA la primera ponencia que enuncia lo siguiente:
«Si en una acción reivindicatoría de inmueble, el demandado invoca el derecho de usucapión sin sentencia firme, debe solicitar la prescripción adquisitiva vía reconvención, acreditando que cumple los requisitos de ley de la usucapión; al declarar fundada la reconvención, debe declararse improcedente la reivindicación».
Por último, cabe resaltar que, según la Casación 3805-2015, Lima Este, en vez de usarse la denominación de mejor derecho de propiedad debería usarse, siguiendo a Gunther Gonzáles Barrón, la de acción declarativa de dominio.
Doctrina especializada, ha referido que con mayor precisión conceptual debe denominarse “acción declarativa de dominio”. El mismo autor expresa que ella constituye “un remedio de tutela de la propiedad, que se actúa mediante una sentencia de mero reconocimiento sin condena, que comprueba el dominio del actor y, con lo cual, se elimina una incertidumbre jurídica”.
7. 7. ¿Es factible que las personas puedan obtener prescripción de inmuebles del Estado o con la entrada en vigencia de la Ley N.º 29618, todos los inmuebles, indistintamente del tiempo, se vuelven imprescriptibles?
Este fue la tercera pregunta planteada en el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil que se desarrolló los días 8 y 9 de julio de 2016 en Lima en la cual el Pleno adoptó por MAYORÍA la primera ponencia que enuncia lo siguiente.
«Puede declararse la prescripción de dominio sobre bienes de dominio privado del Estado si es que antes de la entrada en vigencia de la Ley N.º 29618 el poseedor ya ha cumplido con los requisitos necesarios para acceder a la prescripción».
8. Tipos de prescripción adquisitiva de dominio
Nuestro ordenamiento nacional prevé 3 tipos de prescripción adquisitiva: judicial, notarial y administrativa.
8.1. Prescripción judicial
Prevista en el artículo 950 del Código Civil y cuyo trámite se realiza en el proceso abreviado (art. 486 CPC, inc. 2 y siguientes; art. 504 CPC y siguientes).
8.2. Prescripción notarial
Prevista en el artículo 21 de la Ley 27157 y se sigue el mismo proceso a que se refiere el 504 CPC y siguientes en lo que resulte aplicable.
8.3. Prescripción administrativa
La prescripción administrativa por COFOPRI prevista en el artículo 50 del DECRETO SUPREMO Nº 006-2006-VIVIENDA (REGLAMENTO DEl TÍTULO I DE LA LEY N°
28687)
9. La prescripción adquisitiva de dominio corta o de buena fe
Nos hemos acabado de referir a la prescripción adquisitiva de dominio larga o de mala fe, la cual requiere del paso de 10 años (juntos a los requisitos previamente mencionados) para su configuración. Ahora nos vamos a referir, brevemente, a la prescripción adquisitiva de dominio corta o de buena fe, la cual requiere del paso de 5 años. No estando demás aclarar que este supuesto tiene rara aplicación por lo que su desarrollo es más teórico que práctico.
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9.1. El justo título y la buena fe
En general podemos considerar que el justo título es aquel acto jurídico constitutivo de derecho, que reúne todos los requisitos exigidos por ley, cuyo fin es transmitir la propiedad de un bien; pero viciado por carecer el transferente del derecho de disponer de dicho bien, y que sin embargo, es la causa jurídica que ha producido la posesión del prescribiente. (Vásquez, 2003, p. 113)
Es decir, quien transfiere el bien podría tener el uso y el disfrute sobre el mismo pero de ninguna manera la disposición. Por lo tanto, podría tener cualquier otro derecho real sobre el bien (uso y habitación, usufructo, superficie, servidumbre, etc.) menos el de propiedad.
De lo dicho, hallamos la principal característica del justo título, es decir, que se halle viciado solo por la calidad personal del transferente, reuniendo en cambio, todos los demás requisitos exigidos por la ley, para transferir la propiedad (Vásquez, 2003, p. 113)
Cabe resaltar, que ese acto jurídico no debe estar sujeto a causal de nulidad absoluta, pues en ese supuesto carecería de idoneidad y no era por lo tanto, justo. (Arias Schreiber, 2011, p. 284)
Contrario sensu, habría justo título incluso en aquellos casos en los que los actos jurídicos celebrados adolezcan de nulidad relativa (anulabilidad)
Así pues, el reivindicante que se opone a la usucapión del poseedor alegando la nulidad de su título, podría hacerlo en el caso de nulidad absoluta por estarle permitido a cualquiera, más no así en el caso de nulidad relativa (anulabilidad), pues, él es un tercero respecto a ese acto. (Vásquez, 2003, p. 114)
Con respecto a la buena fe, el poseedor tiene que haber actuado teniendo la convicción de ser el legítimo propietario del bien que posee. Conviniendo precisar que la buena fe no es simplemente un estado anímico o subjetivo, sino que debe corresponder a un elemento causal, objetivo, cual es el justo título del que tratamos anteriomente. Faltando el justo título no existiría explicación racional de fenómenos anímicos. (Arias Schreiber, 2011, p. 285)
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Lo importante en la buena fe, entonces, es que la misma debe estar presente al momento en que se adquiere el bien; en ese instante no debe existir posibilidad de duda, por parte del comprador de que se está adquiriendo del verdadero propietario. Si posteriormente se descubriese que se halla en un error, este no se consideraría. (Vásquez, 2003, p. 115)
Por lo tanto, cuando se trate de adquirir un bien por prescripción adquisitiva corta o de cinco años será indispensable contar tanto con una buena fe subjetiva (creencia) como con una buena fe objetiva (comportamiento) ya que que el adquirente creerá (buena fe subjetiva) que recibe el bien, de quien tiene el poder de disposición para transferirlo, en base al justo título utilizado para celebrar el negocio jurídico(buena fe objetiva). El justo título es causa de la creencia de que se adquiere de quien tiene verdaderamente el poder de disposición para transferir el bien.
10. Conclusiones
Podemos definir a la prescripción adquisitiva como aquella forma de adquisición originaria de la propiedad a través de la posesión de un bien inmueble por un periodo de tiempo determinado (posesión continua) sumado a otros requisitos (pacificidad, publicidad y animus domini). Pudiendo el prescribiente tener consciencia de que el bien (inmueble) que pretende adquirir pudiera ya pertenecer a alguien más, por lo tanto, es posible la adquisición de mala fe del bien de otro siempre y cuando se reúnan los requisitos previstos por ley. Asimismo, nuestro ordenamiento nacional prevé 3 tipos de prescripción adquisitiva: judicial, notarial y administrativa.
La continuidad es una de carácter relativo y no debe ser necesariamente permanente, sino que bastará probar el ejercicio de alguno de los atributos de la propiedad (usar y disfrutar) en un tiempo inicial y otro posterior presumiéndose la posesión en el tiempo intermedio.
La posesión pacífica a la que hace referencia este requisito es de carácter relativo ya que se reputa pacífica, incluso en aquellos casos en que el poseedor recurra a la “defensa posesoria” ya que la ley le brinda esa tutela.
La posesión pública involucra que el ejercicio de alguno de los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) puedan ser advertidos por las personas que moren cerca al inmueble o pasen por sus alrededores.
La posesión como propietario involucra que el poseedor ejerza los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) y además se comporte como si realmente fuese el dueño (animus domini) quedando excluidos quienes posean el bien en virtud de un título conferido por el dueño del mismo.
La prescripción adquisitiva de dominio corta o de cinco años requiere de justo título y de buena fe. Asimismo, este supuesto tiene rara aplicación por lo que su desarrollo es más teórico que práctico.
Cuando hablamos de justo título, quien transfiere el bien podría tener el uso y el disfrute sobre el mismo pero de ninguna manera la disposición. Por lo tanto, podría tener cualquier otro derecho real sobre el bien (uso y habitación, usufructo, superficie, servidumbre, etc.) menos el de propiedad.
Existe justo título incluso en aquellos casos en los que los actos jurídicos celebrados adolezcan de nulidad relativa (anulabilidad).
Cuando se trate de adquirir un bien por prescripción adquisitiva corta o de cinco años será indispensable contar tanto con una buena fe subjetiva (creencia) como con una buena fe objetiva (comportamiento) ya que que el adquirente creerá (buena fe subjetiva) que recibe el bien, de quien tiene el poder de disposición para transferirlo, en base al justo título utilizado para celebrar el negocio jurídico(buena fe objetiva).
El justo título es causa de la creencia de que se adquiere de quien tiene verdaderamente el poder de disposición para transferir el bien.
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11. Bibliografía
Arámbulo, M. (2020). ¿Qué necesito para ganar una prescripción adquisitiva judicial? Notas prácticas. Primera parte. Disponible en: https://lpderecho.pe/que-necesito-para-ganar-una-prescripcion-adquisitiva-judicial/
Arias Schreiber, M. (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Derechos Reales. Tomo III. Lima: Normas Legales.
Bullard, A. (1987). “La prescripción adquisitiva y la prueba de la propiedad inmueble”. En Themis, Segunda Época, n. 7, pp. 76-80.
Da Silva, C. (2014). Instituições de Direito Civil. Direitos Reais. Volúmen IV, Rio de Janeiro: Forense.
Varsi, E. (2019). Tratado de Derechos Reales. Posesión y Propiedad. Lima: Universidad de Lima.
Vásquez, A. (2003). Derechos Reales. Propiedad. Copropiedad. Usufructo. Superficie. Servidumbre. Tomo II. Lima: San Marcos.
Soares, A; Crispim, J.; Fernandes, L. y Alves, T. (2017). Lições de Direitos Reais Timor-Leste. Faculdade de Direito da Universidade do Porto, Centro de Investigação Jurídico-Económica, Universidade Nacional Timor Lorosae.
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