Me preocupa lo que se viene concluyendo en los tan bien publicitados “Plenos Nacionales Civiles”. En el último de ellos, llevado a cabo en abril de este año, se resolvió la siguiente interrogante:
“¿Quién tiene el mejor derecho de propiedad, quien inscribió su derecho en los registros públicos y no posee el inmueble o el que posee el inmueble y no inscribió su derecho en los registros públicos?”
Tenemos una norma en nuestro Código Civil (“CC”) que, de forma clara, expresa y categórica, resuelve la duda: el artículo 1135 CC establece como primer criterio de solución que deberá vencer quien haya inscrito su adquisición de buena fe. Es decir, no es relevante quién compró o tomó posesión primero, sino quién llegó antes al Registro, siempre que lo haya hecho de buena fe (esto es, desconociendo que la información publicitaba por el Registro era incorrecta).
¿Tiene sentido esta solución? Yo pienso que sí. Imaginemos que usted compra un inmueble de quien, además de poseer el bien, figura en el Registro como propietario. A los dos meses de consumada su adquisición, usted es notificado con una demanda de reivindicación, en la que un tal señor x sostiene (y acredita) haber adquirido del mismo vendedor y mucho antes que usted, esa misma casa, sólo que olvidó registrar su derecho y tomar posesión del bien. Como es evidente, usted se defenderá señalando que desconocía esa primera venta y, en todo caso, si hay un “responsable” de que el registro haya publicitado algo inexacto, ese es precisamente el comprador, porque tenía diversas formas de publicitar su adquisición (inscribiendo, poseyendo o bloqueando la partida) y prescindió de todas ellas.
Esto es precisamente lo que busca el 1135 CC: proteger a quien confía.
¿Pero esto no genera que el primer comprador (señor x) termine perjudicado? Evidentemente que sí, pero se trata de un mal necesario con tal de proteger un valor mucho más importante que la propiedad misma, como lo es la seguridad del tráfico.
Imagínese por un momento que, para el caso recién planteado, la respuesta del sistema fuese otra. Imagine que la ley estableciera que usted es responsable de la equivocación pese a que agotó todos los recursos y fuentes de información que tenía a la mano para corroborar que estaba contratando con la persona correcta. Imagine que el sistema pusiera sobre sus hombros tamaña responsabilidad. Imagine por un momento que no interesara cuanta buena fe usted haya tenido al momento de contratar, pues si se confirma que contrató mal (adquirió de quien no tenía el derecho), entonces usted no adquiere nada y el primer comprador tiene el derecho de quedarse con el bien.
Si esa fuese la decisión del sistema, usted habrá aprendido una lección que jamás olvidará: “Si al margen de mis esfuerzos por contratar de forma adecuada, termino pagando por errores que no me son imputables, entonces mejor no vuelvo a adquirir nada”.
¿Y la posesión no juega ningún rol en el caso planteado? Claro que sí, pero aquélla no es la protagonista del debate, sino tan solo un “actor de reparto”. Es decir, la posesión puede terminar inclinando la balanza a favor de alguno de los contendores, pero no como un criterio de solución per se, sino más bien como un mecanismo para desmerecer la posición de aquel que sí accedió al primer mecanismo de preferencia.
Me explico: imaginemos que, en el mismo caso planteado, luego de celebrada su compraventa (no inscrita), el señor x hubiese tomado posesión del bien o hubiese publicitado su derecho de cualquier otra forma (al margen del Registro). Se le podría enrostrar al segundo comprador el que solo haya confiado en la información registral, omitiendo la revisión de datos tan elementales (sobre todo cuando compra un bien) como lo es la posesión. De hecho, los tribunales peruanos han venido creando una relación de equivalencia entre esa omisión en el agotamiento de las formas de publicidad y la mala fe, habiendo concluido que “quien compra sin ver, compra de mala fe” (en mi opinión, este ejercicio de “equivalencia” debe ser merituado caso por caso).
Pero bueno, volviendo al punto: es así como la posesión participar de este debate. Gracias a ella, es posible sustentar que quien inscribió primero, lo hizo de mala fe, por lo que la controversia debería ser resuelta en base al segundo criterio de preferencia (que consagra también el 1135 CC): la fecha de los títulos, situación que favorecería al primer comprador.
Ahora bien, ¿cuál fue la conclusión del Pleno?: “Debe preferirse al que compró primero [preferentemente con documento de fecha cierta] y, tiene la posesión, aun cuando no haya inscrito su derecho en los RR.PP”.
Esta conclusión tiene un sinnúmero de errores. Veamos algunos de ellos:
Primero: el Pleno contraviene el mandato del 1135 CC, pues una cosa es decir que el conflicto lo gana el primer comprador por haber adquirido primero la posesión (criterio que no tienen ningún respaldo normativo), y otra muy distinta es señalar que el criterio de la inscripción no debe ser aplicado porque el segundo comprador (que sí inscribió) actuó de mala fe, por lo que recurriendo a la fecha de los títulos (segundo criterio de preferencia), debería ganar quien compró primero.
Es decir, una cosa es que la posesión ingrese al “por la ventana”, a través de la idea de “buena fe” (cosa que permite el 1135 CC), y otra muy distinta es abrirle las puertas de par en par, como si aquélla fuese la estrella en el escenario de la concurrencia sobre inmuebles (cosa que hace el Pleno sin ningún respaldo normativo).
Segundo: El Pleno asume que la posesión ejercida por el primer comprador desvirtúa automáticamente la buena fe del segundo, lo cual no es correcto por dos razones: (i) la determinación de la buena o mala fe de quien adquiere derechos en el mercado siempre depende de las particularidades del caso en concreto; y (ii) bien podría ocurrir que el primer comprador haya tomado, en su momento, posesión del bien, pero cuando el segundo se encuentra negociando su adquisición, la posesión la ejercía el vendedor, con lo cual dicho adquirente no habría tenido forma de conocer (ni siquiera a través de la posesión) de la existencia del primer comprador. ¿De qué forma se le podría imputar mala fe?
Tercero: el Pleno resuelve el conflicto en base a la posesión, como si se tratase de un caso de concurrencia sobre bienes muebles (art. 1136 CC), en donde la posesión sí es un criterio de solución (aquí ella sí es la protagonista sin ninguna duda). Entonces, el Pleno ha terminado aplicando el criterio de preferencia normado en el 1136 CC (posesión), para solucionar una hipótesis de concurrencia sobre bienes inmuebles. ¿En base a qué ha hecho ello?
Cuarto: el Pleno no solo contraviene el primer criterio de preferencia del 1135 CC (inscripción), sino también el segundo (documento de fecha cierta). Asumamos por un momento que la posesión ejercida por el primer comprador sí destruye automáticamente la buena fe del segundo comprador (quien ha inscrito). El 1135 establece que, en ese caso (“en defecto de inscripción”), se prefiere al adquirente que cuenta con fecha cierta más antigua. Sin embargo, el Pleno ni siquiera le exige al primer comprador que acredite su adquisición con un título de ese tipo, pues la fecha cierta no es necesaria, sino únicamente “preferible” o “recomendable”.
¿Cuál es la base normativa en la que el Pleno se apoyó para arribar a esta conclusión? No se sabe. ¿En qué se respaldaron los magistrados para ignorar los dos criterios de preferencia (inscripción y fecha cierta más antigua) que la ley claramente establece? Es un misterio. ¿Qué generó que el Pleno decidiera mezclar las soluciones de los artículos 1135 y 1136 CC, y se resolviese un conflicto sobre inmuebles como si se tratase de bienes muebles? Vaya usted a saber.
O tal vez sea que estoy exagerando. Sí hay un argumento que “soporta” la conclusión del Pleno: el mismo indica que debe ser preferido el primer comprador porque “en nuestro país tiene carácter declarativo (art. 949 del CC)”.
Lo que el Pleno nos quiere decir es que la propiedad sobre inmuebles se transfiere con el solo consenso (949 CC), por ende, su inscripción en el registro no cambia en nada el hecho de que el primer comprador, con su solo contrato, haya quedado convertido en propietario. Esta sería la razón por la que dicho primer comprador debe ser preferido frente al segundo.
Pero un momento: si realmente ése es el sustento para preferir al primer comprador, ¿entonces por qué se le exige haber tomado posesión de bien? Si el 949 CC supone que con la sola celebración del contrato la propiedad se entiende transferida, entonces no es necesario que el primer comprador haga algo adicional (tomar posesión, por ejemplo) para ser dueño. A ese primer comprador le bastaría con acreditar que contrató primero, para que inmediatamente la solución decante a su favor. ¿Por qué el Pleno le exige que haya tomado posesión? La incoherencia entre el sustento (consensualismo: art. 949) y la conclusión (necesidad de tomar posesión) es manifiesta.
Los Plenos pueden ser un “arma” poderosa, y lo digo en el sentido más estricto de la palabra. En esta ocasión, el Pleno del 2022 ha sido el arma idónea para darle el tiro de gracia al artículo 1135 CC y para traerse abajo la necesidad de argumentar prolijamente. El Pleno 2022, de ser aplicado por nuestros magistrados, habrá sido el arma para que los justiciables terminen arrinconados entre la escena de un crimen (la del art. 1135 CC) y la carencia de argumentos.
Dicen que la indiferencia es, en muchos casos, el peor de los castigos. Esperemos que los jueces encargados de resolver las controversias sepan aplicarle al Pleno un castigo que esté a la “altura” de sus errores.
