Fundamento destacado: 7. Ahora bien, tal como se ha señalado en la Resolución N° 914-2011- SUNARP-TR-L del 6/7/2011, entre otras, la reserva de propiedad resulta incompatible con la constitución de hipoteca, ya que encontrándose vigente dicha reserva, el comprador aún no sería propietario, por lo que no podria afectar el predio con una hipoteca, para cuya constitución y validez se exige que dicha persona ostente la condición de propietario, según lo previsto en el incisa 1 del artículo 1099 del Código Civil[5].
Asi, pues, tanto la reserva de propiedad como la hipoteca contempladas son figuras incompatibles, pues cuando existe una compraventa con pacto de reserva de propiedad resulta inaplicable la hipoteca legal y por ende la hipoteca convencional, pues una u otra garantizan al vendedor el precio cuando éste es aplazado, pero no conjuntamente.
Estando a lo expuesto, no podría constituirse por el comprador la hipoteca contemplada en la ciáusula cuarta cuando este aún no ostenta el dominio del predio, ya que conforme a la cláusula quinta los vendedores se han reservado el derecho de propiedad hasta la cancelación de la totalidad del precio indicado en la cláusula tercera, aspectos que deben ser materia de aclaración por los otorgantes mediante instrumento aclaratorio, ya que no resulta factible vía interpretación dar un sentido a las cláusulas transcritas, cuando no se advierte de sus contenidos incompatibilidad entre ellas, no siendo atribución de este colegiado suplir la voluntad de los contratantes, la cual debe estar expresa y claramente en el instrumento correspondiente.
SUMILLA: COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD E HIPOTECA
La reserva de propiedad resulta incompatible con la constitución de hipoteca cuando esta última es constituida por el comprador, quien como efecto de la reserva aún no se constituye como propietario.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N°. – 1873 -2016-SUNARP-TR-L
Lima, 20 SET. 2016
APELANTE : GABY ELENA CESTTI LÓPEZ, JULIO CÉSAR
MARTÍN REYES CESTTI, CARLO MARIO REYES
CESTTI representado por Julio César Martín Reyes
Cestti y ASESORÍA Y SERVICIOS DE INFORMACIÓN
GERENCIAL E.I.R.L representado por su titular gerente Tomás Alejandro Morán Ortega.
TITULO : N° 977944 del 21/6/2016.
RECURSO : H.T.D. N° 407-ZRN°IX/SANISID del 19/8/2016.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : Compraventa y otros.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la compraventa con pacto de reserva de propiedad de la integridad de las alicuotas que corresponden a Gaby Elena Cestti López, Julio César Martin Reyes Cestti y Carlo Mario Reyes Cestti a favor de Asesoria y Servicios de Información Gerencial E.I.R.L. respecto del predio inscrito en la partida N° 07025315 del Registro de Predios de Lima.
Con el reingreso del 4/7/2016 se adjuntó escrito de desistimiento parcial de la rogatoria respecto de la reserva de dominio, formulada por la notaria de Lima Rosalía Mirella Mejía Rosasco de Elias.
Para tal efecto se adjuntaron los siguientes documentos:
– Parte notarial de la escritura pública del 20/6/2016 otorgada por la notaria de Lima Rosalía Mirella Mejia Rosasco de Elias.
– Escrito subsanatorio suscrito por el presentante Luis Pumaricra Padilla.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública del Registro de Predios de Lima Maria Angélica Hau Balta observó el título en los siguientes términos:
En el reingreso del 26/7/2016 se adjunta escrito del 26/7/2016 en el cual se indica que la reserva de propiedad y la hipoteca son constituidos como pactos de compraventa que no vician ni impiden la inscripción lo que (no) subsana la observación, siendo preciso reiterar que la reserva de propiedad no implica una transferencia de propiedad, siendo necesaria la declaración del vendedor al respecto, por lo que se reitera en todos sus extremos la observación anterior:
En el reingreso se adjunta escrito de desistimiento parcial de la rogatoria, lo cual no subsana la observación, toda vez que la voluntad de las partes plasmada en el contrato se encuentra clara habiendo constituido tres derechos de los cuales uno es excluyente por lo que conforme se indicó anteriormente deberá ser aclarada por las partes en instrumento público con la formalidad prevista en el artículo 48 del Decreto Legislativo N° 1049.
Se adjunta la escritura pública del 20/6/2016 otorgada ante notario público de Lima Rosalía Mirella Mejía Rosasco respecto a la compraventa otorgada por Gaby Elena Cestti López, Julio César Martin Reyes Cestti y Carlo Mario Reyes Cestti a favor de Asesaria y Servicios de Información Gerencial E.LR.L. (K. 73663).
En la cláusula cuarta se constituye hipoteca legal por el saldo del precio de venta y en la cláusula quinta se formuta reserva de propiedad hasta que se haya cancelado la totalidad del precio de venta, al respecto los dos actos son incompatibles por cuanto al no haber transferencia de dominio no procede la compraventa y constitución de hipoteca.
Por lo que sirvase aclarar con la formalidad prevista en el articulo 48 del Decreto Legislativo N° 1049.
Es preciso indicar que de formularse reserva de dominio sólo sería procedente tal acto en el rubro cargas y gravámenes en aplicación de lo previsto en el articuio 94 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Se formula la presente en aplicación de lo previsto en el artículo 31 y 32 del Reglamento General de los Registros Públicos y artículos 1529, 1583 y 2011 del Código Civil.
[Continúa…]
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