Nulidad: Acreedor hipotecario no tiene buena fe si no verificó los títulos archivados que demostraban existencia de demandas de otorgamiento de escritura pública [Casación 3492-2018, Lambayeque]

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Fundamentos destacados: SEXTO.- Con relación a las denuncias de infracción normativa procesal, ellas devienen en infundadas, pues este Supremo Tribunal verifica de la sentencia de vista que la Sala Superior ha desarrollado los fundamentos fácticos y jurídicos que a su consideración justifican la confirmación de la decisión del a quo. En efecto, el ad quem para validar su decisión, ha señalado que conforme al principio de buena fe pública registral, contenido en el artículo 2014 del Código Civil, con la modificatoria de la Ley 30313, la publicidad registral no solamente se extiende a los asientos registrales, sino también, a los títulos archivados que los sustentan; y que no es cierto el argumento de Julio Agustín Montenegro Cabrera, en el sentido de que no existen pruebas que determinen que ha conocido la inexactitud del registro, pues, precisamente, el título archivado de los Asientos números 00003 y 00004 de la partida registral del inmueble en conflicto, demostraba la existencia de dos demandas de Otorgamiento de Escritura Pública, por las cuales se pretendía la formalización del documento por el cual Juan Francisco Carbonel Vallejos había transferido la propiedad a favor de la ahora demandante y, ello, conforme al artículo 949
del Código Civil13, hacía propietaria a la accionante; por tanto, expresa la Sala Superior, los actos jurídicos contenidos en la Escritura Pública número 504, de fecha cuatro de febrero de dos mil quince, de reconocimiento de obligaciones y constitución de primera y preferencial hipoteca, celebrada por Julio Agustín Montenegro Cabrera y Juan Manuel Pérez Sánchez, nacen con una finalidad distinta a la que el ordenamiento jurídico les permite, que consiste en encubrir sus fines ilícitos, dando paso a la constitución de hipoteca, con una pretendida buena fe, cuando se habían publicitado las dos demandas de Otorgamiento de
Escritura Pública contra el primigenio propietario que con anterioridad había vendido el inmueble a favor de la accionante, por ende, el acto jurídico es nulo por la causal de finalidad ilícita. No verificándose por ello, que el ad quem se haya basado en hechos no alegados por las partes, o no haya valorado los medios de prueba que obran en autos, arribando a una decisión que a su entender es la correcta; lo cual, no implica que esta Sala Suprema coincida con la aplicación o interpretación de las normas utilizadas, lo que corresponde constatar seguidamente al evaluar las causales de carácter material. En este
sentido, las denuncias de infracción de normativa procesal no resultan amparables.
SÉTIMO. En lo que respecta a las causales de infracción normativa material denunciadas, específicamente sobre que la modificatoria del artículo 2014 del Código Civil14, no debió haberse aplicado por el ad quem, esta Sala Suprema considera que ello no tiene relevancia en el presente caso, por cuanto al ahora casante Julio Agustín Montenegro Cabrera, aun con el texto primigenio del artículo 2014 del Código Civil15, debió actuar con la diligencia ordinaria que exige este tipo de actos jurídicos (reconocimiento de obligaciones y constitución de hipoteca de la Tienda Comercial número 102), pues, la sola inscripción de las medidas cautelares de anotación de demandas de Otorgamiento de Escritura Pública, en los Asientos 00003 y 00004 de la Partida 10153018, con fechas dieciocho de junio de dos mil diez y trece de octubre de dos mil once, respectivamente, esto es, con anterioridad a la inscripción del acto jurídico de reconocimiento de obligaciones y constitución de hipoteca, del nueve de febrero de dos mil quince, cuya nulidad se pretende, obligaba al acreedor hipotecario, antes de celebrar el acto jurídico, a indagar ante su deudor hipotecario -sin recurrir a los títulos archivados, a que se refiere la modificatoria legal-, sobre qué se trataban esas anotaciones, que publicitaba el registro, al que tiene acceso toda persona, y que obran a fojas ciento cuarenta y cinco y ciento cuarenta y seis de autos; de modo tal que si no lo hizo, no pueden ahora los demandados alegar buena fe, mas si tampoco el deudor hipotecario tenía la posesión del inmueble al momento de celebrar el acto jurídico, respecto a lo cual el acreedor hipotecario igualmente pasó por alto. En el presente caso, queda claro que en los citados Asientos números 00003 y 00004 se publicitaba la anotación de demandas de Otorgamiento de Escritura Pública seguidas contra Juan Francisco Carbonel Vallejos, quien en ese entonces era el titular registral del bien inmueble en litis.


SUMILLA: Si un tercero con un mínimo de diligencia ordinaria, ha estado en aptitud de
conocer que un predio tenía un titular extra registral, no puede luego alegar buena fe, y
verse protegido por el artículo 2014 del Código Civil.


CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
CUARTA SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL TRANSITORIA

CASACIÓN 3492-2018
LAMBAYEQUE
NULIDAD DE ACTO JURÍDICO

Lima, quince de octubre
de dos mil veinte.-

LA CUARTA SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA:
Vista la causa número tres mil cuatrocientos noventa y dos – dos mil dieciocho, en audiencia pública de la fecha, efectuado el debate y la votación correspondientes, emite la siguiente sentencia:
I.- MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación interpuesto por Julio Agustín Montenegro Cabrera de fojas cuatrocientos cuarenta y dos, contra la sentencia de vista contenida en la Resolución número 13, de fojas cuatrocientos veintisiete, de fecha ocho de mayo de dos mil dieciocho, expedida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lambayeque, que confirmó la sentencia de primera instancia contenida en la Resolución número 8, de fojas trescientos dos, de fecha veintiocho de noviembre de dos mil diecisiete, que declaró fundada la demanda de Nulidad de Acto Jurídico, en consecuencia, la nulidad del reconocimiento de obligaciones y constitución de primera y preferencial hipoteca contenida en la Escritura Pública número 504, de fecha cuatro de febrero de dos mil quince, en la que intervienen Julio Agustín Montenegro Cabrera y Juan Manuel Pérez Sánchez, y ordena cancelar el Asiento 00009 de la Partida número P10153018, Zona Registral II, Sede Chiclayo; con costas y costos del proceso.

II.- ANTECEDENTES:
2.1. DEMANDA:
Yvone del Carmen Cabrera Gonzales, con escrito de fecha diecisiete de junio de dos mil dieciséis, a fojas ciento catorce, subsanado el veinticuatro de junio de dos mil dieciséis, a fojas ciento cincuenta y seis, solicita que se declare la nulidad de la Escritura Pública número 504, de fecha cuatro de febrero de dos mil quince, sobre reconocimiento de obligaciones y constitución de hipoteca, celebrada por Julio Agustín Montenegro Cabrera y Juan Manuel Pérez Sánchez, señalando en lo fundamental que: 1) Es la legítima propietaria del inmueble reconocido como Tienda Comercial número 102, signado también con el número 809, edificio ubicado en la primera planta de la avenida Sáenz Peña y calle San José, Chiclayo, como consta en el documento privado (minuta) de compraventa de fecha seis de diciembre de mil novecientos noventa y nueve, celebrado entre la accionante con el primigenio propietario Juan Francisco Carbonel Vallejos, donde tiene instalado su domicilio social y lo dedica a la actividad comercial; y, 2) No obstante haber sido reconocida judicialmente la validez de la citada minuta de compraventa, sin embargo, el acto jurídico contenido en la Escritura Pública número 504 ha sido realizado por quien no es el legítimo propietario, pues el predio no era de Juan Manuel Pérez Sánchez cuando constituye la hipoteca, siendo que conocía perfectamente del derecho de propiedad que ostentaba la demandante, lo que evidencia que estaba encaminado a consumar un acto ilícito. Invoca para el efecto las causales de fin ilícito prevista en el artículo 219 inciso 4 del Código Civil, entre otras. Solicita además, la cancelación del asiento registral respectivo, y el pago
de costas y costos del proceso.
2.2. AUTO ADMISORIO:
La demanda fue admitida mediante la Resolución número 2, de fojas ciento cincuenta y ocho, del treinta de junio de dos mil dieciséis, en la vía de conocimiento.
2.3. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
1) El codemandado Julio Agustín Montenegro Cabrera absuelve el traslado mediante su escrito de fojas ciento setenta y siete, solicitando que se declare infundada la demanda, al afirmar que la declaración de voluntad corresponde a los que intervienen en el acto jurídico, y no de la persona que para nada estuvo presente en el acotado acto. Precisa que el derecho de propiedad de la accionante consta en una minuta, mientras que el derecho de propiedad de Juan Manuel Pérez Sánchez está inscrito en los Registros Públicos, lo que
determina que no exista fin ilícito; y, 2) El codemandado Juan Manuel Pérez Sánchez también absuelve el traslado a través de su escrito de fojas doscientos uno, señalando que su transferente, Juan Francisco Carbonel Vallejos al momento de celebrar el contrato de compraventa tenía su derecho inscrito, por tanto, su adquisición la ha realizado de quien aparece como titular en el Registro de la Propiedad Inmueble. Agrega, que la hipoteca al nacer de un acto jurídico válido, como es la compraventa que celebró con Juan Francisco Carbonel Vallejos, es igualmente válida.
2.4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:
Culminado el trámite correspondiente, el Cuarto Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lambayeque expide la sentencia contenida en la Resolución número 8, de fojas trescientos dos, de fecha veintiuno de noviembre de dos mil diecisiete, declarando fundada la demanda de Nulidad de Acto Jurídico y Cancelación de Asiento Registral, por la causal de fin ilícito, interpuesta por Yvone del Carmen Cabrera Gonzales contra Juan Manuel Pérez Sánchez y Julio Agustín Montenegro Cabrera, en consecuencia, la nulidad del reconocimiento de obligaciones y constitución de primera y preferencial hipoteca contenida en la Escritura Pública número 504, de fecha cuatro de febrero de dos mil quince, Notaría Vera Méndez, en la que intervienen Julio Agustín Montenegro Cabrera y Juan Manuel Pérez Sánchez; se ordena cancelar el Asiento 00009 de la Partida número P10153018, Zona Registral II, Sede Chiclayo; y, se condena a los demandados al pago de las costas y costos del proceso. De los fundamentos de dicha resolución se extrae esencialmente lo siguiente: 1) Que, existe el contrato privado de compraventa, de fecha seis de diciembre de mil novecientos noventa y nueve, por el cual…

[Continuará…]

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