Fundamento destacado: DÉCIMO PRIMERO.- En dicho orden de ideas, debe indicarse que esta Sala Suprema no comparte el criterio sostenido por la Sala Superior que, al analizar la pretensión incoada por el demandante, señala que, en el caso concreto, la nulidad del acto jurídico recién podrá demandarse solo en caso de que no se cumpla con la condición suspensiva a que hace referencia el artículo 978° del Código Civil; y ello por cuanto a criterio de este Tribunal Supremo, quien actúa en sede de instancia, y en atención a las causales de nulidad del acto jurídico denunciadas (artículo 219 incisos 3, 4, 5 y 6 del Código Civil), asume, respecto a la aplicación del artículo 978° del Código Civil, que este, en efecto, autoriza implícitamente a que uno de los copropietarios pueda practicar sobre todo o parte del bien, actos que importen el ejercicio de propiedad exclusiva; no obstante, según el mismo dispositivo, dicho acto solo será válido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto, y, por razones obvias, desde el momento en el que el otro copropietario demuestra su consentimiento, el cual define la validez de todo acto en materia de propiedad. En sentido contrario, esta condición de validez quedará descartada si, aunque sea uno de los copropietarios expresa su voluntad de no consentir tal acto de disposición.
En efecto, en este caso, de los fundamentos de la demanda y del recurso de apelación interpuesto, fluye que el copropietario demandante no consiente, sino rechaza, el acto de disposición del área física del inmueble de litigio practicado por el demandado y expresa que ni ella ni sus demás hermanos copropietarios han participado, ni tendrían intención de participar en el acto jurídico que se denuncia nulo conforme a los argumentos precisados en el acápite “Antecedentes” de la presente resolución, descartando así toda posibilidad de convalidación prevista en el artículo 978 del Código Civil.
Por consiguiente, si bien el artículo 977 del Código Civil permite que cada copropietario peda disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos y puede también gravarlos, esta norma no autoriza la disposición de una parte material del bien indiviso, como lo ocurrido en autos en que el demandado ha transferido un área de 33.33 metros cuadrados ubicado en el extremo sur del inmueble con los linderos y medidas perimétricas señaladas en la cláusula novena del contrato de compraventa. El acto jurídico denunciado, entonces, devendría en nulo por las causales de objeto física y jurídicamente imposible y fin ilícito; pues, en el caso concreto tenemos a un heredero de una cuota ideal, que ha dispuesto o vendido como tal, una parte material, física, siendo este un objeto del cual jurídicamente no podía disponer, por no ser titular del mismo, y por impedimento establecido en la ley, específicamente en el artículo 971° inciso 1 del Código Civil.
Por tales razones, asiste el derecho a la demandante y coheredera perjudicada de solicitar la nulidad del acto jurídico de compraventa por imposibilidad jurídica del objeto; más aún, si se tiene en cuenta que se trata de un bien perteneciente a una sucesión cuya división y partición no ha acontecido; por lo que, la denuncia de infracción normativa del artículo 978° del Código Civil deviene en fundada, siendo del caso precisar que el artículo 70° de la Constitución Política del Estado es una norma pertinente a la controversia, al advertirse que la demanda persiguió la defensa del derecho de propiedad a cada copropietario del inmueble materia de litis, incluido el demandado Juan Pablo Puma Valencia; por lo que, esta denuncia también deviene en fundada.
Sumilla: El recurso es fundado por cuanto de conformidad con el artículo 978 del Código Civil, si bien se autoriza a que uno de los copropietarios pueda practicar sobre todo o parte del bien, actos que importen el ejercicio de propiedad exclusiva; no obstante, según el mismo dispositivo, dicho acto solo será válido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien se practicó el acto, y, desde el momento en el que el otro copropietario demuestra su consentimiento, el cual define la validez de todo acto en materia de propiedad.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
CASACIÓN 2907 – 2019,
AREQUIPA
NULIDAD DE ACTO JURÍDICO
Lima, uno de setiembre de dos mil veintidós.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número dos mil novecientos siete – dos mil diecinueve, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO
Viene a conocimiento de esta Sala Suprema, el recurso de casación interpuesto por la parte demandante – Marina Liliana Puma Valencia – contra la sentencia de vista de fecha veintiocho de enero de dos mil diecinueve[1] , que confirmó la sentencia apelada de fecha veintisiete de setiembre de dos mil diecisiete[2] , que declaró infundada la demanda de nulidad de acto jurídico interpuesta por la recurrente contra Juan Pablo Puma Valencia y Daniel Santos Escate Revoredo.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
Mediante escrito de fecha veinticinco de mayo de dos mil once[3] , la citada demandante interpuso la nombrada demanda solicitando la nulidad del acto jurídico de compraventa4 de acciones y derechos, así como del documento que los contiene, celebrada entre Juan Pablo Puma Valencia y Daniel Santos Escate Revoredo el diez de enero de dos mil seis, respecto al predio urbano ubicado en Avenida José María Morante N° 330, Camaná, inscrito en la Partida N° 1100397[4] del Registro de Propiedad Inmueble de A requipa[5]. Asimismo, requirió la reivindicación, y, la consecuente entrega del bien.
Mencionó que su madre, Elvira Valencia Bernal viuda de Puma, adquirió mediante escritura pública de compraventa de fecha veintiocho de febrero de mil novecientos ochenta y seis, el predio materia de litis con una extensión de 200 metros cuadrados, precisando que, a la muerte de aquélla, fueron declarados como sus herederos: la recurrente y sus hermanos, entre ellos, el demandado, Juan Pablo Puma Valencia, encontrándose la sucesión debidamente inscrita en los Registros Públicos.
Expresó que, por gestión de la actora, se inscribió la primera de dominio del inmueble en la citada partida registral, quedando registrada el veintidós de octubre de dos mil uno, encontrándose el bien indiviso, correspondiéndoles la propiedad a todos los herederos de la citada causante.
Señaló que, en aplicación del Reglamento Nacional de Construcciones, resulta materialmente imposible subdividir el inmueble entre todos ellos, dado que las áreas resultantes son menores al mínimo exigido por ley (60 metros cuadrados) para una quinta, puesto que, los 200 metros cuadrados, divididos entre seis, arroja 33.33 metros cuadrados, que resulta ser equivalente al porcentaje vendido.
Alegó que, en consecuencia, no se puede construir en un área tan reducida porque ello propicia el hacinamiento de la vivienda del país, hecho que está prohibido por las políticas del Estado Peruano.
Expresó que, tratándose de una copropiedad, la recurrente y sus hermanos tienen mejor opción de compra para adquirir los derechos de los copropietarios; sin embargo, el demandado, Juan Pablo Puma Valencia, mantuvo oculta la compraventa ya que, les manifestó que solo había alquilado la propiedad al codemandado Daniel Santos Escate Revoredo.
Expuso que, debido a las desavenencias surgidas, las partes simularon una compraventa con el propósito que la recurrente no pueda solicitar la liquidación del condominio con su hermano demandado porque por disposiciones de la Municipalidad de Camaná, concordantes con el citado Reglamento, resulta materialmente imposible que los herederos tengan opción a obtener una porción del inmueble salvo que construyan un edificio, para garantizar su alícuota, lo que resulta imposible debido a los escasos recursos económicos con los que cuentan.
Arguyó que su hermano demandado, no podía celebrar la compraventa cuestionada con su codemandado, sin ofrecer la primera opción a la recurrente y sus hermanos, el porcentaje de acciones y derechos que le correspondían, a efecto de liquidar el condominio.
Refirió que acreditó su derecho de propiedad sobre el predio, por lo que, solicita la reivindicación de éste a efecto de que los demandados le hagan entrega de la porción que ocupa Daniel Santos Escate Revoredo, debiendo tenerse en cuenta que al ser contrario a ley construir en áreas muy reducidas, corresponde que la propiedad sea adjudicada a la recurrente.
Como sustento jurídico de su pretensión invocó las causales de nulidad previstas en los incisos 3, 4, 5 y 6 del artículo 219° del Código Civil (simulación absoluta, fin ilícito, objeto física y jurídicamente imposible y nulidad formal del documento que lo contiene), así como los fundamentos de derecho de los artículos 140°, 219°, 223°, 225°, 971° del Código Civil.
2. Contestación[6]
Mediante escrito de fecha diecinueve de setiembre de dos mil once, el demandado Daniel Santos Escate Revoredo, contestó la demanda, manifestando lo siguiente: Alegó que es completamente falso que la demandante no haya tenido conocimiento oportuno de la compraventa, demostrando tal circunstancia con la carta notarial de fecha veintisiete de enero de dos mil seis corriente a fojas cuarenta y cinco.
Manifestó que la compraventa materia de nulidad no es simulada, siendo falso que su codemandado no pudiera dar en venta sus derechos y acciones ya que conforme lo prescribe el artículo 977° del Código Civil, cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de sus respectivos frutos.
Señaló que la demandante pretende anular una compraventa, bajo el argumento de tener mejor opción de compra sobre los derechos y acciones, cuando oportunamente perdió su derecho de retracto a tenor del artículo 1592° del Código Civil.
Arguyó que el artículo 1596° del Código Civil, expresamente indica que el retracto debe ejercerse dentro del plazo de 30 días contados desde la comunicación de fecha cierta a la persona que goza de dicho derecho, lo que se cumplió con dicha carta.
Adujo que, sin embargo, el artículo 1597° del Código Civil, otorga un plazo especial, teniendo en consideración lo dispuesto en el artículo 2012° de dicho cuerpo normativo; por lo que, habiéndose inscrito la referida compraventa el once de enero de dos mil seis, el plazo para el retracto vencía el once de enero de dos mil siete; por tanto, no se puede pretender el derecho de retracto vía acción de nulidad de acto jurídico.
Agregó que, como puede advertirse de la escritura pública materia de nulidad, el acto jurídico contenido en ella cumple con todos los requisitos del artículo 140° del Código Civil, además de acuerdo al citado artículo 977°, se podía disponer no sólo de la cuota ideal, sino incluso los frutos y gravarla.
[Continúa…]
