Fundamento destacado: Sexto […] No hay duda ninguna de que se ha producido la frustración contractual como consecuencia de la resolución unilateral, no justificada, de los co-demandados. Sin embargo hemos afirmado que el objeto del contrato era la celebración de un contrato de arrendamiento sobre local de negocio y no el propio arrendamiento pues no se trataba de un contrato de arrendamiento sometido a condición suspensiva, sino de un precontrato. Y aun cuando el precontrato tiene por definición los elementos básico del contrato a celebrar, no cabe duda que la relación causal entre el incumplimiento de la parte contractual demandada y el daño, no alcanza a las consecuencias de la imposibilidad de dar eficacia a un contrato de arrendamiento, sino sobre las consecuencias de la falta de celebración del contrato de arrendamiento pues el daño es éste y no aquél salvo por razón de la doctrina causal que haría en efecto resarcible, no el daño actual, fuera emergente o consecuencial, sino el futuro. Y como es evidente, lo frustrado en el caso es la expectativa de celebración de un contrato de arrendamiento de local de negocio y no, propiamente, la pérdida de un negocio pues el negocio no fue nunca objeto del contrato, entendido como tal la actividad comercial destinada a obtener beneficios económicos a cambio de la oferta de un servicio, en este caso, de hostelería. En consecuencia, solicitar como factor indemnizable el valor de pérdida lo que no constituye parte del contrato, constituye una pretensión inasumible pues no se puede equiparar la pérdida de una expectativa arrendaticia con la pérdida de un negocio que, por definición, no está vinculado a aquella expectativa.
Roj: SAP A 1706/2011 – ECLI:ES:APA:2011:1706
Id Cendoj: 03014370082011100231
Órgano: Audiencia Provincial
Sede: Alicante/Alacant
Sección: 8
Fecha: 24/05/2011
No de Recurso: 37/2011
No de Resolución: 222/2011
Procedimiento: CIVIL
Ponente: LUIS ANTONIO SOLER PASCUAL
Tipo de Resolución: Sentencia
Resoluciones del caso: SAP A 1706/2011,
STS 2086/2014
AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE
SECCION OCTAVA.
TRIBUNAL DE MARCA COMUNITARIA
ROLLO DE SALA No 37 (32) 11
PROCEDIMIENTO Juicio Ordinario 1814/07
JUZGADO Instancia num. 2 Alicante
SENTENCIA No 222/11
Ilmos.
Presidente: D. Enrique García Chamón Cervera
Magistrado: D. Luis Antonio Soler Pascual
Magistrado: D. Francisco José Soriano Guzmán
En la ciudad de Alicante, a veinticuatro de mayo del año dos mil once
La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, seguido en instancia ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de Alicante con el número 1814/07, y de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado tanto por la parte actora, la mercantil John Mulligans S.L., representada en este Tribunal por el Procurador Da. Rocío Valentín Moreno y dirigida por el Letrado D. Gabriel Echavarri Fernández, como por la parte demandada, integrada por los hermanos Da: María Consuelo , D. Cristobal , Da: Angelica y Da: Carlota , representados en este Tribunal por el Procurador Da: Isabel Tejada del Castillo y dirigidos por el Letrado Da: Miriam Ferrándiz Mayor, habiendo ambas partes presentado escrito de oposición al recurso de la parte contraria.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número dos de Alicante, en los referidos autos tramitados con el núm. 1814/07, se dictó sentencia con fecha 5 de marzo de 2010 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ” Que estimando parcialmente la demanda formulada por la John Mulligans S.L. contra Dña. María Consuelo , D. Cristobal , Dña. Angelica y Dña. Carlota , debo condenar y condeno a los demandados a abonar al actor la suma de sesenta mil euros (60.000 €.-), más los intereses legales. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.”
SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por la parte arriba referenciada; y tras tenerlo por preparado, presentaron el escrito de interposición del recurso, del que se dio traslado a las demás partes, presentándose los correspondientes escritos de oposición. Seguidamente, tras emplazar a las partes, se elevaron los autos a este Tribunal con fecha 25 de enero de de 2011 donde fue formado el Rollo número
37/32/11, en el que se acordó devolver los autos al Juzgado de origen para subsanación de tasa judicial y, reintegrados a este Tribunal en fecha 31 de marzo de 2011, se acordó señalar para la deliberación, votación y fallo el día 10 de mayo de 2011, en el que tuvo lugar.
TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
VISTO, siendo Ponente el Iltmo Sr. D. Luis Antonio Soler Pascual.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO. – La pretensión que se formula en la demanda por la mercantil John Mulligans S.L es de resarcimiento de los perjuicios padecidos como consecuencia de la resolución unilateral e injustificada por parte de los co-demandados, del contrato suscrito en fecha 28 de diciembre de 2005, denominado de “promesa de arrendamiento futuro” sobre el local comercial bajo sito en el número 26 de la Rambla de Méndez Núñez de Alicante, formulándose en concreto una reclamación por importe de 1.798.000 euros en que se valora la empresa que la mercantil actora pretendía constituir en dicho local caso de haberse cumplido con el contrato suscrito de referencia.
En la instancia, partiendo de la consideración de que lo suscrito entre las partes tenía la naturaleza propia de un precontrato para la constitución de un futuro contrato de arrendamiento sobre el local indicado y de que el mismo fue suscrito entre las partes con plena libertad, sin que concurriera engaño o falta de consentimiento alguno por parte de la representante -Da. Debora – de los propietarios del local, se llega a la conclusión que
el precontrato había sido incumplido sin causa por los co-demandados, resolviéndose por dicha parte sin razón jurídica que los amparara, adquiriendo en consecuencia la parte actora el derecho a la indemnización reparatoria, no por razón del valor del negocio, sino respecto de determinados daños -gastos vinculados al objeto del contrato-, y en particular abono de los honorarios del letrado, de la agencia de detectives y por razón de las negociaciones mantenidas con un restaurador para la elaboración de un proyecto arquitectónico a ejecutar en su caso, en el local, elevándose todo ello a un importe alzado de 60.000 euros.
A tales conclusiones formulan recurso de apelación tanto la parte actora, que cuestiona la naturaleza de la relación obligacional y la desestimación de su pretensión indemnizatoria, como por la parte demandada, que insiste en la consideración de nulidad del precontrato por vicio en el consentimiento de la representante de los propietarios y, en consecuencia, en la imposibilidad de atribución de incumplimiento alguno, oponiéndose en todo caso, a la indemnización establecida en la Sentencia a favor de la parte actora.
SEGUNDO.- Para una mejor comprensión del iter del razonamiento que ha de desembocar en el fallo de este Tribunal, entendemos que resulta conveniente combinar motivos planteados por el actor con los de los demandados dada la íntima correlación existente entre ellos, y en particular, entre la naturaleza de la relación obligacional constituida entre las partes, la pretendida nulidad de la misma, el incumplimiento en su caso, por los demandados, y el derecho indemnizatorio que procediera de estimarse el citado incumplimiento.
Es por eso que analizaremos en primer lugar lo relativo a la naturaleza del documento suscrito entre las partes que es cuestión que se debate en virtud del primero de los motivos de apelación planteado por la parte actora, la mercantil John Mulligans S.L..
Afirma la mercantil actora que no se contiene en el documento suscrito el día 28 de diciembre de 2005, un precontrato sino un auténtico y firme contrato de arrendamiento sujeto a condición suspensiva consistente en la conclusión del arriendo actual.
Sin embargo, es lo cierto que tal afirmación no se compadece, no ya con la intitulación dada por las partes a dicho documento -lo que en todo caso no sería relevante, dado que la naturaleza de la relación jurídica no depende de la denominación de las partes, STS 4 de julio de 1991 -, sino con el contenido de la relación descrita ya que si como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2008 , el precontrato se caracteriza porque las partes, por las razones que sea, no quieren que se produzcan de momento los efectos del contrato proyectado , señalándose en esta misma resolución que la función que está llamado a cumplir el precontrato, dado que sea cual sea el propósito empírico de quienes lo celebran – propiamente, tanto si las partes hubieran querido obligarse a celebrar un futuro contrato, prestando para ello el “facere” consistente en consentir de nuevo, como si lo deseado hubiera sido atribuir a una de ellas, o a las dos, la facultad de exigir en un
momento futuro la puesta en vigor de un contrato proyectado, sin necesidad de más consentimiento -, del referido negocio jurídico sólo cabe hablar si las partes hubieran querido que el contrato prometido tuviera existencia – en un caso – o eficacia – en el otro – no en el presente, sino en el futuro , y en el caso resulta evidente, no solo que el contrato se encabeza como “Contrato de Compromiso de Arrendamiento Futuro”, sino que el carácter futuro del contrato a celebrar resulta desde la primera de las cláusulas donde se hace constar que es objeto del presente la promesa de arrendar el local …, exponiéndose a continuación, cuáles habrían de ser las condiciones sucintas -no completas por tanto- que deberían regir dicha relación locaticia, señalándose que serían, en su caso -portanto, de no necesaria concurrencia-, cinco las condiciones básicas -plazo, precio, garantía,renuncia a
derechos y destino- que enmarcarían la futura relación arrendaticia, dejándose para la suscripción del contrato futuro las demás condiciones que sean de Ley, tales como fianza, retenciones y abono por el arrendatario de servicios y tasas municipales -cláusula segunda, letra f)-, proveyéndose en este contexto en la cláusula sexta del contrato, la sanción al adquirente del derecho sobre el arrendamiento futuro, para el caso de que no aceptare el arrendamiento en las condiciones ahora previstas , cláusulas claramente demostrativas en su propio tenor literal, de que las partes no querían, en realidad, no podían, celebrar el contrato definitivo y a cambio venía a comprometerse a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro, avanzando sus elementos principales, pero aplazando su perfección – STS de 3 de junio de 1994 – lo que constituye, dice la STS de 17 de junio de 2008 , un
auténtico precontrato en virtud del cual las partes adquieren la obligación de establecer el contrato definitivo en virtud de la relación jurídica obligacional nacida del precontrato, por lo que pueden reclamar su cumplimiento de la otra parte.
Parece por tanto perfectamente razonable la interpretación dada a dicho documento en la instancia a la hora de considerar que lo suscrito entre las partes fue no un contrato en firme de arrendamiento del local de negocios, sino un precontrato para la celebración futura, y una vez concluso el arrendamiento actual al tiempo del precontrato, de un contrato de arrendamiento sobre local de negocio siendo aquella, condición para la celebración del futuro contrato.
Resulta por tanto procedente desestimar el motivo primero del recurso de la parte actora pues aunque propugna una interpretación contraria a la realizada por el Juzgado sobre la identificación de la causa contractual en el acceso actual al arriendo, solo limitado por razón de la condición suspensiva consistente en el previo desalojo del arrendatario preexistente, el órgano ad quo ha estimado, como hemos dicho, que estamos ante un precontrato y no ante un contrato de arrendamiento de local de negocio actual, sometido a condición suspensiva, y las razones que expone el apelante no son suficientes para demostrar lo pretendido dado que la condición no recae sobre un contrato sino sobre un proyecto que constituye el objeto del contrato y, en consecuencia, la condición lo es para poder ejecutar ese objeto, es decir, para poder celebrar el contrato de arrendamiento como en buena lógica jurídica se desprende de la existencia de un arrendamiento actual impeditivo de un nuevo contrato.
Estas consideraciones son suficientes, en suma, para llegar a la conclusión de que la interpretación del negocio, y la consiguiente calificación del mismo como precontrato sujeto a condición de previa liberación del arrendamiento que existía sobre el local sobre el que habría de recaer el contrato, son acertadas y por tanto, para confirmar en esta instancia.
[Continúa…]
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