Fundamento destacado: SÉTIMO.- Ahora bien, todo lo antes expuesto permite establecer que en este caso sí se presentan los presupuestos para la procedencia de la excepción de incumplimiento, pues, en cuanto al primer requisito, se tiene que el contrato de cesión de derechos de fecha veintiocho de febrero de dos mil dos, en realidad, constituye un contrato de compraventa con prestaciones recíprocas, toda vez que, por un lado, la vendedora Compañía Promotora de Vivienda Progreso S.R.L asumió como prestación la transferencia del inmueble consistente en un lote de terreno de la Manzana A, Lote número veintiuno, del Programa de Vivienda Residencial Santa Catalina de Oquendo, Provincia Constitucional del Callao, conforme se advierte de las cláusulas segunda y tercera de dicho acto jurídico; por otro lado, los compradores Jerónimo Torres Laura y Violeta Gómez Herrera asumieron como contraprestación el pago del precio de dicho predio en la suma de cinco mil setecientos cincuenta con 00/100 dólares americanos (US$. 5,750.00), tal como se aprecia de la cláusula cuarta; asimismo, la empresa cedente se obligó al saneamiento y regularización de los dominios de la propiedad hasta su inscripción correspondiente y en caso de evicción, la cedente se obligaba a regularizar sin perjuicio de los cesionarios, tal como se desprende de las cláusulas quinta y sexta del contrato submateria.
En cuanto al segundo presupuesto, sobre el incumplimiento de la actora, aquí debe precisarse que éste se encuentra acreditado con la copia certificada de la Partida Registral número P01265663, obrante a fojas setenta y tres, pues se demuestra que, a pesar de haber trascurrido más de diez años de la celebración de la transferencia del predio, éste aún está inscrito a nombre de la Dirección General de Reforma Agraria y Asentamiento Rural y no de la vendedora, incumpliendo así las obligaciones a las que se había comprometido, tal como se desprende de las cláusulas quinta y sexta del contrato de cesión de derechos de fecha veintiocho de febrero de dos mil dos. Sobre el presupuesto de la falta de incumplimiento de la demandada, es pertinente anotar que, en cuanto al pago del precio del predio objeto de transferencia, los contratantes acordaron el pago de cinco mil setecientos cincuenta con 00/100 dólares americanos (US$ 5,750.00) por dicho bien, precio que se cancelaría mediante el pago de una cuota inicial de mil quinientos cincuenta con 00/100 dólares americanos (US$ 1,550.00) y el saldo restante a través cincuenta letras de cambio. Así pues, se tiene probado por el propio dicho de la actora vertido en la demanda de fojas cuarenta y uno, la demandada cumplió con pagar veinticuatro cuotas de las cincuenta cuotas pactadas, suspendiendo el pago de las mismas al advertir que la vendedora no había cumplido con la prestación a su cargo consistente en el saneamiento y regularización de los dominios de la propiedad hasta su inscripción correspondiente.
En cuanto a la buena fe, debe señalarse que no se ha probado la mala fe de la excepcionante, teniendo en cuenta que la buena fe se presume y la mala fe debe probarse.
Sumilla.- Excepción de incumplimiento Para invocar la excepción de incumplimiento como medio de defensa de fondo se deben cumplir los siguientes requisitos: a) Existencia de un contrato con prestaciones recíprocas que deban cumplirse simultáneamente; b) Incumplimiento por el actor de su prestación; c) Falta de incumplimiento del excepcionante; y, d) Buena fe. Artículo 1426 del Código Civil.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
CASACIÓN 291-2015
LIMA NORTE
Resolución de Contrato
Lima, veintidós de noviembre de dos mil dieciséis.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número doscientos noventa y uno – dos mil dieciséis, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha; y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO
En el presente proceso de resolución de contrato, es objeto de examen el recurso de casación interpuesto por el demandado Jerónimo Torres Laura por escrito de fojas trescientos treinta y nueve, contra la resolución de vista obrante a fojas trescientos treinta y uno, su fecha once de agosto de dos mil catorce, que confirma la sentencia apelada de fojas doscientos treinta y dos, su fecha veintitrés de setiembre de dos mil trece, que declara fundada la demanda subordinada sobre restitución de inmueble ubicado en la Manzana A Lote 21 del Programa de Vivienda Residencial Santa Catalina de Oquendo – Callao e improcedente la demanda de resolución de contrato.
II. ANTECEDENTES
1. DEMANDA
La Compañía Promotora de Vivienda Progreso S.R.L interpone demanda contra Jerónimo Torres Laura y Violeta Gómez Herrera, con fecha treinta de julio de dos mil doce, obrante a fojas cuarenta y uno, solicitando, como pretensión principal, la resolución del contrato de cesión de derechos de fecha veintiocho de febrero de dos mil dos, como pretensión accesoria, el desalojo del inmueble ubicado en la Manzana “A”, Lote 21, Programa de Vivienda Residencial Santa Catalina de Oquendo, Callao; y, como pretensión subordinada la restitución del referido inmueble sub litis. Los fundamentos de hecho y de derecho que sustentan la demanda son los siguientes:
1.1. Por contrato de cesión de derechos de fecha veintiocho de febrero de dos mil dos, la actora entregó a los demandados el inmueble antes mencionado, por el precio de cinco mil setecientos cincuenta con 00/100 dólares americanos (US$ 5,750.00), suma que sería pagada en cincuenta cuotas mediante letras de cambio, las que sin razón ni justificación alguna dejaron de abonar.
1.2. Ante tal situación la actora remitió a los demandados la carta notarial del dos de abril de dos mil doce, a través de la cual les requirió el pago de las veintiséis letras de cambio ascendentes a dos mil ciento veinte con 00/100 dólares americanos (US$ 2,120.00), bajo apercibimiento de dar por resuelto y sin valor legal alguno el referido contrato, pese a ello los demandados hicieron caso omiso a dicho requerimiento.
1.3. Por lo tanto, al no haberse cumplido con el pago de las cuotas dentro del plazo otorgado, considera que procede declarar la resolución del contrato, y tratándose de un proceso de conocimiento, debe disponerse el lanzamiento de los demandados, vía desalojo, conforme dispone el artículo 590 del Código Procesal Civil.
2. CONTESTACIÓN DE DEMANDA
Mediante escrito presentado el cuatro de setiembre de dos mil doce, obrante a fojas ochenta y siete, los demandados Jerónimo Torres Laura y Violeta Gómez Herrera contestaron la demanda, la que niega y contradice en los siguientes términos:
2.1. Los recurrentes son poseedores con justo título del Lote 17 de la Manzana A del Asentamiento Humano Marginal Santa Catalina, Oquendo – Callao, conforme lo acreditan con la Constancia de Posesión expedida por la Dirección General de Asentamientos Humanos de la Municipalidad del Callao; no siendo cierto que posean el Lote 21 de la Manzana A del Programa de Vivienda Residencial Santa Catalina de Oquendo Callao.
2.2. Es verdad que suscribió el contrato de cesión de derechos de fecha veintiocho de febrero de dos mil dos para efectos de adquirir el lote de terreno ubicado en la Manzana A, Programa de Vivienda Residencial Santa Catalina de Oquendo, sin embargo, es falso que sin razón ni justificación legal alguna haya dejado de abonar las cuotas pactadas, pues lo cierto es que cuando se enteraron que la demandante no era la actual propietaria del terreno, sino el Estado, se le indicó que se suspendía el pago, así como se solicito la devolución del dinero, mediante una carta notarial de fecha doce de junio de dos mil seis.
2.3. Es falso que hayan recibido carta notarial alguna sobre el requerimiento de pago.
2.4. No están en posesión del Lote 21 de la Manzana A del Programa de Vivienda, sino del Lote 17 de la Manzana A del Asentamiento Humano Marginal Santa Catalina Ex Fundo Oquendo del Callao.
[Continúa…]
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