El artículo 70° de la Constitución establece de manera categórica que la propiedad es “inviolable”, y de dicha norma un sector de nuestra doctrina ha extraído una regla bastante cuestionable (por no decir falsa): un propietario no puede perder su derecho a manos de otra persona si no es con su venia o autorización. Es decir, el carácter “inviolable” de la propiedad determinaría que un bien sólo pueda ser transferido (en propiedad) a un tercero cuando así lo haya querido y consentido el mismísimo propietario.
Lo cierto es que si la “inviolabilidad de la propiedad” significa aquello, entonces nuestro Código Civil estaría plagado de una serie de normas que niegan tal carácter y que por ende debiéramos calificar, de buenas a primeras, como inconstitucionales.
Cada vez que un propietario pierde su derecho sin haberlo consentido estamos ante la denominada adquisición a non domino. En virtud de ella, la persona que contrata con quien no es el propietario, pero creyendo que sí lo es, se convierte en dueño de aquello sobre lo cual ha contratado. En todos los supuestos de adquisición a non domino estamos ante una vulneración del derecho de propiedad; o para ponerlo más claro: cada vez que el sistema admite una adquisición a non domino, la propiedad termina siendo violada, pues el original propietario pierde lo que era suyo pese a que nunca estuvo de acuerdo.
¿Nuestro sistema jurídico reconoce formas de adquisición a non domino? Sí, y muchísimas.
Primer ejemplo: usted compra un inmueble. A los dos meses es notificado con una demanda que busca declarar nulo dicho contrato porque su vendedor, que poseía el bien y que figuraba inscrito en el Registro como propietario, en realidad nunca lo fue, pues el contrato por medio del cual “adquirió” el bien fue simulado. Es decir, su vendedor fue en todo momento un propietario simulado, falso, inexistente, y existe un contradocumento encarpetado que demuestra ello. ¿Qué dirá usted frente a ese pedido que busca dejar sin efecto su adquisición? Dirá que desconocía de la simulación, que no tuvo forma de saber que la persona que le vendió -y que figuraba en el Registro como propietario- en realidad no lo era; dirá, además, que no puede verse perjudicado por un acto clandestino (la simulación) que nunca fue puesto en su conocimiento a través de la partida registral. ¿Cómo ha resuelto el Código Civil (CC) este conflicto entre el verdadero propietario (que nunca llegó a vender realmente su bien) y usted (que actuó con buena fe y que le pagó al falso propietario por la transferencia)? El artículo 194° CC lo protege a usted y le permite quedarse con el bien, pese a no haber contratado con el dueño real. ¿Y cómo queda este último? Pierde su derecho aun cuando su voluntad nunca haya sido desprenderse del bien.
Segundo ejemplo: “A” es el propietario de un inmueble y se lo vende el día 1 a “B”, quien no se preocupa ni de tomar posesión ni de inscribirlo a su favor. Aprovechando estas circunstancias “A” vuelve a vender el bien a “C”, quien fiándose de lo que publicitan el Registro y la posesión paga por el bien y toma control (fáctico y registral) del mismo. Como es obvio, acá ha surgido un problema: hay dos compradores del mismo bien, y – salvo que alguno de ellos quiera renunciar a su derecho o que ambos estén dispuestos a compartirlo en un régimen de copropiedad (lo que es poco probable) – el ordenamiento jurídico deberá definir quién se queda con él. Con el contrato de compraventa celebrado el día “B” se convirtió en propietario (independientemente de que no haya llegado a tomar posesión ni inscribirlo a su favor), por lo que cuando “C” contrató con “A” éste ya no era el dueño. Significa eso que “C” le compró el bien a quien no tenía ningún derecho, mientras que “B” sí contrató con el propietario. El sistema ha optado por proteger a “C” (artículo 2022° CC), lo cual implica “arrebatarle” la propiedad a “B” (legítimo propietario desde el día 1) aun cuando éste no haya consentido dicha transferencia. Una vez más el derecho de propiedad resulta siendo violentado (y está bien que así sea, porque la buena fe con que actuó “C” también merece protección).
Tercer ejemplo: usted compra un televisor de quien lo tiene en la sala de su casa. A los dos meses usted es notificado con una demanda de reivindicación, en la cual un tal Juan Pérez le exige la restitución del bien alegando ser el real propietario, pues quien se lo vendió no era el dueño, sino un simple custodio. La pugna es, nuevamente, entre el propietario original (Juan Pérez) y usted, que compró de quien daba la apariencia de ser el dueño (sin serlo realmente). ¿A quién protege el sistema jurídico? Nuevamente sacrifica al propietario para favorecer al tercero adquirente (usted); es decir nuevamente el propietario pierde lo que era suyo sin haberlo consentido (artículo 948° CC).
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Cuarto ejemplo: “A” figuraba originalmente como el propietario registral de un inmueble, pero producto de una suplantación de identidad logra inscribirse una compraventa en donde él supuestamente transfiere la propiedad del bien a “B”. Valiéndose de ello, este último le vende el bien a “C”, quien desconociendo el acto de suplantación que precedía a su adquisición, paga por el inmueble y lo inscribe a su favor. A los pocos meses “C” es notificado con una demanda de nulidad planteada por “A”, en la que solicita se dejen sin efectos los contratos de compraventa A-B y B-C. Al igual que en los casos anteriores, el enfrentamiento se da entre el propietario que no consintió la transferencia de su derecho (A) y el tercero (C) que contrató indebidamente (pero de buena fe) con quien daba la apariencia de ser el dueño. Y nuevamente el sistema jurídico sacrifica al propietario en aras de proteger al tercero adquirente (artículo 2014° CC).
Todas estas normas consagran formas de adquisición a non dominio, lo cual significa que admiten la posibilidad de que el derecho de propiedad del legítimo dueño resulte violado (sacrificado) a costa de proteger otro valor jurídico, como lo es, en los casos detallados, la confianza depositada en determinados signos de publicidad (por ejemplo, el Registro o la posesión).
Entonces, si entendemos a la inviolabilidad de la propiedad como la imposibilidad de que un propietario pierda lo que le pertenece sin haberlo consentido, todas estas normas (y varias más) del CC habrían quedado tácitamente derogadas por incompatibilidad con el mandado constitucional. Dado que ello es algo impensable (nadie, seriamente, se ha animado a sostenerlo), debemos preguntarnos qué sentido corresponde darle al carácter “inviolable” de la propiedad consagrado en la Constitución. ¿Acaso dicha inviolabilidad no sirve para nada? Por supuesto que sirve, pero dentro de los fines para los que ha sido creada.
Me explico: pensemos en un tenedor, ¿puedo usarlo para jugar fútbol? Por supuesto que no, ya que para eso no ha sido creado. ¿Significa entonces que el tenedor, como creación, no sirve para nada? En absoluto: claro que sirve, pero sirve (es útil) en tanto sea destinado para la finalidad para la cual fue creado (comer).
Pasa lo mismo con la “inviolabilidad” de la propiedad: la inviolabilidad sirve (es útil y, como tal, cumple su rol de garantía constitucional) cuando le damos su verdadero sentido y contenido. La “inviolabilidad” de la propiedad no ha sido consagrada a nivel constitucional para solucionar conflictos interpersonales (propietario original vs. tercero adquirente); su función no es la asignación de titularidades entre particulares en pugna. ¿Qué función, entonces, le corresponde? ¿Qué sentido debemos otorgarle a esta “inviolabilidad” para que ella no entre en colisión con nuestro CC?
Me ocuparé de esto en mi siguiente publicación.
