Estimados lectores, compartimos un breve fragmento del libro Derechos reales, del reconocido civilista Aníbal Torres Vásquez, lectura imprescindible para todo estudiante de derecho.
Cómo citar: Torres Vásquez, Aníbal. Derechos reales. Tomo II, Instituto pacífico, 2021, pp. 582-298.
Sumario: 1. Modalidades de aprobación según tipo de edificación, 2 Licencias de edificación, 3. Conformidad de obra, 4. Registro de la declaratoria de fábrica, 5. Utilización de parte de los parques zonales, 6. Independización y subdivisión, 7. Otros requisitos y limitaciones dispuestas por ley, 8. Propiedad horizontal, 9. Limites por razones de vecindad.
Edificaciones
La edificación es una obra de carácter permanente, cuyo destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella.
El art. 3 de la Ley N.° 29090 lo define como el resultado de construir una obra de carácter permanente sobre un predio, que cuente como mínimo con proyecto de habilitación urbana aprobado; y, cuyo destino es albergar a la persona en el desarrollo de sus actividades. Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella.
1. Modalidades de aprobación según tipo de edificación
Para los proyectos de edificación existen cuatro modalidades de aprobación conforme a los dispuesto en el art. 10 de la Ley N. 29090 y el Título IV, art. 53 y ss., del D. S. N. 011-2017-VIVIENDA:
Modalidad A. Aprobación automática con firma de profesionales. Pueden acogerse a esta modalidad:
a) La construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos, siempre que constituya la única edificación en el lote.
b) La ampliación de una vivienda unifamiliar, cuya edificación original cuente con licencia de construcción, conformidad de obra o declaratoria de fábrica y/o edificación, y la sumatoria del área techada de ambas no supere los 200 m².
c) La remodelación de una vivienda unifamiliar, sin modificación estructural, ni cambio de uso, ni aumento de área techada.
d) La construcción de cercos de más de 20 metros de longitud, siempre que el inmueble no se encuentre bajo el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, de acuerdo con la legislación de la materia.
e) La demolición total de edificaciones menores de tres pisos de altura, que no cuenten con semisótano ni sótanos, siempre que no haga uso de explosivos.
f) Las ampliaciones y remodelaciones consideradas obras menores, según lo establecido en la Norma Técnica 040 «Definiciones» del Reglamento Nacional de Edificaciones – RNE.
g) Las obras de carácter militar de las Fuerzas Armadas y las de carácter policial de la Policía Nacional del Perú, así como de los estable cimientos penitenciarios que deben ejecutarse con sujeción a los Planes de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano.
h) Las edificaciones necesarias para el desarrollo de proyectos de inversión pública, de asociación público-privada o de concesión privada que se realicen, para la prestación de servicios públicos esenciales o para la ejecución de infraestructura pública. No están consideradas en esta modalidad:
i. Las obras de edificación en bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación y su área de influencia, declara dos por el Ministerio de Cultura e incluidos en el inventario que debe remitir el citado Ministerio, de acuerdo con lo establecido en el lit. f) del num. 2 del art. 3 de la Ley.
ii. Las obras que requieran la ejecución de sótanos o semisótanos, o una profundidad de excavación mayor a 1.50 m y colinden con edificaciones existentes. En dicho caso debe tramitarse la licencia de edificación bajo la modalidad B.
Para el caso de ampliaciones, remodelaciones, así como obras menores, solo deben presentar: plano de ubicación y arquitectura y la declaración jurada, , de habilitación profesional del arquitecto responsable del proyecto; o puede optar por la adquisición de un proyecto del banco de proyectos de la municipalidad. Esta documentación debe ser presentada, también, en un archivo digital.
En la demolición total de edificaciones hasta tres (3) pisos, siempre que no constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación o que no requieran el uso de explosivos, se debe presentar la Carta de Seguridad de obra firmada por un ingeniero civil, acompañando declaración jurada de habilitación profesional.
En los casos de las obras de las edificaciones de carácter militar de las Fuerzas Armadas, de carácter policial de la Policía Nacional del Perú, de estable cimientos de reclusión penal, de Universidades Nacionales, de establecimientos de salud estatales e instituciones educativas estatales, las que deberán ejecutarse con sujeción a los Planes de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, solo presentarán lo señalado en el literal a. que antecede, así como el plano de ubicación y memoria descriptiva.
Modalidad B. Aprobación de Proyecto con evaluación por la Municipalidad o con evaluación previa por los Revisores Urbanos. Pueden acogerse a esta modalidad:
a) Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar, multifamiliar, quinta o condominios de vivienda unifamiliar y/o multifamiliar no mayores a cinco (05) pisos, siempre que el proyecto tenga un máximo de 3 000 m² de área construida.
b) La construcción de cercos en inmuebles que se encuentren bajo el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, de acuerdo con la legislación de la materia.
c) Las obras de ampliación o remodelación de una edificación existente con modificación estructural, aumento de área techada o cambio de uso, así como las demoliciones parciales. La edificación existente debe contar con licencia de construcción, licencia de edificación, declaratoria de fábrica o conformidad de obra y declaratoria de edificación.
d) La demolición total de edificaciones hasta cinco (05) pisos de altura y/o que cuenten con semisótano y sótanos, siempre que no requiera el uso de explosivos En la presente modalidad, no están contempladas las obras de edificación en bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación y su área de influencia, declarados por el Ministerio de Cultura e incluidos en el inventario que debe remitir el citado Ministerio, de acuerdo con lo establecido en el lit. f) del num. 2 del art. 3 de la Ley.
Modalidad C. Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o por los Revisores Urbanos: Pueden acogerse a esta modalidad:
a) Las edificaciones para fines de vivienda multifamiliar, quinta o con dominios, que incluyan vivienda multifamiliar de más, de cinco pisos o de 3,000 m² de área techada. Para efectos del Reglamento, el conjunto residencial se encuentra comprendido en la figura del condominio.
b) Las edificaciones para fines diferentes de vivienda a excepción de las previstas en la modalidad D.
c) Las edificaciones de uso mixto con vivienda.
d) Las intervenciones que se desarrollen en predios, que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación, declarados por el Ministerio de Cultura.
e) Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de diversión y salas de espectáculos, que individualmente o en conjunto cuenten con un máximo de 30.000 m² de área techada.
f) Las edificaciones para mercados que cuentan con un máximo de 15000 m² de área techada.
g) Los locales para espectáculos deportivos de hasta 20,000 ocupantes.
h) Las demoliciones totales de edificaciones con más de cinco (05) pisos, o que requieran el uso de explosivos.
i) Todas las demás edificaciones que no se encuentren contempladas en las modalidades A, B y D.
Modalidad D. Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o por los Revisores Urbanos: Pueden acogerse a esta modalidad:
a) Las edificaciones para fines de industria.
b) Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de di versión y salas de espectáculos, que individualmente o en conjunto cuenten con más de 30000 m² de área techada.
c) Las edificaciones para mercados que cuenten con más de 15000 m² de área techada.
d) Locales de espectáculos deportivos de más de 20000 ocupantes.
e) Las edificaciones para fines educativos, salud, hospedaje, establecimientos de expendio de combustibles y terminales de transporte.
Previo al proceso de edificación el administrado debe recabar o tramitar el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios y el certificado de factibilidad de servicios que otorgan los prestadores de servicios de saneamiento y las entidades prestadoras de energía eléctrica. El Registro de Predios inscribe, a solicitud del propietario, cualquiera de estos documentos (art. 55).
La certificación ambiental y los estudios que se requieren para la aprobación del proyecto de edificación son:
a) La certificación ambiental de acuerdo con las normas de la materia (Ley N.° 27446). La certificación ambiental no es exigible para la solicitud de Licencia de Edificación ni para su ejecución, en los casos de edificaciones de vivienda, comercio y oficinas que se desarrollen en áreas urbanas, entendiéndose por estas a aquellas áreas ubicadas dentro de una jurisdicción municipal destinada a usos urbanos, que cuentan con servicios de agua, alcantarillado, electrificación, vías de comunicación y vías de transporte;
b) El estudio de mecánica de suelos (art. 56).
Conforme al art. 57, además de los requisitos especiales establecidos para cada caso, el administrado debe presentar:
a) Formulario Único[1], suscrito por el administrado y los profesionales responsables, señalando el número de recibo y fecha de pago del trámite de Licencia de Edificación, en tres juegos originales.
b) Si el administrado no es el propietario del predio, debe presentar la documentación que acredite que cuenta con derecho a edificar.
c) Si el administrado es una persona jurídica se presentará declaración jurada del representante legal señalando que cuenta con representación vigente, consignando datos de la Partida Registral y el asiento en el que conste inscrita la misma.
d) Declaración jurada de los profesionales que intervienen en el proyecto, señalando encontrarse hábiles para el ejercicio de la profesión.
e) Para los casos de remodelaciones, ampliaciones o demoliciones, la copia del documento que acredita la declaratoria de fábrica o de edificación con sus respectivos planos en caso no haya sido expedido por la Municipalidad; en su defecto, copia del Certificado de Conformidad o Finalización de Obra, o la Licencia de Obra o de Edificación de la construcción existente.
f) Para los casos de demoliciones, parciales o totales, cuya edificación no pueda acreditarse con la autorización respectiva, el plano de ubicación y localización así como el plano de planta de la edificación a demoler, diferenciando en el caso de demolición parcial, las áreas a demoler de las remanentes, sin perjuicio de las sanciones que la Municipalidad respectiva considere.
g) En caso de demoliciones totales o parciales de edificaciones cuya declaratoria de fábrica o de edificación se encuentra inscrita en el Registro de Predios, declaración jurada por parte del administrado, señalando que sobre el bien no recaigan cargas y/o gravámenes. En su defecto, acreditar la autorización del titular de la carga o gravamen.
Todos los documentos que se presenten con el documento tienen la condición de declaración jurada.
En las modalidades B, C y D se puede presentar en expediente solo un juego del formulario único y de la documentación técnica requerida. Los otros dos juegos son presentados dentro del plazo de tres días contados desde la notificación de la aprobación del proyecto en todas sus especialidades.
Documentación técnica compuesta por planos de arquitectura, estructuras, instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias y otras, de ser el caso. Se debe presentar como parte de los planos de proyecto de estructuras, según sea el caso, el plano de sostenimiento de excavaciones, de acuerdo con lo establecido en el art. 33 de la Norma E 050 del Reglamento Nacional de Edificaciones y además en el caso de edificaciones situadas en laderas; acompañado de la memoria descriptiva en la cual se precise las características de la misma, además de las edificaciones colindantes indicando el número de pisos y sótanos, complementando con fotos; asimismo, el estudio de mecánica de suelos. Asimismo, se debe presentar como parte del proyecto de arquitectura el plano de seguridad y evacuación cuando se requiera.
Para las modalidades C y D se debe acompañar, además, Documentación técnica compuesta por planos de arquitectura, estructuras, instalaciones eléctricas, instalaciones sanitarias y otras, de ser el caso. Se debe presentar como parte de los planos de proyecto de estructuras, según sea el caso, el plano de sostenimiento de excavaciones, de acuerdo con lo establecido en el art. 33 de la Norma E 050 del Reglamento Nacional de Edificaciones y además en el caso de edificaciones situadas en laderas; acompañado de la memoria descriptiva en la cual se precise las características de la misma, además de las edificaciones colindantes indicando el número de pisos y sótanos, complementando con fotos; asimismo, el estudio de mecánica de suelos. Asimismo, se debe presentar como parte del proyecto de arquitectura el plano de seguridad y evacuación cuando se requiera.
2. Licencias de edificación
Toda obra de edificación urbana, demolición o modificación de las existentes, ha de proyectarse y realizarse conforme a las especificaciones del plan urbanístico que suele contener reglas precisas sobre distancias, patios, materiales que deben emplearse, altura de los techos, número de pisos, higiene, escaleras ascensores, etc.
Las obras de edificación, demolición o modificación requieren de previa licencia municipal. Para solicitar una licencia de edificación y autorizar su ejecución se debe conformar un expediente con los siguientes requisitos (art. 59):
Modalidad A. Aprobación Automática con Firma de Profesionales (art. 59 del Reglamento). El administrado inicia el procedimiento presentando a la Municipalidad respectiva, además de los documentos que se indican en el art. 57 del Reglamento, la documentación técnica compuesta por el plano de ubicación, los planos de arquitectura (planta, cortes y elevaciones), de estructuras, de instalaciones sanitarias y de instalaciones eléctricas. Esta documentación debe ser presentada también en archivo digital.
Para el caso de edificación de vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos y siempre que sea la única edificación que se construya en el lote, el administrado puede optar por la presentación de un proyecto adquirido en el Banco de Proyectos de la Municipalidad respectiva.
Para el caso de ampliaciones y remodelaciones consideradas obras menores. según lo establecido en la Norma Técnica G.040 «Definiciones» del Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), solo deben presentar, como documentación técnica, el plano de ubicación y arquitectura (plantas, cortes y elevaciones). donde se diferencien dichas áreas.
Para ampliaciones de una vivienda unifamiliar cuya sumatoria del área existente con el área de ampliación no supere los 200 m² de área techada, se deben presentar los planos exigidos como documentación técnica, en los que se diferencien dichas áreas.
Para la remodelación de una vivienda unifamiliar sin modificación estructural, ni cambio de uso, ni aumento de área techada, se deben presentar los planos que conforman la documentación técnica en los que se diferencie la edificación existente de las áreas y elementos remodelados.
Para la construcción de cercos de una vivienda unifamiliar de más de 20 metros de longitud, debe presentarse como documentación técnica el plano de ubicación y los planos de las especialidades que correspondan y sus respectivas memorias descriptivas.
Para la demolición total de edificaciones menores de tres pisos que no cuenten con semisótanos y sótanos, siempre que no constituyan parte integran te del Patrimonio Cultural de la Nación y no se requiera el uso de explosivos, se presentan como documentación técnica la carta de seguridad de obra y la memoria descriptiva del proceso de demolición firmada por un ingeniero civil y el plano de ubicación.
Para el caso de las edificaciones de carácter militar de las Fuerzas Armadas y las de carácter policial de la Policía Nacional del Perú, así como los establecimientos de reclusión penal, se presentan el Formulario Único de Edificaciones – FUE y, como documentación técnica, el plano de ubicación y la memoria descriptiva.
Para el caso de edificaciones que se realicen a través de proyectos de inversión pública para la prestación de servicios públicos esenciales o para la ejecución de infraestructura pública, de asociación público-privada o de concesión privada, se presenta como documentación técnica: el plano de ubicación. el plano perimétrico, así como una descripción del proyecto.
Toda la documentación técnica se presenta en tres juegos originales.
Modalidad B. Aprobación de Proyecto con evaluación por la Municipalidad (art. 60 del Reglamento). Para obtener una Licencia de Edificación en la modalidad B, el administrado inicia el procedimiento presentando a la Municipalidad, además de los documentos que se indican en el art. 57 del Reglamento. los siguientes:
a) Certificados de Factibilidad de Servicios para obra nueva de vivienda multifamiliar o fines diferentes al de vivienda.
b) Documentación técnica, en tres (3) juegos originales, la misma que está compuesta por:
– Plano de Ubicación y Localización según formato.
– Sanitarias, Eléctricas y otras, de ser el caso, firmados y sellados por los profesionales responsables del proyecto y por el administrado, adjuntando las correspondientes memorias descriptivas por cada especialidad.
– De ser el caso, plano de sostenimiento de excavaciones de acuerdo con lo establecido en el art. 33 de la Norma Técnica E.050 «Suelos y Cimentaciones» del Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) acompañado de la memoria descriptiva que precise las características de la obra, además de las edificaciones colindantes indicando el número de pisos y sótanos, complementando con fotos.
– Estudio de Mecánica de Suelos, según los casos que establece el Reglamento Nacional de Edificaciones – RNE. Esta documentación, a excepción del Estudio de Mecánica de Suelos, debe ser presentada también en archivo digital.
c) Para proyectos multifamiliares, la Póliza CAR (Todo Riesgo Contratista), según las características de la obra que se vaya a ejecutar con cobertura por daños materiales y personales a terceros y como complemento al Seguro Complementario de Trabajo de Riesgo pre visto en la Ley N.° 26790. Ley de Modernización de la Seguridad Social en Salud. Este documento se entrega obligatoriamente a la Municipalidad como máximo el día hábil anterior al inicio de la obra, teniendo una vigencia igual o mayor a la duración del proceso edificatorio.
En caso se solicite la licencia de ampliación o de remodelación con modificación estructural, aumento de área techada o cambio de uso, además de los requisitos que se indican en el art. 57 del Reglamento que conforman el expediente, se presenta:
a) Certificados de Factibilidad de Servicios, para obras de ampliación de Vivienda Multifamiliar, obras de remodelación de Vivienda Unifamiliar a Multifamiliar o a otros fines diferentes al de vivienda.
b) Documentación técnica, en tres (03) juegos originales, la misma que está compuesta por:
– Plano de Ubicación y Localización según formato. Planos de Arquitectura (planta, cortes y elevaciones), Estructuras, Instalaciones Sanitarias, Eléctricas y otras, de ser el caso, firmados y sellados por los profesionales responsables del proyecto y por el propietario, adjuntando las memorias descriptivas por especialidad, donde se diferencien la edificación proyectada de la edificación existente, la cual debe contar con licencia de construcción, licencia de edificación, declaratoria de fábrica o conformidad de obra y declaratoria de edificación.
– De ser el caso, plano de sostenimiento de excavaciones de acuerdo con lo establecido en el art. 33 de la Norma Técnica E.050 «Suelos y Cimentaciones» del Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) acompañado de la memoria descriptiva que precise las características de la obra, además de las edificaciones colindantes indicando el número de pisos y sótanos, complementando con fotos. – Estudio de Mecánica de Suelos, según los casos que establece el Reglamento Nacional de Edificaciones.
c) Copia del documento que acredite la declaratoria de fábrica o de edificación con sus respectivos planos en caso no haya sido expedida por la municipalidad; en su defecto, copia del Certificado de Finalización de Obra o de Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación o, la Licencia de Obra o de Edificación de la construcción existente.
d) Póliza CAR (Todo Riesgo Contratista), según las características de la obra que se vaya a ejecutar con cobertura por daños materiales y personales a terceros y como complemento al Seguro Complementario de Trabajo de Riesgo previsto en la Ley N.° 26790, Ley de Modernización de la Seguridad Social en Salud. Este documento se entrega obligatoriamente a la Municipalidad como máximo el día hábil anterior al inicio de la obra, teniendo una vigencia igual o mayor a la duración del proceso edificatorio.
e) En el caso que el predio esté sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común se adjunta copia del Reglamento Interno, el plano de independización correspondiente a la unidad inmobiliaria y la autorización de la Junta de Propietarios, según corresponda.
En caso se solicite licencia de demolición parcial o total de edificaciones hasta de 5 pisos que cuenten con sótanos o semisótanos, además de los requisitos previstos en el art. 57 del Reglamento, se presentará plano de locación y ubicación, planos de planta diferenciando las zonas y elementos de la edificación a demoler, memoria descriptiva de los trabajos a realizar y de los procedimientos de demolición, póliza CAR, carta de seguridad de obra firmada por ingeniero civil; si el predio está sujeto a propiedad horizontal presentará el reglamento interno, plano de independización y autorización de la junta de propietarios (art. 60.3).
Se puede solicitar licencia de edificación para obras de ampliación, remo delación y demolición parcial en un mismo expediente, debiendo presentar los documentos y requisitos exigidos para cada uno de ellos.
La Municipalidad en un plazo máximo de 15 días hábiles de iniciado el trámite realiza la revisión de los documentos que conforman el expediente En el caso de no formular observaciones, otorga la licencia definitiva dentro del plazo señalado, debiendo el funcionario municipal, designado para tal fin. sellar y firmar todos los documentos y planos, así como emitir la resolución correspondiente, la cual debe consignarse en el Formulario Único de Edificación (FUE). Si hay observaciones se notifican al administrado para que las subsane en 15 día hábiles. Si no se presentan las subsanaciones a las observaciones se declara la improcedencia de la solicitud.
Presentadas las subsanaciones, se reanuda el cómputo del plazo dese el momento en que fueron formuladas las observaciones. Transcurrido el plazo de 15 días sin pronunciamiento de la Municipalidad se aplica el silencio administrativo positivo, procediendo a otorgar la licencia definitiva.
Modalidades C y D. Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica (61.1). Para obtener una Licencia de Edificación en las modalidades C y D, con evaluación previa del proyecto por la Comisión Técnica, el administrado inicia el procedimiento presentando a la Municipalidad respectiva, además de los requisitos que se indican en los arts. 57 y 60 del Reglamento, la Certificación Ambiental y el Estudio de Impacto Vial aprobados por las entidades competentes en los casos que se requiera; y, copia del comprobante de pago por revisión del proyecto. Los planos que conforman la documentación técnica deben ser presentados también en archivo digital.
No es exigible la Certificación Ambiental para la solicitud de licencia de edificación ni para su ejecución en los casos de edificaciones de vivienda. comercio y oficinas que se desarrollen en áreas urbanas, entendiéndose por estas a las áreas ubicadas dentro de una jurisdicción municipal destinada a usos urbanos, que cuentan con servicios de agua, alcantarillado, electrificación. vías de comunicación y vías de transporte.
La presentación del Estudio de Impacto Vial solo es exigible para los proyectos de edificación, salvo que los documentos y planos del proyecto presentado contemplen los criterios, condiciones, características, alcances y requisitos exigidos en el RNE.
Como parte del proyecto de Arquitectura, se presenta los planos de seguridad y evacuación, cuando se requiera la intervención del delegado Ad hoc del Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción del Riesgo de Desastres (CENEPRED).
Para los proyectos establecidos en el segundo párrafo del lit. b) del num. 7 del art. 4 de la Ley N.» 29090, la verificación del cumplimiento de las normas de seguridad puede ser efectuada por el delegado de la especialidad de arquitectura de la Comisión Técnica.
La Póliza CAR (Todo Riesgo Contratista), según las características de la obra que se vaya a ejecutar con cobertura por daños materiales y personales a terceros y como complemento al Seguro Complementario de Trabajo de Riesgo previsto en la Ley N.° 26790, Ley de Modernización de la Seguridad Social en Salud. Este documento se entrega obligatoriamente a la Municipalidad como máximo el día hábil anterior al inicio de la obra, teniendo una vigencia igual o mayor a la duración del proceso edificatorio.
El Reglamento regula el procedimiento para la obtención de Dictamen y emisión de la Licencia de Edificación en las Modalidades C y D (art. 62); los requisitos y el procedimiento para obtener la licencia de edificación en las modalidades B. Co D con aprobación de Proyecto con evaluación previa por los Revisores Urbanos (arts. 65 y 66); la modificación de proyectos aprobados de edificación (art. 68 y ss.), los procedimientos complementarios a la edificación (art. 69 y ss.).
En todas las modalidades de aprobación, obtenida la licencia el administrado puede dar inicio a la ejecución de las obras, correspondiendo a la municipalidad efectuar la verificación técnica.
Las licencias, su prórroga y revalidación son inscribibles en el Registro de Predios. El asiento registral se cancela por vencimiento de la licencia y por la inscripción de la declaratoria de edificación.
La licencia de edificación tiene una vigencia de 36 meses, prorrogables por 12 por única vez. La prórroga debe solicitarse dentro de los 30 días calendario, anteriores al vencimiento de la licencia otorgada, sin costo adicional alguno.
El inicio de la vigencia de las licencias es computado para todas las Modalidades, desde la fecha de su emisión.
Cuando se trate de edificaciones a ejecutarse por etapas, se puede solicitar una licencia por cada etapa, con base en un proyecto integral cuya aprobación tiene una vigencia de 10 años.
La vigencia de las licencias solo puede ser interrumpida por las municipalidades, en los siguientes casos:
a. Incumplimiento de las normas urbanísticas y/o normas técnicas de edificación con las que fue otorgada la licencia; o,
b. Riesgo inminente contra la seguridad e integridad de las personas y/o edificaciones, previa opinión favorable de la Oficina de Defensa Civil o la que haga sus veces de la Municipalidad correspondiente.
El informe técnico de los Revisores Urbanos y los dictámenes de las Comisiones Técnicas tienen una vigencia de 36 meses (art. 11 de la Ley modificado por Ley N.° 30494).
3. Conformidad de obra
Con la declaratoria de fábrica, acompañando los planos o gráficos correspondientes, se solicita la conformidad de obra a la municipalidad que otorgó la licencia, adjuntando en original y copia los documentos siguientes[2]:
Para la Modalidad A:
a. Formulario Único, debidamente sellado con la recepción y el número de expediente asignado, es decir, la licencia de edificación.
b. En el caso de que el titular del derecho a edificar sea una persona distinta a quien inició el procedimiento de edificación, debe presentar los documentos señalados para la Modalidad A, en los literales b o c. del art. 25, según corresponda.
c. En caso de que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio, debe acreditar la representación del titular.
d. En los casos de persona jurídica, se acompaña la vigencia del poder correspondiente.
e. Plano de ubicación, plano en planta de la obra ejecutada y declaratoria de fábrica. En el caso de ampliaciones o remodelaciones de inmuebles que cuenten con licencia o declaratoria de fábrica anterior, el plano de planta desarrollado sobre copia del plano de la edificación anterior, con indicación de las obras nuevas ejecutadas.
f. Comprobante de pago por derechos de conformidad de obras. Para todas las modalidades de aprobación, debe existir documento que registre la ejecución de la obra, el cual se presenta al momento de solicitar la recepción o conformidad de obras, de acuerdo con los alcances que se establece en el Reglamento respectivo.
Para las Modalidades B, C y D:
a. Formulario Único, debidamente sellado con la recepción y el número de expediente asignado, es decir, la licencia de edificación.
b. En el caso de que el titular del derecho a edificar sea una persona distinta a quien inició el procedimiento de edificación, debe presentar los documentos señalados en los incisos b o c del art. 16, según corresponda.
c. En caso de que quien solicite la licencia no sea el propietario del predio, debe acreditar la representación del titular.
d. Planos de replanteo en obra de los planos de arquitectura y declaratoria de fábrica otorgada por el constructor, en original y cuatro (4) copias impresas más una (1) copia digital.
e. Boletas de habilitación de los profesionales que suscriben los documentos señalados en el literal d.
f. Comprobante de pago por derechos de conformidad de obras.
Todos los requisitos antes enumerados tienen la condición de declaración jurada de las personas que los suscriben; por tanto, el funcionario municipal que los recibe solo se limita a verificar, en el acto de presentación, que los documentos coincidan con los antes señalados.
Para el caso de la Modalidad A, sella y firma cada uno de los documentos presentados, tanto los originales como las copias. Este acto constituye la conformidad de obra de edificación y autoriza la inscripción registral de la declaratoria de fábrica.
Para el caso de las Modalidades B, C y D, el funcionario municipal que recibió los documentos remite el expediente al órgano municipal encargado del control urbano para que, en un plazo no mayor a quince días calendario, bajo responsabilidad, efectúe las siguientes acciones:
a. Verificar que los planos de replanteo en obra del proyecto arquitectónico y la declaratoria de fábrica, correspondan a la licencia otorgada.
b. Efectuar la inspección de las obras ejecutadas.
c. Anotar, suscribir y sellar en el Formulario Único la conformidad. Este acto constituye la conformidad de obra de edificación y la declaratoria de fábrica. Documentos que dan mérito a su inscripción registral.
Transcurridos los quince (15) días calendario, sin que se otorgue la conformidad, se aplica el silencio administrativo positivo.
Para todas las modalidades de aprobación, debe existir documento que registre la ejecución de la obra, el cual se presenta al momento de solicitar la recepción o conformidad de obras, de acuerdo con los alcances que se establecen en el Reglamento respectivo.
Casco no habitable. El administrado puede optar por solicitar la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas a nivel de casco no habitable, para edificaciones de vivienda, oficina y comercio, solo en las modalidades B, C y D, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 28-A de la Ley, debiendo las edificaciones, tanto los bienes y servicios comunes como las áreas de propiedad exclusiva, encontrarse delimitadas con elementos estructurales, muros, pisos y paramentos según el proyecto aprobado. Para el efecto deberá cumplir con los requisitos previstos en el art. 71 del D. S. N. 011-2017-VIVIENDA.
Edificación Terminada. Una vez terminadas las obras pendientes de ejecución y aprobada la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación Anticipadas, el administrado solicita a la municipalidad respectiva la declaración de la edificación terminada. Asimismo, una vez terminadas las obras pendientes de ejecución el administrado puede hacer entrega de las unidades inmobiliarias (art. 28 de la Ley Modificado por el D. Leg. N.° 1426). Se presentará los documentos señalados en el art. 72 y se observará el procedimiento previsto en el art. 72 del D. S. N. 011-2017-VIVIENDA.
Los requisitos y procedimiento para otorgar la Conformidad de Obra y la Declaración de Edificación sin variaciones están previsto en el art. 73 y con variaciones se regula en el art. 74 del citado D. S. La licencia de edificación para los programas de vivienda de interés social está reglada en el art. 76.
Las edificaciones que hayan sido ejecutadas sin licencia o que no tengan conformidad de obra después del 20 de julio del 2007, pueden ser regularizadas conforme al procedimiento establecido en el Capítulo V del Título IV del D. S. N.° 011-2017-VIVIENDA, siempre que cumplan con la normativa técnica vigente a la fecha de su construcción o, en el caso que le sea favorable la normativa vigente (art. 77). El art. 78 prevé los requisitos para obtener Licencia de Regularización de Edificaciones. El procedimiento está señalad en el art. 79.
Las edificaciones ejecutadas desde el 1.1.2017 hasta el 17.9.2018, s regularizadas de forma individual por las municipalidades. La resolución e regularización que expida la municipalidad debe aprobar la edificación y la conformidad de obra y declaratoria de edificación, respectivamente, o en conjunto, según corresponda (art. 30 de la Ley).
Aquellas edificaciones que no se hayan regularizado al vencimiento del plazo antes señalado son materia de demolición por la Municipalidad, de conformidad con lo previsto en el art. 93 de la Ley N.° 27972.
4. Registro de la declaratoria de fábrica
Anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica. Los propietarios pueden solicitar al registro correspondiente la anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, la misma que tendrá vigencia por un año.
Cuando se solicita la predeclaratoria de fábrica de una unidad inmobiliaria, con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes, debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, la respectiva preindependización y prerreglamento interno.
Inscripción de la declaratoria de fábrica. El formulario, una vez sellado, tiene calidad de instrumento público y constituye título suficiente para inscribir la respectiva declaratoria de fábrica.
En el caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el formulario debe contener la especificación de los bienes y servicios comunes y de propiedad exclusiva, independización, reglamento interno y junta de propietarios, que se inscribe en el registro respectivo.
Escritura pública. Los propietarios o constructores pueden optar por la escritura pública para extender la declaratoria de fábrica[3].
5. Utilización de parte de los parques zonales
La Ley N.° 26371 autoriza a los propietarios de terrenos declarados como parques zonales para que utilicen hasta un 30 % del área total, con el único fin de permitir la financiación de la construcción en área restante de los elementos necesarios para la recreación pública, que incluye infraestructura recreativa, cultural y deportiva y otros servicios de recreación activa y pasiva. Esta Ley fue reglamentada por D. S. N. 06-95-MTC el 2.6.1995.
6. Independización y subdivisión
El Reglamento Nacional de Edificaciones, en la Norma GH.010, señala que la independización de terrenos rústicos, o parcelaciones, que se ejecuten en áreas urbanas o de expansión urbana, deberán tener parcelas superiores a una ha (art. 5). Las independizaciones o parcelaciones pueden efectuarse simultáneamente con la ejecución de los proyectos de habilitación urbana para unas varias de las parcelas independizadas (art. 6). Los predios independizados deberán mantener la zonificación asignada al lote matriz (art. 9).
La Ley N.° 27157, que regula el régimen de las unidades inmobilitarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, dispone que, inscrito el Reglamento Interno, las secciones de la edificación se independizarán en una partida registral de conformidad con lo dispuesto por la normatividad correspondiente (art. 46.2).
El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución N. 097-2013-SUNARP/SN- Lima, del 3.5.2013, define a independización en los siguientes términos:
Art. 58. Definición. Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad […]
El Registrador, al independizar, señalará que el terreno independizado formó parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejará constancia en la partida matriz de la independización realizada. En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fábrica inscrita debe describirse la fábrica correspondiente a cada lote a independizar. Tratándose de partidas provenientes de otras, en la partida que se genere se procederá a trasladar las cargas y gravámenes vigentes y aquellas que pese a haber caducado requieran rogatoria expresa para su cancelación, salvo que no afecten al predio inscrito en dicha partida.
7. Otros requisitos y limitaciones dispuestas por ley
Finalmente, el art. 957 dispone que la propiedad predial queda sujeta a los «requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas». Así, por ejemplo, existen las limitaciones por razón de vecindad (arts. 959 al 964); los propietarios de bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, que pertenezcan al período posterior al prehispánico, están sujetos a las obligaciones y límites establecidos en la Ley N.° 28296, Ley General del Patrimonio Cultural de la Nación.
[1] El Formulario Único de Edificaciones (FUE) y sus anexos, es el documento aprobado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, de libre reproducción mediante el cual se formalizan los procedimientos y actos administrativos relacionados con la autorización de ejecución de proyectos de edificación y posterior conformidad de los mismos; lo suscriben el administrado y los profesionales responsables del proyecto y, tiene carácter de declaración jurada respecto a la información y documentos que se presentan. Este formulario tiene mérito de inscripción registral.
[2] Articulo 28 de la Ley N.° 29090, modificado por el art. 12 de la Ley N.° 29476. publicada el 18.12.2009
[3] Artículo 29 de la Ley N.° 29090, modificado por el art. 13 de la Ley N.° 29476.
