Fundamento destacados: Sexto.- Encontrándose estrechamente vinculados los argumentos por los cuales la recurrente denuncia la infracción de los artículos 169 y 2014 del Código Civil, procedemos a revisar la sentencia de vista; en ella apreciamos que el ad quem reconoce la buena fe (registral) con que han actuado los codemandados Aída Margarita Francia Yllajanqui y Guillermo Nolberto Julca Aranibar respecto de las acciones y derechos que adquirieron con los contratos de compraventa de fechas trece de diciembre de dos mil diez, elevado a escritura pública el treinta de diciembre del mismo año y el del treinta y uno de diciembre de dos mil diez, elevado a escritura pública el catorce de enero de dos mil doce, pero sin considerar los lotes de terreno signados con los números 05 y 06 de la manzana H, que se indican en dichos contratos, ya que de la información inscrita en los Registros Públicos, en los Asientos números 00009 y 00016 de la Partida Registral número P01013447 del Registro de Propiedad Inmueble, solo aparece inscrito que adquirieron el cero punto cincuenta y dos por ciento (0.52%), así como el cero punto cincuenta y tres por ciento (0.53%) de acciones y derechos, que además no se encuentra inscrito el plano de lotización, ni que las vendedoras demandadas tengan inscritos a su favor los lotes en referencia; siendo así, observamos que la sentencia de vista ha evaluado los alcances de la inscripción anotada en los Registros Públicos a favor de los demandados adquirentes con los contratos objeto de nulidad, ya que además, la Partida Registral número P01013447 corresponde a un área de mayor extensión, donde se han anotado diferentes transferencias de porcentajes de acciones y derechos a favor de terceros y de los demandados adquirentes, lo cual significa que sobre el área total de la citada partida registral se ha instaurado un régimen de copropiedad a favor de todos los que tienen derechos inscritos, teniendo derecho a cuotas ideales, razón por la cual la protección de la buena fe registral solo alcanza a las cuotas ideales inscritas y determinadas (porcentajes) en los contratos materia de nulidad, pero no a un área específica que se haya consignado en los contratos de los recurrentes, los que deben determinarse con el consenso de todos y cada uno de los condóminos; en dicho sentido, se aprecia que la sentencia de vista no solo ha evaluado en forma conjunta las cláusulas de los contratos materia de nulidad, sino que además, dicha evaluación se ha realizado sobre la base de los porcentajes adquiridos por los demandados, teniendo en cuenta que sobre el área de mayor extensión, donde no se ha determinado la existencia de lotes, solo pueden adquirirse derechos y acciones, motivo por el cual podemos sostener que no se han infringido los artículos 169 y 2014 del Código Civil; debiendo desestimarse la casación por las causales antes citadas.
SUMILLA: Si sobre el área total de un predio inscrito se ha instaurado un régimen de copropiedad, sus titulares tienen derechos solo a cuotas ideales, por lo que la protección de la buena fe pública registral a que se refiere el artículo 2014 del Código Civil, alcanza solo a las cuotas ideales inscritas y determinadas (porcentajes), pero no a áreas específicas que pudieron haberse consignado en los contratos, las que deben determinarse con el consenso de todos y cada uno de los condóminos.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN 2463-2017
HUAURA
NULIDAD DE ACTO JURÍDICO
Lima, quince de julio de dos mil diecinueve.
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número dos mil cuatrocientos sesenta y tres – dos mil diecisiete, efectuado el debate y la votación correspondientes, emite la siguiente sentencia:
I.- MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación interpuesto por Aída Margarita Francia Yllajanqui a fojas trescientos cincuenta y ocho, contra la sentencia de vista de fojas trescientos cuarenta y uno, de fecha cinco de octubre de dos mil dieciséis, emitida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Huaura, que revocó la sentencia de primera instancia, de fojas doscientos veinticinco, de fecha ocho de junio de dos mil quince, que declaró infundada la demanda sobre Nulidad de Acto Jurídico, Declaración de Verdadero Propietario y Mejor Derecho de Propiedad, sin costas ni costos; y reformándola, declararon fundada en parte la demanda, y en consecuencia, nulos en parte:
a) El contrato de compraventa de acciones y derechos, de fecha trece de diciembre de dos mil diez, y la escritura pública de fecha treinta de diciembre de dos mil diez que lo contiene, celebrada en calidad de vendedoras por Mirtha Matta viuda de Solari y María Fernanda Solari Matta, y en calidad de compradores Guillermo Norberto Julca Aranibar y Aída Margarita Francia Yllajanqui, en el extremo en que se transfiere “un área de ciento veinte metros cuadrados (120.00 m2), correspondiente al lote número 05 de la manzana “H”, de la parcela P103, distrito y provincia de Huaral”, dejando a salvo la venta del porcentaje de acciones y derechos transferidos de cero punto cincuenta y dos por ciento (0.52%) sobre el referido inmueble y demás cláusulas contractuales que no se opongan a la nulidad declarada.
b) El contrato de compraventa de acciones y derechos de fecha treinta y uno de diciembre de dos mil diez y la escritura pública de fecha catorce de enero de dos mil doce, celebrada en calidad de vendedoras por Mirtha Matta viuda de Solari y María Fernanda Solari Matta, y en calidad de compradores Guillermo Norberto Julca Aranibar y Aída Margarita Francia Yllajanqui, en el extremo en que se transfiere “un área de ciento veintiún metros cuadrados (121.00 m2), correspondiente al lote 06 de la manzana “H”, de la parcela P103, distrito y provincia de Huaral”, dejando a salvo la venta del porcentaje de acciones y derechos transferidos de cero punto cincuenta y tres por ciento (0.53%) sobre el referido inmueble, y demás cláusulas contractuales que no se opongan a la nulidad declarada.
II.- ANTECEDENTES:
2.1. DEMANDA.- César David Quillay Muñoz y Leovijildo Ponciano Quillay Muñoz, por derecho propio y en representación del patrimonio autónomo constituido por Alfredo Quillay Muñoz, Erick Franklin Quillay Muñoz, Elsa Karito Quillay Muñoz, Magaly Aquila Quillay Muñoz y Senaida Mercedes Quillay Muñoz interponen demanda contra Guillermo Nolberto Julca Aranibar, Aída Margarita Francia Yllajanqui, Mirtha Matta viuda de Solari y María Fernanda Solari Matta, sobre Nulidad de Acto Jurídico, Declaración de Verdadero Propietario y Mejor Derecho de Propiedad. De la revisión de la demanda y escrito de subsanación, se tiene que los demandantes solicitan:
a) Que se declare la nulidad del contrato de compraventa de acciones y derechos de fecha trece de diciembre de dos mil diez, contenido en la escritura pública de fecha treinta de diciembre de dos mil diez, celebrada por los demandados respecto del lote número 05, de la manzana H, del predio rural “Huando Milagro Bajo”, parcela P103, proyecto Huando, distrito y provincia de Huaral, por las causales de simulación absoluta, fin ilícito y contra
el orden público.
b) Que se declare la nulidad del contrato de compraventa de acciones y derechos de fecha treinta y uno de diciembre de dos mil diez, contenido en la escritura pública de fecha catorce de enero de dos mil doce, celebrada por los demandados respecto del lote número 06, de la manzana H, del predio rural “Huando Milagro Bajo”, parcela P103, proyecto Huando, distrito y provincia de Huaral, por las causales de simulación absoluta, fin ilícito y contra el orden público.
2.2. CONTESTACIÓN de la codemandada Mirtha Matta viuda de Solari, ella solicita que se declare infundada o improcedente la demanda, argumentando lo siguiente:
a) Es verdad que conjuntamente con su cónyuge José Sánchez Solari suscribieron un contrato de compraventa, con fecha veintidós de diciembre de dos mil tres, con Ponciano Silvano Quillay Rivera, respecto de los lotes números 5 y 6, de la manzana D, de la lotizadora “María Fernanda”, con áreas de ciento veinte metros cuadrados (120.00 m2) y ciento veintiún metros cuadrados (121.00 m2) respectivamente;
b) No han aparentado celebrar un acto jurídico, pues efectivamente se realizó la venta de los lotes números 5 y 6, de la manzana H a sus codemandados, tal es así, que fueron a tomar posesión de los mismos, lo que no se pudo concretar porque estaban posesionados los demandantes;
c) No ha existido concertación para pretender celebrar un acto a fin de que no tenga efectos entre los demandados, ni para perjudicar a terceros ni a los demandantes; y, d) Los accionantes no han demostrado con medio probatorio alguno que la recurrente haya simulado un acto jurídico en su perjuicio, o que haya realizado un acto con fin ilícito, y que sea contrario al orden público.
2.3. CONTESTACIÓN de la recurrente codemandada Aída Margarita Francia Yllajanqui, la cual solicita que se declare infundada la demanda, señalando lo siguiente:
a) No es cierto que los demandantes hayan estado en posesión de los lotes a la fecha de su adquisición, pues se encontraban desocupados (“terreno en blanco”) sin ninguna muestra de actos de posesión, actuando de buena fe y a título oneroso, pues, en los Registros Públicos aparecían sus codemandadas como propietarias;
b) El nueve de febrero de dos mil doce, su esposo verificó que los lotes se encontraban cercados con material noble, lo que puso en conocimiento de la Comisaría de Huaral; y, c) Con relación a la pretensión de Mejor Derecho de Propiedad, su título prevalece sobre el que tienen los demandantes, habiéndolo adquirido de buena fe, y además, su derecho de propiedad se encuentra inscrito en los Registros Públicos.
2.4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA.- El juez del Segundo Juzgado Civil de Huaral de la Corte Superior de Justicia de Huaura expide sentencia mediante la Resolución número 14, de fojas doscientos veinticinco, de fecha ocho de junio de dos mil quince, que declaró infundada la demanda sobre Nulidad de Acto Jurídico, Declaración de Verdadero Propietario y Mejor Derecho de Propiedad. De sus fundamentos se extrae básicamente lo siguiente:
1) Se encuentra probado que los lotes números 05 y 06, de la manzana H, y lotes números 05 y 06 de la manzana D, no se refieren a inmuebles diferentes, sino a los mismos lotes, habiéndose producido únicamente la variación de la denominación de la manzana “D” por la de “H”;
2) Que, si bien es evidente que las codemandadas vendedoras han actuado de mala fe, especialmente, Mirtha Matta viuda de Solari, pues sabían que los lotes números 5 y 6 ya habían sido transferidos a favor del causante y del hermano de los demandantes, no se encuentra probado que los codemandados compradores igualmente hayan actuado de mala fe. La venta de bien ajeno no es nula si el comprador actuó de buena fe, así debe de entenderse el artículo 2014 del Código Civil, modificado por la Primera Disposición Complementaria Final de la Ley número 30313, publicada el veintiséis de marzo de dos mil quince; en consecuencia, no se encuentra probado que los actos jurídicos materia de nulidad se encuentren incursos en las causales de nulidad invocadas por los demandantes, por tanto, debe desestimarse la pretensión principal sobre Nulidad de Acto Jurídico invocada por los accionantes, y conforme a lo previsto por el artículo 87 del Código Procesal Civil, corren igual suerte las pretensiones accesorias sobre Declaración de Verdadero Propietario y Mejor Derecho de Propiedad.
[Continúa…]
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