Fundamentos destacados: Cuarto.- Asimismo, el referido artículo 1352 citado, nos permite establecer con suma claridad la diferencia que existe entre la formalidad ad probationem de la forma ad solemnitamem, al disponer que ésta última debe estar
prefijada por la ley bajo sanción de nulidad. En los contratos de compra venta de un inmueble como el caso presente, la ley no establece una forma prescrita bajo sanción de nulidad; esto es, que deba otorgarse necesariamente la escritura pública correspondiente, toda vez, que como se ha referido precedentemente este tipo de contratos es de carácter consensual, sin embargo, resulta evidente, que tal formalidad resulta una garantía de comprobación de la realidad del acto, pues a partir de ella, se permite la inscripción en el registro correspondiente, permitiendo al adquiriente ejercer su derecho de propietario plenamente y de esta forma hacer valer su derecho frente a terceros;
Sétimo.- […] resulta obligación de los mismos perfeccionar dicha transferencia, es más, en la cláusula décimo octava de la minuta de compra venta, se establece que podrá perfeccionarse el contrato después de haberse aprobado los proyectos definitivos de habilitación urbana por las autoridades competentes, con lo cual no queda duda, que las partes han convenido en la elevación a escritura pública de la minuta que contiene el acto jurídico de compra venta.
CASACIÓN N° 4526-2008
LIMA NORTE.
Lima, diecinueve de marzo de dos mil nueve.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA;
Vista la causa número cuatro mil quinientos veintiséis guión dos mil ocho, oídos los informes orales en Audiencia Pública de la fecha, y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia;
1. MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación interpuesto a fojas ciento setenta y cinco, por la demandada INMOBILIARIA CONSTRUCTORA LOS EDIFICADORES Sociedad Anónima- ICOESA contra la sentencia de Vista de fojas ciento sesenta y tres, expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte, de fecha veinticuatro de Julio de dos mil ocho, que revoca la apelada de fojas ciento veinticinco, fechada el veintiséis de noviembre de dos mil siete; y, reformándola declara fundada la demanda de fojas cincuenta, en consecuencia ordena que la entidad recurrente cumpla con otorgar la escritura pública del contrato de compra venta celebrado con Juan Carlos Carrasco Salguero el nueve de abril de mil novecientos noventa y cinco respecto del Lote Cuatro de la Manzana “I” del Programa de Vivienda Urbanización Residencial “Manzanares” distrito de San Martín de Porres;
2. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE DECLARÓ PROCEDENTE EL RECURSO:
Esta Sala Suprema mediante resolución de fecha diecinueve de diciembre del año próximo pasado, ha declarado procedente el recurso por la causal contenida en el inciso 1) del artículo 386 del Código Procesal Civil, por interpretación errónea del artículo 1412 del Código Civil, señalando el casante, que el otorgamiento de la escritura pública no es necesario para el perfeccionamiento de la transferencia como en forma equívoca se sostiene en la resolución impugnada, agregando que la misma constituye sólo una formalidad cuando es exigida por ley o se ha convenido en el contrato. Asimismo, refi ere, que en el contrato de compraventa submateria no se pactó el otorgamiento de escritura pública y por lo tanto, no puede compelerse a su celebración en los términos planteados en la demanda. Añade, que la recurrida ha violentado el principio de primacía de voluntad de las partes, previsto en el artículo 62 de la Constitución Política del Estado, ya que no se ha respetado la formalidad adoptada por las partes contratantes del acto jurídico. Sostiene, que en la cláusula décimo octava del referido contrato se pactó que el contrato se perfeccionaría luego de aprobarse la habilitación urbana, lo que no ha ocurrido en la fecha, siendo improcedente el otorgamiento de la escritura pública; y,.
3. CONSIDERANDO:
Primero.- Existe interpretación errónea de una norma de derecho material cuando concurren los siguientes supuestos: a.- el Juez establece determinados hechos, a través de una valoración conjunta y razonada de las pruebas aportadas al proceso; b.- que estos hechos, así establecidos, guardan relación de identidad con los supuestos fácticos de una norma jurídica determinada; c.- que elegida esta norma como pertinente (sólo ella o en concurrencia con otras) para resolver el caso concreto, la interpreta (y aplica); d.- que en la actividad hermenéutica, el Juzgador, utilizando los métodos de interpretación, yerra al establecer el alcance y sentido de aquella norma, es decir, incurre en error al establecer la verdadera voluntad objetiva de la norma, con lo cual resuelve el conflicto de intereses de manera contraria a los valores y fines del derecho y, particularmente, vulnerando el valor superior del ordenamiento jurídico, como es el de la justicia;
Segundo.- El argumento denunciado en casación es que se ha interpretado en forma errónea lo dispuesto en el artículo 1412 del Código Civil, para lo cual resulta necesario, en primer lugar, examinar cómo es regulado dicho artículo es nuestro ordenamiento jurídico. Así tenemos que dicho numeral dispone expresamente “Si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública o cumplirse otros requisitos que no revista la forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo sanción de nulidad, éstas pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida”.
Tercero.- El artículo bajo análisis nos remite a la institución jurídica de la compraventa, que es un contrato consensual, el cual se perfecciona por el sólo consentimiento de las partes, debiendo existir acuerdo respecto de la cosa materia de transferencia y el precio; así lo establecen los artículos 1352 y 1529 del Código Civil. Sobre el particular, Ambroise Colin y Henry Capitant, en su “Curso Elemental de Derecho Civil” sostienen que uno de los caracteres esenciales de las legislaciones modernas está constituido por la regla de que el simple acuerdo de voluntades basta para perfeccionar el contrato. En efecto el principio “solus consensos obligat” es el resultado de una evolución jurídica que ha terminado por imponerse en la mayoría de las legislaciones contemporáneas.
Cuarto.- Asimismo, el referido artículo 1352 citado, nos permite establecer con suma claridad la diferencia que existe entre la formalidad ad probationem de la forma ad solemnitamem, al disponer que ésta última debe estar prefijada por la ley bajo sanción de nulidad. En los contratos de compra venta de un inmueble como el caso presente, la ley no establece una forma prescrita bajo sanción de nulidad; esto es, que deba otorgarse necesariamente la escritura pública correspondiente, toda vez, que como se ha referido precedentemente este tipo de contratos es de carácter consensual, sin embargo, resulta evidente, que tal formalidad resulta una garantía de comprobación de la realidad del acto, pues a partir de ella, se permite la inscripción en el registro correspondiente, permitiendo al adquiriente ejercer su derecho de propietario plenamente y de esta forma hacer valer su derecho frente a terceros;
Quinto.- En relación al derecho de propiedad, el Tribunal Constitucional ha establecido en la sentencia expedida en el Expediente cero cero treinta guión dos mil cuatro guión AI del dos de diciembre de dos mil cinco, que “…desde una perspectiva iusprivatista, se concibe como el poder jurídico que permite a una persona usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Así, el propietario puede servirse directamente del bien, percibir sus frutos y productos y darle destino o condición conveniente a sus intereses patrimoniales..”; en tal virtud, resulta adecuado sostener que el propietario de un bien, podrá hacer uso de las distintas formas que nuestra legislación permite en relación a los bienes que adquiere; sin embargo, sólo a partir de que se formalice su adquisición y posterior inscripción en registros públicos, tendrá la posibilidad de que su derecho pueda ejercerse en forma plena, toda vez que incluso puede ser opuesto frente a terceros, lo que no sucedería si sólo cuenta con un documento privado;
Sexto.- En el caso de autos, la resolución recurrida ha establecido que la compra venta efectivamente se ha efectuado, respecto del Lote Cuatro Manzana “I” del Programa de Vivienda Residencial “Manzanares” del distrito de San Martín de Porres, provincia y departamento de Lima, con el área y linderos que constan en el contrato de compraventa de fecha nueve de abril de mil novecientos noventa y cinco, acto de disposición que no ha sido cuestionado por la vendedora ni tampoco el pago del precio, habiéndose pactado en su cláusula décimo octava el perfeccionamiento del contrato luego de cumplir con la habilitación urbana, trámite administrativo que se ha verificado según las instrumentales exhibidas por la entidad demandada en la audiencia cuya acta corre a fojas ciento cuatro.
Sétimo.- De otro lado, el numeral 1549 del Código Civil, al regular el perfeccionamiento de la transferencia, señala que “es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien”; en dicho sentido, como se ha anotado precedentemente, la pretensión reclamada subyace al contrato de compraventa celebrado entre ambas partes procesales con fecha nueve de abril de mil novecientos noventa y cinco a que se refiere el documento de fojas cinco, en consecuencia habiéndose determinado que fue la entidad demandada quién vendió el predio sublitis al actor, resulta obligación de los mismos perfeccionar dicha transferencia, es más, en la cláusula décimo octava de la minuta de compra venta, se establece que podrá perfeccionarse el contrato después de haberse aprobado los proyectos definitivos de habilitación urbana por las autoridades competentes, con lo cual no queda duda, que las partes han convenido en la elevación a escritura pública de la minuta que contiene el acto jurídico de compra venta.
Octavo.– En este orden de ideas, es claro que la interpretación que ha efectuado el Colegiado sobre el artículo 1412 del Código Civil, no ha sido erróneo, sino que responde a la clara voluntad de las partes expresada en el contrato, en conformidad a lo expresamente normado en el artículo 62 de la Constitución Política del Estado, habiendo efectuado una interpretación sistemática con las demás disposiciones materiales, como es, del artículo 1549 del Código Civil, que determina la obligación del vendedor de perfeccionar la transferencia, por ende, las partes pueden compelerse a cumplir con la formalidad por ellas asumidas, a fi n de hacer uso de los derechos inherentes a la propiedad que la Constitución Política del Estado garantiza en el inciso 16) del artículo 2, con las limitaciones a que se contrae el numeral 70 de dicha Carta Fundamental, referida a que se ejerza en armonía con el bien común y dentro de los límites que establece la ley, aspectos éstos últimos que no han sido cuestionados en el proceso, razón por la que no se configura la causal denunciada, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 397 del Código Procesal Civil; 4. DECISIÓN: a) Por cuyas razones, Declararon: INFUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas ciento setenta y cinco por INMOBILIARIA CONSTRUCTORA LOS EDIFICADORES Sociedad Anónima- ICOESA, en consecuencia, NO CASARON la sentencia de Vista de fojas ciento sesenta y tres, expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte, de fecha veinticuatro de Julio de dos mil ocho, que revoca la apelada de fojas ciento veinticinco, fechada el veintiséis de noviembre de dos mil siete; y, reformándola declara fundada la demanda de fojas cincuenta; b) CONDENARON a la recurrente al pago de las costas y costos originados en la tramitación del presente recurso, así como al pago de la multa de una Unidad de Referencia Procesal; c) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano; bajo responsabilidad; en los seguidos por Juan Carlos Carrasco Salguero con Inmobiliaria Constructora Los Edificadores Sociedad Anónima-ICOESA sobre otorgamiento de escritura pública; interviniendo como Vocal Ponente el señor Castañeda Serrano; y los devolvieron.
SS. TAVARA CORDOVA. SOLIS ESPINOZA. PALOMINO GARCIA. CASTAÑEDA SERRANO. IDROGO DELGADO.
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