Fundamento destacado: 3.16 Para ello, resulta necesario precisar, que la demandada O & P Proinversiones SAC., se encuentra inscrita en la Partida N° 11726206 del Registro de Personas Jurídicas de la SUNARP, obrante de folios 120 a 122; de dicho documento se desprende que la emplazada es una empresa dedicada a actividades de construcción e inmobiliaria, y todas las actividades que puedan relacionarse a ellas; siendo ello así, y dado que la carga que pesaba sobre el inmueble objeto de la compraventa, era pública, conforme lo dispuesto por el artículo 2012° del Código Civil, al encontrarse inscrita en el Registro correspondiente, por lo que, se entiende que la emplazada compró el inmueble conociendo de todas las consecuencias de hecho y de derecho que dicha inscripción suponía; que si bien no afectaba la transferencia del inmueble, como se señaló anteriormente, sí podía afectar el acceso a los créditos financieros respaldados mediante garantía con el mismo inmueble; por lo tanto, asumía todas las responsabilidades que ello implicaba; así se ha señalado en el Expediente N° 099-10974-3683 “No se puede desconocer el cumplimiento de una obligación alegando el desconocimiento de un acto jurídico que se encuentra inscrito en los Registros Públicos, toda vez que de acuerdo al artículo 2012° del Código civil existe la presunción iuris et de iure de que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones” 9 (resaltado es nuestro); más aún, si cómo se reitera, la emplazada era una entidad especializada en el tráfico inmobiliario; en consecuencia, el hecho que no pudo acceder al crédito financiero, no justificaría el incumplimiento de su prestación a favor de los demandantes (vendedores).
3.17 Por otro lado, el hecho que los actores conocieran que el inmueble objeto de compraventa, iba ser destinado a la construcción de un proyecto inmobiliario, de ningún modo, sustrae o resta la responsabilidad asumida por la emplazada, al comprar dicho bien con la carga que pesaba sobre él, ya que, como se reitera, conocía de la existencia de la misma y por tanto, podía prever los efectos de hecho y de derecho que ello suponía, como es que ninguna entidad financiera podría aprobar algún crédito, mientras subsista dicha carga; y por lo tanto, podía tomar las medidas pertinentes para la salvaguarda de su derecho, lo que no habría realizado o habría realizado de manera deficiente, por lo que, su error o impericia no se puede imputar a los accionantes.
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA
PRIMERA SALA CIVIL
EXPEDIENTE : 00089-2016-0-1801-JR-CI-03
MATERIA : RESOLUCION DE CONTRATO
DEMANDADO : O & P PROINVERSIONES SAC
DEMANDANTE : VECORENA SANCHEZ, MARIA DEL PILAR
Resolución Número Cinco.
Lima, veintiuno de octubre de dos mil diecinueve.
I. VISTOS: realizada la vista de la causa con las formalidades de ley, con el informe oral de los letrados de las partes e interviniendo como Jueza Superior ponente la magistrada Niño Neira Ramos; y,
II. CONSIDERANDO:
Resolución materia de grado.
2.1 Viene en grado de apelación, la sentencia contenida en la Resolución N° 09 de fecha 31 de octubre de 2018, obrante de folios 459 a 467, en los extremos apelados que fallan declarando FUNDADA en parte la demanda interpuesta por María del Pilar Vecorena Sánchez, en nombre y representación de David Abelardo Valentine Cáceres y Olga Raquel Vecorena Reyna de Valentine contra O & P Proinversiones SAC., en consecuencia: 1. Resuelto y sin efecto el contrato de compraventa de fecha 30 de noviembre de 2011, y la Escritura Pública que lo contiene de fecha 30 de noviembre de 2011, y se ordena: 1.1 que la demandada O & P Proinversiones SAC., restituya a los demandantes el inmueble materia de litis; 1.2 que los demandantes restituyan a la demandada el importe pagado por la suma de trescientos cuarenta y dos mil ciento setenta y siete con 63/100 dólares americanos (US$ 342,177.63); 1.3 la cancelación de los Asientos C00004 y C00005 de la Partida Electrónica N° 07001467 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima. 2. Fundada en parte la indemnización, debiendo pagar la demandada la O & P Proinversiones SAC a favor de los demandantes de David Abelardo Valentine Cáceres y Olga Raquel Vecorena Reyna de Valentine, la suma de seiscientos cuatro mil setecientos veinte y dos con 37/100 dólares americanos (US$ 584,722.37 por lucro cesante y US$ 20,000.00 por daño
moral), más los intereses legales correspondientes; con costas y costos del proceso.
Expresión de agravios del apelante, O & P Proinversiones SAC.
2.2 De folios 474 a 489, obra el recurso de apelación interpuesto por la demandada, O & P Proinversiones SAC, contra la resolución antes mencionada, recurso que fue concedido mediante Resolución N° 10 de fecha 14 de marzo de 2019, obrante a folios 490, que, en resumen, se sustenta en los siguientes principales agravios:
1. El Juez no ha tenido en cuenta que los demandantes vienen procediendo de mala fe, así en la demanda no han mencionado los dos últimos pagos realizados por la recurrente, y que al haber aceptado el pagó del 21 de enero de 2013, consintió la demora en el pago del monto restante de la segunda armada, porque sabían que no había forma de realizar el mismo debido a que el proyecto debía iniciar para obtener dicho monto; así como tampoco se ha tenido en cuenta que los demandantes conocían que la compraventa del inmueble sub-litis estaba destinada para la construcción de un proyecto inmobiliario, el mismo que pasaba necesariamente por el financiamiento de una entidad financiera.
2. El Juez analiza erróneamente el argumento central, esto es, que la recurrente se encontró en la imposibilidad de continuar con los pagos debido a una situación ajena a su voluntad, como es la existencia de una medida cautelar de anotación de la demanda que imposibilitaba el crédito en todas las entidades financieras, la misma que fue levantada única y exclusivamente debido al impulso del Gerente General de la recurrente.
3. El Juez no ha tenido en cuenta que los demandantes han procedido de mala fe, ya que está claro que esperaron que se levante la medida cautelar que recaía sobre el inmueble para demandar y beneficiarse de una labor en la cual tuvieron una nula participación.
4. No se ha tenido en cuenta que los demandantes incumplieron con el saneamiento por evicción, pues la existencia de la medida cautelar generó la imposibilidad del crédito para realizar el proyecto, lo que hizo inútil el bien para la finalidad para la cual fue adquirido.
5. El Juez al momento de otorgar la indemnización a los demandantes no ha considerado que son los demandados los perjudicados, ya que pagaron parte del precio (US$/. 341,000.00), así como han corrido con los gastos que genera dicho inmueble (mantenimiento, vigilancia, prediales, etc.) no obteniendo ninguna ganancia o rédito alguno, incluso en la actualidad la demandante se encuentra fuera del mercado inmobiliario debido a la situación materia del proceso.
6. El Juez no aplica criterios casatorios, recaídos sobre causas análogas, como
son la Casación N° 3608-2014-Lima1, Casación N° 2007-2013-Callao2 y Casación N° 646-2015-Lima Este.
[Continúa…]
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