En la Casación 2521-2016, Lima Norte se resolvió la demanda de desalojo por ocupación precaria planteada por la sociedad conyugal conformada por Adrián Carrasco Álvarez y Gudelia Esther Machado Paredes (en adelante los “Demandantes”) contra César Gustavo Machado Núñez (en adelante el “Demandado”) con relación al inmueble constituido por la casa habitación ubicada en la Calle Augusto Aguirre Soto número 3244 – segundo piso S/N, Urbanización Popular Condevilla Señor, Distrito de San Martín de Porres, Provincia y Departamento de Lima (en adelante el “Inmueble”).
Originalmente el Inmueble fue de propiedad de las hermanas María Isabel, Rosalbina, Estela Eufemia y Graciela Cavani Paredes (en adelante todas ellas serán denominadas en conjunto como las “Vendedoras”) y Alejandro Machado Paredes (en adelante el “Padre del Demandado”). Las Vendedoras transfirieron el porcentaje de acciones y derechos que tenían sobre el Inmueble a favor de los Demandantes, con lo cual estos se convirtieron en copropietarios junto con el Padre del Demandado (el régimen de copropiedad se encontraba debidamente inscrito en la partida del Inmueble, tal como se acreditó en el proceso).
El Demandado, por su parte, poseía el Inmueble junto a su Padre (copropietario) con la autorización y venia de éste. Fue en estas circunstancias que los Demandantes, luego de haber adquirido el porcentaje de acciones y derechos que le correspondía a las Vendedoras, interpusieron demanda de desalojo solicitando al Demandado la restitución de la posesión.
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La primera instancia consideró que el Demandado tenía la condición de precario en tanto no era propietario, heredero, comprador ni inquilino del Inmueble, y de igual forma no contaba con la autorización de los propietarios para ocupar el predio[1].
La segunda instancia consideró que si bien el Demandado poseía el Inmueble con la autorización del Padre (copropietario), no había acreditado contar con la autorización de los otros copropietarios (Demandantes), tal como lo exige el artículo 971° del Código Civil (CC).
La Corte Suprema (en adelante la “Corte”) resolvió favorablemente el Recurso de Casación planteado por el Demandado, revocando la decisión de la Sala Superior y desestimando la demanda de desalojo. El argumento de la Corte se sustentó en los lineamientos fijados en el Cuarto Pleno Casatorio:
“El demandado cuenta con un título que justifica su posesión, la cual es la autorización de su padre copropietario con quien habita el bien; no siendo de aplicación el artículo 971 CC, como erróneamente concluye la instancia de mérito; pues dicha norma establece que se requiere la decisión por unanimidad de los copropietarios para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él; mas no contempla la posesión en relación de dependencia del titular del bien” (Considerando Décimo Quinto).
Considero que hay dos cosas que vale la pena resaltar en este caso:
En primer lugar, la Corte le otorgó al Demandado la condición de “poseedor” pese a que renglón seguido reconoce expresamente la relación de “dependencia” que mantenía con su Padre. Si se reconoce la relación de dependencia del Demandado respecto del titular del derecho, entonces no se le debió atribuir la calidad de poseedor sino de mero tenedor o, en el peor de los casos, de servidor, conforme lo establece el artículo 897° CC[2].
Sumado a ello, el reconocerle la condición de poseedor al hijo del propietario también entraría en contradicción con lo dicho por la propia Corte en el Segundo Pleno Casatorio. En éste se resolvió un caso similar al que es materia de análisis: el padre poseía el bien en base a un derecho de uso (a diferencia de éste, en donde el padre ostentaba la propiedad) y su hija ocupaba el inmueble junto a él. La Corte consideró que la hija no tenía la calidad de poseedora, sino de mera detentadora o tenedora del bien:
“58. (…) la segunda [la hija] no es poseedora, sino que se le extiende el derecho de uso del padre, en mérito a lo cual ocupa e inmueble (…).
(…)
67. (…) no resulta posible considerar a la recurrente [la hija] como poseedora y menos como coposeedora del inmueble materia de usucapión, toda vez que se ha demostrado que la misma no tiene tal condición (…) al ocupar el inmueble en mérito a la situación de su padre”
Atendiendo a esta disidencia entre lo dicho por la Corte en el Segundo Pleno y lo resuelto ahora en el caso materia de análisis, la duda queda en el aire: ¿Qué calidad jurídica (poseedor, tenedor o servidor) le asiste a la persona que mantiene contacto con un bien derivado de una relación de dependencia con el titular del derecho sobre aquél?
Y la pregunta es sumamente relevante por los efectos prácticos que genera, pues si bien con relación a una demanda de desalojo la respuesta –desde mi punto de vista– siempre deberá ser la misma (ya sea que lo consideremos poseedor o tenedor, el Demandado contaba con un título otorgado por el propietario que lo legitimaba a ejercer control sobre el bien y por ende no correspondía que fuese desalojado) no ocurrirá lo mismo en otros escenarios. Por ejemplo, respecto de la posibilidad de plantear interdictos, acciones posesorias, defensa extrajudicial, o incluso con relación a la posibilidad de prescribir o de consumar una adquisición a non domino, la respuesta será distinta dependiendo de si a la persona que mantiene el control del bien la calificamos como poseedora o mera detentadora.
En segundo lugar, preocupa que la Sala Superior haya aplicado el artículo 971° CC para solucionar el caso, siendo aquélla una norma que regula el requisito de la unanimidad entre los copropietarios para la toma de decisiones con relación al bien común. Con ello queda de manifiesto la confusión de la Sala entre lo que implica una decisión del copropietario sobre el bien común y una decisión que compete exclusivamente a su titularidad sobre su cuota de participación: cuando un copropietario da en usufructo o, en general, transfiere derechos sobre su cuota (los cuales terminan repercutiendo sobre el bien común), no requiere la autorización de sus condóminos. Sobre su respectiva cuota cada copropietario mantiene plena autonomía, por lo que ésta no sólo no se ve limitada en caso de firmarse un pacto de indivisión (dicho pacto ninguna incidencia tiene respecto del poder de disposición que cada copropietario mantiene sobre su alícuota), sino que tampoco podría verse restringida aun cuando los copropietarios suscriban un acuerdo de no enajenación (pues el mismo vulneraría el 882° CC).
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En el presente caso el, Demandado poseía el bien común (Inmueble) gracias a la autorización que, respecto de su propia cuota, le había otorgado su Padre (copropietario). Siendo así, no estábamos ante un acto de disposición de un copropietario sobre la totalidad del bien, sino respecto de un acto sobre la cuota que, finalmente, repercutió posesoriamente sobre el bien común (y no podría ser de otra forma, pues la cuota de participación no es, per se, pasible de actos posesorios, por lo que cualquier acto de disposición sobre aquélla terminará materializándose en el bien común[3]). Atendiendo a ello, ninguna relevancia tenía para la solución del caso la aplicación del 971° CC.
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Finalmente, hay un tema que pasó desapercibido en las instancias de mérito y que fue invocado por el Padre del Demandado en su contestación: éste, en su condición de copropietario del Inmueble, había ejercido su derecho de retracto como consecuencia de la transferencia que las Vendedoras habían efectuado de su respectiva cuota de participación a favor de los Demandantes. ¿Qué relevancia debe dársele al retracto en este caso? ¿Es un tema que puede ser empleado como mecanismo de defensa frente a una demanda de desalojo? Si consideramos –como es mi caso– que el título con que acciona el demandante en un proceso de desalojo debe ser sometido –al igual que el título con el que se defienda el demandado– a un examen de validez y eficacia, no hay ninguna duda que el supuesto ejercicio del retracto sobre la compraventa que transfirió la propiedad del Inmueble a los Demandantes debió ser analizado –y deberá ser en los futuros casos– por las instancias correspondientes.
[1] En el proceso se formuló denuncia civil contra el Padre del Demandado, por lo que fue incorporado como parte demandada. Sin embargo, dado que se acreditó su condición de copropietario del Inmueble, la demanda contra él fue desestimada en primera instancia.
[2] Artículo 897° CC.- No es poseedor quien, encontrándose en relación de dependencia respecto a otro, conserva la posesión en nombre de éste y en cumplimiento de órdenes o instrucciones suyas” (el énfasis es mío).
[3] Una cosa distinta sería que el copropietario o la persona autorizada por éste termine actuando sobre el bien común excluyendo al resto de copropietarios. Ello de ninguna manera resultaría legítimo y nos llevaría a un escenario distinto al que es materia de análisis.
