Estando soltero me compré un inmueble a plazos. Ahora que estoy casado, ¿ese bien sigue siendo solo mío?

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Realizo este breve comentario con ocasión de la Casación 2303-2017, Lima Norte, que guarda relación con el siguiente caso: En el año 2015, “A”, estando soltero, celebró una compraventa sobre un inmueble, habiéndose obligado a pagar el precio en cuotas mensuales por los próximos 4 años (compraventa a plazos). En el 2018 contrajo matrimonio con “B”, y finalmente en el año 2019 se terminó de pagar el precio (en adelante, voy a dar por hecho que el matrimonio dio lugar al régimen patrimonial de sociedad de gananciales). ¿Dicho inmueble será un bien propio (de A) o, más bien, le pertenecerá a la sociedad conyugal?

A raíz de la publicación de dicha sentencia he recibido algunos mensajes por redes sociales en donde se me consulta sobre el particular. Mi intención en estas breves líneas es dar respuesta a dichas interrogantes de la manera más clara y sencilla posible.

Algunos podrían pensar que lo determinante para la calificación jurídica del bien será la fecha en la que se celebró el contrato, mientras que otros le darán relevancia al momento en que el precio terminó de ser cancelado o al instante en el que se produjo la adquisición de la propiedad. ¿Cuál es la alternativa correcta? Un poco de cada una de ellas: en algunos casos, lo importante será el momento en que se otorgó el título de adquisición (la compraventa, por ejemplo, que vendría a ser la causa), mientras que, en otros, lo determinante será el momento de la adquisición de la propiedad (efecto).

Esto queda muy claro cuando uno lee el artículo 302 del Código Civil (CC):

“Son bienes propios de cada cónyuge:

1. Los que aporte al iniciarse el régimen de sociedad de gananciales.

2. Los que adquiera durante la vigencia de dicho régimen a título oneroso, cuando la causa de adquisición ha precedido a aquélla.

3. Los que adquiera durante la vigencia del régimen a título gratuito”.

Analicemos el inciso 2: los bienes “adquiridos” (es decir, los bienes cuya transferencia de propiedad se haya producido) a título oneroso (compraventa) durante el matrimonio, serán propios, siempre que la “causa de adquisición” (es decir, el título del cual deriva la transferencia de propiedad) se haya dado durante la soltería.

Entonces, bien podría ocurrir que el título de adquisición (la compraventa) haya sido celebrado por A estando soltero, pero que la adquisición del derecho de propiedad se haya producido luego de consumado el matrimonio. En este caso, lo determinante será la fecha del título (causa) antes que el momento de la adquisición (efecto).

Por el contrario, en el inciso 3 (adquisición a título gratuito) el legislador optó por la alternativa inversa: lo determinante será el momento de la adquisición antes que la fecha del título. Así, imaginemos que M y N otorgan sus respectivos testamentos dejando en legado a favor de A los predios 1 y 2: el primer testamento fue otorgado en el año 2015 (estando A soltero) y el segundo en el año 2019 (estando A casado). M y N fallecen en el año 2021 (estando A casado), momento en el cual se produce la adquisición de la propiedad por parte de A. Ambos bienes serán propios de A debido al momento de la adquisición (efecto), al margen de la fecha de los títulos.

Miremos ahora el inciso 1: si bien no se utiliza el término adquisición, sí se menciona la palabra “aporte”. ¿A qué se refiere la norma con “bienes “aportados” por el cónyuge al iniciarse el matrimonio? Evidentemente, a los bienes que ya le pertenecían a A antes de casarse (es decir, la adquisición precedía al matrimonio).

Entonces, en los supuestos regulados en los numerales 1 y 3 del art. 302 CC, lo clave será el momento de la adquisición, mientras que para el caso comprendido en el numeral 2, lo determinante será la fecha del título. En resumen, serán bienes propios: (i) los bienes adquiridos durante la soltería; (ii) los bienes adquiridos a título gratuito durante el matrimonio; (iii) los bienes cuyos títulos de adquisición se hayan dado durante la soltería (al margen de que la adquisición se haya consumado durante el matrimonio).

Ahora bien, ¿qué ocurre con la compraventa a plazos (CVP) de un inmueble? ¿En qué momento se produce la adquisición de la propiedad? La respuesta es “depende”, ya que con dicho término se puede hacer referencia a dos situaciones muy distintas:

Supuesto 1: La CVP puede consistir en un contrato que inmediatamente transfiere el derecho de propiedad a favor del comprador, quien queda obligado a terminar de cancelar el precio a futuro en base a un cronograma pactado por las partes. Esta operación muchas veces viene acompañada de la constitución de una hipoteca (legal) sobre el inmueble a favor del vendedor (salvo que expresamente se haya renunciado a la garantía).

En este caso, el bien será propio por aplicación del numeral 1 del art. 302 CC: estamos ante un bien adquirido en soltería. Es decir, más allá de que el precio haya sido cancelado durante el matrimonio (e independientemente de quién haya aportado el dinero), la adquisición se produjo durante la soltería de A, por lo que el bien seguirá siendo propio (reitero: esta conclusión no variará aun si B llegase a acreditar que el precio fue cancelado con caudal social). No olvidemos que lo determinante (conforme al inciso 1 del art. 302 CC) es el “momento de la adquisición”.

Supuesto 2: La CVP puede consistir en una compraventa con reserva de propiedad, en donde la transferencia del dominio a favor del comprador solo se producirá una vez que éste termine de cancelar la totalidad del precio. Aquí existe un espacio de tiempo entre el momento de la celebración del acto de transferencia (título) y el momento de la transferencia misma (adquisición).

En este caso, el bien será propio por aplicación del numeral 2 del art. 302 CC: estamos ante un bien adquirido durante el matrimonio, pero cuyo título fue celebrado en soltería. Por ende, el bien será propio al margen de que una parte del precio o la totalidad del mismo haya sido cancelado durante el matrimonio y/o con caudal social. No olvidemos que lo determinante (conforme al inciso 2 del art. 302 CC) es el “la fecha del título de adquisición”.

Conclusión:

Por las consideraciones expuestas, es mejor no apresurarnos en responder categóricamente cuando alguien nos pregunte cuál es la base legal para sostener que el bien que se compró a plazos estando soltero, sigue siendo propio. Lo sugerible será “responder” con una pregunta: “¿Qué entiende usted por “compraventa a plazos?”

Una advertencia final: el análisis recién expuesto variará diametralmente si lo que se adquirió a plazos fue un terreno, y la construcción fue ejecutada durante la vigencia del matrimonio. Pero esta es otra historia, y como tal merecerá otro comentario.

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