Sumario: 1. Introducción, 2. Sobre el contrato de arrendamiento, 3. Vicisitudes surgidas a raíz del estado de emergencia, 4. Imposibilidad parcial y excesiva onerosidad sobreviniente en la prestación, 5. Sobre la inconstitucionalidad del proyecto de ley, y 6. Conclusiones.
1. Introducción
Es y será difícil ver a la pandemia del coronavirus como un lejano recuerdo. Las consecuencias de esta crisis mundial afectan a todos de manera irremediable. El mundo no será aquel que dejamos en marzo de 2020. Sin embargo, con optimismo, hasta un poco ingenuo, espero que esta crisis nos haga mejores personas y borremos de nuestras vidas ese terrible acrónimo covid-19 que la ensombrece.
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En atención a esta crisis sanitaria, el Poder Ejecutivo emitió el Decreto Supremo 044-2020-PCM, que ordena el aislamiento social obligatorio y habilitó, a manera de garantía, el funcionamiento solo de servicios esenciales. Esto, sin duda, golpea directamente el bolsillo de la mayoría de peruanos, pues se nos quitó la posibilidad de aprovisionarnos de ingresos que cubran las obligaciones contraídas.
El viernes de la semana anterior, ante el Congreso de la República, se presentó el Proyecto de Ley 5004/2020-CR[1], que propone suspender, hasta dos meses después de finalizada la declaratoria de estado de emergencia, el pago de la renta y los intereses legales pactados respecto de aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad.
En este contexto analizo si el proyecto de ley es útil y necesario o, por el contrario, se convertirá en una fuente de problemas. La idea es ver si en nuestra legislación civil existen otros mecanismos que nos ayuden a solucionar el tema, además de analizar la constitucionalidad de la iniciativa, todo ello a efectos de no caer en el populismo.
2. Sobre el contrato de arrendamiento
El contrato es el acuerdo de dos más personas por las que se obligan a dar, hacer o no hacer algo. El artículo 1666 del Código Civil, señala que «Por el arrendamiento el acreedor se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida». Esta definición nos permite asilar elementos como: bienes (muebles e inmuebles), temporalidad de la relación y renta. Este último elemento es la razón del proyecto de ley propuesto a raíz del covid-19.
De acuerdo con la Casación 1277-2010, Lima[2], «El contrato moderno busca el equilibrio entre las partes contratantes, presuponiendo la existencia de la existencia de la llamada “paridad jurídica” que en doctrina significa que ambos contratantes gocen de igual intensidad por parte de la ley (…)». Este criterio guarda relación con el principio de equidad Contractual, que nos guía por la conciencia o el deber, antes que, por los preceptos rigurosos de la ley, con el fin de moderar las condiciones del contrato.
3. Vicisitudes surgidas a raíz del estado de emergencia
Es innegable que el estado de emergencia trajo consigo problemas económicos. Estos problemas se traducen en la falta de capacidad para suministrarse ingresos que cubran sus necesidades y obligaciones, especialmente en los sectores más vulnerables. Esta condición de anormalidad pone en zozobra el pago de la renta derivados de los contratos de arrendamiento, que según el INEI (recogiendo los datos del Censo Nacional 2017), superarían largamente el millón de viviendas alquiladas.[3]
Esta situación motivó que se presente el Proyecto de Ley 5004/2020/CR, que propone suspender hasta dos meses después de finalizada la declaratoria de Estado de Emergencia, el pago de la renta y los intereses legales pactados respecto de aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad (previa verificación de que el arrendatario – beneficiado, se encuentre desempleado, se le haya reducido su remuneración o que hayan sufrido una perdida sustancial de sus ingresos).
¿Pero será esta la solución? No. Suspender significa detener o diferir por algún tiempo una acción u obra[4]; en este caso, detendrá o diferirá el pago de la renta hasta por dos meses después de finalizada la declaratoria del Estado de Emergencia, pero tendrá que ser pagada, no la suprime o elimina. Nadie puede avizorar que pasará con esta crisis sanitaria ni cómo será el comportamiento económico luego. Empero, podemos buscar salidas más adecuadas al tema echando mano a nuestra legislación civil.
4. Imposibilidad parcial y excesiva onerosidad sobreviniente en la prestación
No creo que la solución sea suspender el pago de la renta, pues no solo afectará al arrendador que vive de ellas, poniendo en riesgo su subsistencia, sino que pondrá en zozobra a su familia a otros núcleos económicos (por ejemplo, al casero de la esquina). Por otro lado, es obvio que la crisis sanitaria afecta la capacidad del arrendatario para cumplir con el pago de la renta pactada; por ello, la solución es moderar o adecuar las condiciones del contrato en virtud al Principio de Equidad Contractual.
Mediante la figura de la imposibilidad parcial se busca una reducción proporcional de la contraprestación (renta), claro, siempre que sea posible, atendiendo a la naturaleza de la prestación y la voluntad de las partes, evitando la resolución en la medida que puedan ser cumplidos. Empero, si no es posible dicha reducción el contrato igual quedará resuelto, conforme se tiene del artículo 1433 del Código Civil.
Y mediante la excesiva onerosidad se busca también una reducción de la contraprestación a fin de que cese la excesiva onerosidad sobrevenida a raíz de acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, como esta crisis sanitaria (véase el artículo 1440 del Código Civil).
Ambas figuras tienen como supuestos habilitantes a la crisis sanitaria derivada del covid-19, porque la prestación deviene en una imposibilidad parcial o en una excesiva onerosidad y, si bien pueden (o deben) ser solicitadas ante el juez civil correspondiente, nada impide que las partes puedan utilizarlas y buscar una solución equitativa, atendiendo a la delicada situación en la que nos encontramos. Antes que el Estado imponga fórmulas que quizá generen más problemas que soluciones.
5. Sobre la inconstitucionalidad del proyecto de ley
El proyecto no solo es inútil (por innecesario), sino que está viciado de inconstitucionalidad, pues viola el artículo 62 de la Constitución
La libertad de contratar garantiza que las partes pueden pactar válidamente según las normas vigentes al tiempo del contrato. Los términos y condiciones contractuales no pueden ser modificados por leyes u otras disposiciones de cualquier clase (…).
Está claro que los términos contractuales no pueden ser modificados por otras leyes como la que se pretende.
Algún sector de la doctrina justificó la presentación del citado proyecto de ley, amparándose en lo dispuesto por el artículo 1355 del Código Civil, sobre el dirigismo contractual, que indica: «La ley, por consideraciones de interés social, público o ético puede imponer reglas o establecer limitaciones al contenido de los contratos». Al respecto, no debemos olvidar que estamos ante un precepto legal y que la Constitución prevalece frente a esta, según se tiene de su artículo 51.
6. Conclusiones
La crisis sanitaria ha generado que desaparezca la relación de equivalencia que existía en los contratos de arrendamiento. Esto ha impulsado la búsqueda de fórmulas que permitan reducir el impacto económico en los más vulnerables. Uno de estos sectores son los arrendatarios que, en su mayor parte, se han visto imposibilitados de pagar las rentas pactadas antes de la crisis.
La suspensión propuesta en el Proyecto de Ley 5004/2020-CR es inútil por innecesaria, además de inconstitucional, pues diferir el pago de la renta no solucionará el problema, sólo la extiende en un futuro que deviene en inescrutable no sólo para el Perú sino para el mundo. Entonces, pretender prorrogar una obligación en un futuro incierto es contraproducente y hasta quizá fuente de problemas.
Es inconstitucional porque viola lo dispuesto por los artículos 51 y 62 de la Constitución, respecto a la supremacía de la constitución y a lo regulado sobre la libertad de contratar, no habiendo excepción que la habilite y la dote de constitucionalidad, dado que ningún precepto legal puede ir en contra de la Constitución.
Una forma salomónica de solucionar el tema es que las partes lleguen a un consenso sobre la controversia o que acudan ante el juez echando mano de las figuras que nuestra legislación civil prevé, como la imposibilidad parcial y excesiva onerosidad sobreviniente en la contraprestación del arrendamiento, ya que tiene como supuesto habilitante la crisis sanitaria ocasionada por el covid-19.
[1] Disponible aquí (consultado el 9 de abril de 2020).
[2] Publicada en Diario Oficial El Peruano, el 2 de noviembre de 2011.
[3] Disponible aquí (consultado el 9 de abril de 2020).
[4] Disponible aquí (consultado el 9 de abril de 2020).
