Fundamento destacado: VIGÉSIMO PRIMERO.- La doctrina jurisprudencial vinculante fijada en los dos precedentes antes mencionados nos permite dar una primera respuesta a los cuestionamientos de la demandada, quien sostiene que la demandante no le puede solicitar la restitución de la posesión vía desalojo porque ella no se la ha entregado anteriormente, y es que conforme a los indicados primer y cuarto precedentes vinculantes, la calidad de precario y el derecho a la restitución de la posesión no dependen de que quien demande haya ejercitado la posesión anteriormente y se la haya entregado a la parte demandada, sino que para ser considerado precario es suficiente ocupar el bien sin acreditar tener derecho a permanecer en el disfrute de la posesión, porque nunca tuvo título posesorio o porque el que tenía feneció, independientemente de si el demandado recibió la posesión de parte de quien lo demanda.
Sumilla. DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA. Para el amparo de una demanda de desalojo por ocupación precaria interpuesta en la condición de propietario del inmueble, no es necesario que la parte demandante haya hecho entrega de la posesión del inmueble a la parte demandada.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
Casación N° 19-2018, Lima
Lima, veinte de setiembre de dos mil diecinueve.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE
LA REPÚBLICA: vista la causa número diecinueve – dos mil dieciocho y
producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
I. MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación interpuesto por la demandada Flora Loreta Apaza Ccari (folios 305) contra la sentencia de vista contenida en la Resolución número cinco, de fecha cuatro de octubre de dos mil diecisiete (folios 288) expedida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, en cuanto confirmó la Resolución número siete, de fecha catorce de octubre de dos mil dieciséis, (folios 172) que declaró fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria; en consecuencia, ordenó a la recurrente que cumpla con desocupar y restituir a la demandante, el inmueble constituido por los locales comerciales números 1485 (antes 485) y 1486 (antes 486), ubicados en el Centro Comercial Cinco Continentes, en la avenida Abancay número 1069-1095, Cercado de Lima, bajo apercibimiento de lanzamiento, con costas y costos.
II. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO:
Esta Sala Suprema mediante resolución emitida con fecha dieciocho de mayo de dos mil dieciocho (folios 56 del cuadernillo de casación), ha declarado procedente el recurso de casación, por las siguientes causales:
1. Infracción normativa del artículo 911 del Código Civil, sostiene que: a) El nueve de setiembre de dos mil quince la demandante le invitó a conciliar, a fin de que desocupe y entregue los locales comerciales números 1485 (antes 485) y 1486 (antes 486) del Centro Comercial Cinco Continentes, ubicado en la avenida Abancay números 1069-1095, Cercado de Lima, alegando, entre otros hechos, que “el señor Cristóbal Mamani Pacora le manifestó que el anterior transferente celebró un contrato de arrendamiento con la invitada, el cual fue incumplido”; en tanto la demanda de desalojo por ocupación precaria se sustenta en que “el señor Cristóbal Valeriano Mamani Pacori adquirió a su vez el dominio por haber celebrado contrato de compraventa con el señor Héctor Mamani Apaza, quien de igual modo fue reconocido por la Asociación; y, precisamente, este último celebró el contrato de arrendamiento con la recurrente”; y como fundamento jurídico invocó el artículo 1703 del Código Civil que regula la conclusión del contrato de arrendamiento de duración indeterminada; en consecuencia, existe incoherencia entre el petitorio de la demanda y la fundamentación jurídica de la misma, y entre aquel y la solicitud de conciliación; b) La Sala Superior no ha valorado los actuados de diversos procesos judiciales que acreditan que es la propietaria y poseedora mediata de los predios submateria, y que existen severos cuestionamientos sobre el título de propiedad de la accionante; tampoco, se ha analizado el hecho de que transfirió simuladamente los bienes sub litis a su sobrino; quien, en vez de restituirlos a su persona, los transfirió a su padre y este a su sobrina, la demandante, todo lo cual revela mala fe y concertación dolosa de los partícipes de esos actos de transferencia; c) Igualmente no se ha tenido en cuenta que la demanda no se funda en la causal de ocupante precario, sino en la conclusión de un contrato de arrendamiento a plazo indeterminado, conforme al artículo 1703 del Código Civil, lo cual no se ha acreditado, pues está acreditada la existencia del contrato de arrendamiento verbal, hecho que la propia accionante ha reconocido en su demanda; y, d) A pesar de que transfirió simuladamente los inmuebles submateria a su sobrino, siempre se comportó como propietaria de esos bienes, pues ejerció las facultades que le confiere esa titularidad; tal es así, que arrendó los predios submateria a Rolando Aliaga Carhuachuco y Dine Nélida Tinco Narváez, percibiendo actualmente la renta pactada; lo cual fue acreditado, pero las instancias de mérito han omitido valorarlo;
2. Infracción normativa del artículo VII del Título Preliminar del Código Procesal Civil, afirma que las instancias de mérito han emitido un pronunciamiento incongruente con la solicitud de conciliación, demanda postulada y la contestación de la misma; por lo tanto, los órganos judiciales de primera y segunda instancia han actuado como juez y parte;
3. Infracción normativa de los incisos 3 y 4 del artículo 122 del Código Procesal Civil, alega que las sentencias de mérito no se sustentan en los hechos y el petitorio de la demanda, en la contestación de la misma, ni en los puntos controvertidos fijados en el proceso; por lo tanto, tales resoluciones deben anularse, más aún, si se ha vulnerado el principio de congruencia procesal, con lo cual se ha favorecido a la demandante;
4. Inaplicación del artículo 1703 del Código Civil, arguye que la demanda se sustenta en la conclusión de un contrato de arrendamiento de duración indeterminada; por lo tanto, está acreditada la existencia del contrato de arrendamiento, y que la demandada no tiene la condición de ocupante precaria; asimismo, manifiesta que tiene la condición de poseedora mediata de los inmuebles submateria, y que la posesión inmediata sobre esos bienes es ejercida por sus inquilinos, quienes no han sido denunciados por la demandante a fin de que tomen conocimiento de este proceso, omisión que determina la nulidad de todo lo actuado, de conformidad con el artículo 587 del Código Procesal Civil;
5. Apartamiento inmotivado del precedente judicial establecido en el Cuarto Pleno Casatorio Civil por sentencia recaída en la Casación número 2195-2011 Ucayali, asevera que la Sala Superior no ha tenido en cuenta el mencionado precedente judicial, el cual señala que la carencia de título o el fenecimiento del mismo no se refiere al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que faculte a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer; en el presente caso, está acreditada la existencia del contrato de arrendamiento verbal, hecho que ha sido reconocido por la propia accionante, el cual constituye un título para poseer los predios submateria; además, existen serios cuestionamientos sobre el título de propiedad de la demandante; y,
6. Infracción normativa del artículo 586 del Código Procesal Civil, manifiesta que la decisión impugnada infringe esa norma, pues, la demandante carece de un título legal y lícito, y además, ella siempre ha ejercido la propiedad y posesión sobre los inmuebles submateria.
III. CONSIDERANDO:
PRIMERO.- Previamente a la absolución del recurso de casación examinado, es necesario hacer un breve recuento de lo acontecido en el presente proceso, a fin de poder evaluar si efectivamente se incurrieron en las infracciones normativas y en el apartamiento inmotivado que se han denunciado.
1.1. DEMANDA:
Sissy Yobana Lima Salcedo (fojas 24) interpone demanda de desalojo por ocupación precaria contra Flora Loreta Apaza Ccari a fin de que cumpla con restituirle los inmuebles constituidos por los puestos de comercio signados con los números 1485 (antes 485) y 1486 (antes 486) ubicados en el Centro Comercial Cinco Continentes en la avenida Abancay números 1069-1095, Cercado de Lima; la accionante fundamenta la demanda señalando que es propietaria de los referidos inmuebles por haberlos adquirido mediante contrato de compraventa del cinco de enero de dos mil quince, de su anterior propietario Cristóbal Mamani Pacori, quien a su vez adquirió el dominio por haber celebrado contrato de compraventa con Héctor Mamani Apaza; que este último a su vez había dado en arrendamiento los inmuebles a la demandada; que dichos inmuebles se encuentra ubicados dentro del Centro Comercial Cinco Continentes, informándose de la transferencia a efectos de ser reconocida como asociada, y que tras la adquisición remitió a la demandada la carta notarial de fecha uno de julio de dos mil quince, recibida el día veinticuatro de julio de dos mil quince, comunicándole su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento que ella tenía con el anterior propietario, solicitando la restitución de los inmuebles; que la sentencia del Pleno Casatorio número 2195-2011 Ucayali de fecha trece de agosto de dos mil doce, establece en su parte resolutiva que se consideran supuestos de posesión precaria, entre otros, la enajenación de un bien arrendado cuyo contrato no estuviera inscrito en los registros públicos, convierte en precario al arrendatario, respecto al nuevo dueño, salvo que el adquiriente se hubiere comprometido a respetarlo, y que fenece el título del poseedor cuando se presente el supuesto del artículo 1704 del Código Civil.
1.2. EXCEPCIÓN Y CONTESTACIÓN:
La demandada ha deducido la excepción de falta de legitimidad para obrar de la demandante y contesta la demanda señalando que la demandante no es propietaria de los inmuebles sino que es la demandada la propietaria y poseedora, siendo que respecto a ellos suscribió un contrato de transferencia a favor de su sobrino Héctor Robert Mamani Apaza, con la única finalidad de protegerlos de aduanas y debido a la enfermedad que ella padecía, siendo que al existir un proceso judicial en trámite sobre la nulidad de las transferencias que realizó simuladamente a Héctor Robert Mamani Apaza y este a su padre Cristóbal Valeriano Mamani, quien a su vez vendió el predio a la demandante, resulta que la transferencia efectuada a la recurrente es también nula, no teniendo legitimidad para obrar; asimismo, indica que no puede ser calificada como posesionaria precaria ya que en el proceso seguido ante el Segundo Juzgado de Paz Letrado de Lima, Expediente número 1761-2013, sobre desalojo, se le reconoció como propietaria (folios 99); que nunca perdió la calidad de propietaria, siendo que en tal condición ha venido alquilando los locales a Nelida Tinco Narvaez y Rolando Aliaga Carhuachuco, según los contratos de arrendamiento presentados en dicho proceso; que ante el Décimo Quinto Juzgado Civil de Lima existe el Expediente número 633-2013, existe un proceso de interdicto de retener interpuesto contra su sobrino Héctor Robert Mamani Apaza, proceso que se encuentra en trámite, por lo que los tractos sucesivos o transferencias efectuadas por este último a favor de su padre Cristóbal Valeriano Mamani Pacori, con posterioridad a la demanda de nulidad de acto jurídico que interpuso el treinta de mayo de dos mil trece, son transferencias ilícitas que configuran hechos delictuosos, como es la venta de bienes litigiosos y ajenos.
1.3. RESOLUCIÓN QUE RESUELVE LA EXCEPCIÓN:
Mediante Resolución número cinco, emitida durante la Audiencia Única de fecha veintidós de setiembre de dos mil dieciséis, se declaró infundada la excepción de falta de legitimidad para obrar de la demandante (folios 124), señalándose que es suficiente que la parte demandante haya invocado la calidad de propietaria conforme al contrato de transferencia de derechos y acciones de fojas dos a cuatro.
[Continúa…]
