Fundamentos destacados: TERCERO.- Respecto al segundo agravio, la empresa recurrente ha manifestado al contestar la demanda a folios doscientos cuarenta y cinco y durante todo el proceso, que está en posesión del predio sub litis en calidad de arrendataria al haber celebrado un contrato de arrendamiento con el anterior propietario del bien; por lo que si bien es cierto que las Instancias de Mérito han señalado que la empresa recurrente no ha acreditado su condición de arrendataria; también es verdad que el A quo ha precisado que pese a ello, los litisconsortes deben desocupar el inmueble, en aplicación de los artículos 586 y 587 del Código Civil, en tanto el Ad quem ha señalado que, de haber existido una relación arrendataria con los litisconsortes, ésta ha concluido al ser emplazados con la demanda.
CUARTO.- Por lo tanto, debe tenerse como declaración asimilada de la empresa recurrente su condición de arrendataria del anterior propietario del bien inmueble sub litis y, bajo ese supuesto, al existir una nueva propietaria, debe estarse a lo dispuesto en el inciso 2 del artículo 1708 del Código Civil, el cual señala que: “En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo: 2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido”; por lo que este segundo agravio debe ser igualmente desestimado.
Sumilla: Debe tenerse como declaración asimilada de la recurrente su condición de arrendataria del anterior propietario del bien inmueble sub litis y, bajo ese supuesto, al existir una nueva propietaria, debe estarse a lo dispuesto en el inciso 2 del artículo 1708 del Código Civil, el cual señala que en caso de enajenación del bien arrendado, si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN 2874-2012
LIMA
DESALOJO POR CONCLUSIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Lima, diecinueve de julio
de dos mil trece.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa signada con el número dos mil ochocientos setenta y cuatro – dos mil doce; en Audiencia Pública llevada a cabo en la fecha; y, producida la votación con arreglo a ley, ha emitido la siguiente sentencia:
1. MATERIA DEL RECURSO DE CASACIÓN:
Se trata del recurso de casación interpuesto por la Empresa de Transportes Halcón IV Empresa Individual de Responsabilidad Limitada, de folios novecientos cuatro, contra la Sentencia de Vista de folios ochocientos ochenta y ocho, de fecha tres de abril de dos mil doce, expedida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que confirma la sentencia apelada de folios setecientos treinta y nueve, de fecha veintisiete de octubre de dos mil diez, que declara fundada la demanda, en el proceso seguido por Reyna Paucar Rojas contra la Empresa de Transportes Halcón IV Empresa Individual de Responsabilidad Limitada, sobre Desalojo por Conclusión de Contrato.
2. FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE CASACIÓN:
Por resolución de fecha trece de setiembre de dos mil doce, de folios cincuenta y ocho del cuadernillo de casación, se ha declarado procedente el recurso de su propósito, por la causal denunciada de infracción normativa procesal del artículo 139 incisos 3 y 5 de la Constitución Política del Estado, del artículo VII del Título Preliminar del Código Procesal Civil y del artículo 7 del Texto Único Ordenado de la Ley Orgánica del Poder Judicial. La empresa recurrente sustenta su recurso alegando que se han infraccionado los citados dispositivos ya que la sentencia de primera instancia declaró fundada la demanda de Desalojo por Ocupación Precaria, sin embargo la Sala Superior sostiene que se trata de un error material. Alega que, según el criterio del Juzgado se habría acreditado que la empresa recurrente tiene la calidad de posesionaria mas no de arrendataria, es decir, se acreditó su calidad de ocupante precaria, no obstante se declaró fundada la demanda, por lo que se ha incurrido en vicio procesal que debió ser sancionado por la Sala Superior, debido a que la demanda está dirigida a quienes son arrendatarios y no contra los que tienen la calidad de ocupantes precarios. Agrega finalmente, que la Sala Superior al resolver el proceso ha emitido un pronunciamiento extra petita con respecto a la recurrente, lo que infringe el debido proceso.
3. ANTECEDENTES:
Previamente a la absolución de las denuncias formuladas por la empresa recurrente, conviene hacer las siguientes precisiones respecto de lo acontecido en el proceso:
3.1. Con fecha veinticinco de marzo de dos mil nueve, Reyna Paucar Rojas interpone demanda de Desalojo por Conclusión de Arrendamiento contra la Empresa de Transportes Halcón IV Empresa Individual de Responsabilidad Limitada, solicitando que la empresa demandada desocupe y restituya el inmueble de su propiedad ubicado en el Jirón Abtao números 607, 613, 619 y 625, del Distrito de La Victoria, Lima; alegando que mediante Contrato de Compraventa de fecha seis de mayo de dos mil ocho, adquirió los inmuebles sub litis, que vienen siendo ocupados por la empresa demandada con la cual no mantiene ninguna relación contractual y por lo tanto, tampoco percibe la merced conductiva. Refiere además que, a la fecha de adquisición de los inmuebles éstos se encontraban ocupados por la demandada, por lo que supone que, los arrendó de los anteriores propietarios, y que por tal motivo, mediante Carta Notarial de fecha veinticinco de febrero de dos mil nueve, dio por concluida la relación contractual, al amparo del artículo 1708 inciso 2 del Código Civil.
3.2. Por Resolución de folios ochenta y cuatro se rechaza la contestación formulada por la empresa demandada, y por Resolución de folios doscientos once se incorpora al proceso a la Empresa de Transportes Halcón IV Empresa Individual de Responsabilidad Limitada en calidad de litisconsorte necesaria pasiva, la misma que contesta la demanda.
3.3. Mediante escrito de folios doscientos cuarenta y cinco, la empresa litisconsorte necesaria pasiva contesta la demanda alegando que se encuentra en posesión del inmueble sub litis desde octubre de dos mil tres como arrendataria por haber celebrado un contrato con Javier Wong Pao, Chu Tong y Alfonso Wong Samanez; por lo que la demandante estaba en la obligación de poner en conocimiento de la empresa recurrente el hecho de ser la nueva propietaria, así como cursar la respectiva Carta Notarial dando por concluido el Contrato de Arrendamiento, lo cual no se ha cumplido en el presente caso.
3.4. Por Sentencia de Primera Instancia de folios cuatrocientos sesenta y tres se declara fundada la demanda, sin embargo, por Sentencia de Vista de folios quinientos sesenta y nueve, ésta es declarada nula, ordenándose la incorporación al proceso de Francisco Ticona Torres, quien luego de haber sido incorporado procede a contestar la demanda mediante escrito de folios seiscientos treinta y ocho, alegando que se encuentra ocupando el inmueble sub litis como arrendatario, al haber celebrado un Contrato de Arrendamiento con Alfonso Wong Samanez propietario del bien; por lo tanto, su condición jurídica es la de arrendatario.
3.5. Por Sentencia de Primera Instancia de folios setecientos treinta y nueve, el A quo declara fundada la demanda, ordenando que los demandados y litisconsortes cumplan con desocupar el inmueble sub materia, tras considerar que la demandante ha acreditado ser la propietaria del inmueble sub litis, en tanto que la empresa demandada no ha negado su condición de arrendataria, por lo que en aplicación del artículo 1708 inciso 2 deI Código Civil, la demandante ha dado por concluido el contrato de arrendamiento. En lo que respecta a los litisconsortes, el A quo señala que, al no haber acreditado su condición de arrendatarios, su intervención está sujeta a las condiciones de la relación jurídica sustantiva, conforme a los artículos 586 y 587 del Código Procesal Civil.
3.6. Por Sentencia de Vista de folios ochocientos ochenta y ocho, la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, confirma la sentencia apelada, bajo el fundamento de que la empresa demandada no ha negado su condición de arrendataria, en tanto, que la empresa Halcón IV y Francisco Ticona Torres no han presentado medio probatorio alguno que acredite la existencia del Contrato de Arrendamiento a su favor, y en todo caso de haber existido una relación arrendaticia ésta ha concluido al ser emplazado con la demanda.
[Continúa…]
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