¿El embargo de inmueble no inscrito puede sanear el derecho de propiedad del obligado?

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El artículo 650[1] del Código Procesal Civil (CPC) regula la medida cautelar de embargo sobre inmueble no inscrito. La finalidad con esta medida es muy significativa: se protege el derecho de crédito del acreedor atacando el patrimonio ‘escondido’ que pudiera presentar el deudor dentro de una demanda de obligación de dar suma de dinero (deuda dineraria). Este escenario se recrea, bajo los dos primeros párrafos del referido artículo, únicamente cuando el obligado es propietario de un inmueble que no cuenta con primera inscripción de dominio (inmatriculación) en Registros Públicos (Sunarp). Por ende, tampoco corre inscrita su titularidad como propietario.

Para evitar que la acreencia se perjudique, el juez, a pedido del demandante quien ha podido acreditar fehacientemente en sede cautelar que el afectado (su deudor) es propietario del bien[2], dispone la inscripción del predio exclusivamente para la anotación del embargo. Es decir, se busca salvaguardar el derecho de crédito del acreedor, pero se excluye la inscripción del derecho de propiedad del deudor.

Dicho procedimiento se complementa con el artículo 31 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios[3] (RIRP) que dispone la inmatriculación consignando únicamente 3 de los 6 rubros atribuibles a toda partida de predios, los cuales son: Antecedente Dominial (rubro A), Descripción del Predio (rubro B), y Cargas y Gravámenes (rubro D). En este último rubro se registran las hipotecas, bloqueos, medidas cautelares como el embargo, entre otros. La norma indica que se descarta el rubro de Títulos de Dominio (rubro C) que describe los actos sobre la titularidad dominial (propiedad) del inmueble, donde debería consignarse la titularidad del obligado sobre el bien.

Así las cosas, apreciamos que en Registros Públicos el acreedor encuentra una garantía sobre la deuda que podría continuar con un proceso ejecutivo. Empero, recordemos que la inscripción del embargo no impide en lo absoluto que la obligación pre existente sea satisfecha. Vale decir, si el obligado paga su deuda la medida cautelar ya no es necesaria. Frente a esta situación se suscitan diversas inquietudes. Hoy presentamos únicamente tres, de acuerdo al detalle siguiente:

i) ¿Al levantarse (cancelarse) el embargo en la partida registral correspondiente, se debe consignar la titularidad del bien?

No. El tenor del artículo 650 del CPC es contundente. Únicamente se protege al acreedor y su derecho de crédito. Tampoco debemos pensar que apenas cancelado este gravamen se cerrará la partida respectiva. Recordemos el principio del folio real en el derecho registral. Es decir, por cada predio corresponde una partida registral. Es cierto que el levantamiento de embargo concluye con la finalidad con la que se inmatriculó el bien: inscribir el derecho del acreedor. No obstante, recordemos que posteriormente otros actos pretenderán ser inscritos (tanto por el propietario como terceros), ya que ahora el predio cuenta con ‘vida registral’. Qué mejor escenario para las operaciones inmobiliarias que un predio plenamente identificado en Registros Públicos. Ello fomenta el tráfico y protección jurídicos, además de evitar contratiempos con la identificación de áreas de terrenos como los bien conocidos problemas de duplicidad de partidas.

ii) ¿El propietario ha saneado su propiedad mediante este tipo de medida cautelar?

No. Si el artículo 650 del CPC evidenciaba esta respuesta, el artículo 31 del RIRP sentencia la postura. Es evidente, es imposible premiar a un propietario que no ha actuado con la diligencia debida de acudir a Registros Públicos para formalizar su derecho de propiedad. La medida cautelar sobre embargo no inscrito protege al acreedor, pero no obstaculiza al obligado (propietario) para que inscriba su titularidad. Su derecho queda expedito. Aun cuando el embargo haya sido levantado, el predio continuará sin titular dominial; es decir, sin propietario ante Registros Públicos. Por lo tanto, deberá acudir a aquella institución para poder sustentar tal condición mediante documentos de donde emane su derecho, además del pago de las tasas registrales correspondientes.

iii) ¿Qué implicancias surgen con relación al principio de oponibilidad regulado en el 2022 del Código Civil?

Debemos exponer el panorama mediante la lectura del último párrafo del artículo 650 del CPC, el cual presentamos: “También en caso que se acredite, de modo fehaciente que el bien pertenece al deudor y se encuentra inscrito a nombre de otro (…)” (subrayado agregado)

Como se puede apreciar el embargo igualmente procede cuando el bien se encuentra inscrito pero la titularidad de Registros Públicos no se condice con la verdad extra registral. Es como si existiera un propietario aparente y otro real. Recordemos que partimos del supuesto en el que se ha levantado el embargo. Es decir, puede que no se haya regularizado el tracto sucesivo registral y todavía el falso propietario figure en la partida registral como titular. ¿Qué ocurriría si ese otro, aprovechando aun su titularidad registral, decide vender el predio a un tercero? ¿El nuevo adquiriente (tercero) estaría protegido bajo la fe pública registral?

Sostenemos que el propietario, quien fue deudor y cuyo predio se encuentra inscrito a nombre de otro, conservará su propiedad inclusive cuando un tercero adquiera el bien siempre y cuando la venta se produzca después de la inscripción del embargo, aunque este se cancele posteriormente. Ello en virtud a que el principio de fe pública registral (artículo 2014 del Código Civil) exige una revisión tanto de asientos como de títulos archivados de la partida registral correspondiente. Por lo tanto, aquel tercero nunca estará amparado pues al realizar tal revisión encontrará el asiento del embargo y su título archivado mediante los cuales podrá conocer que el predio le es ajeno a su vendedor.

Por supuesto, la gran interrogante es: ¿qué sucede si el tercero adquiere antes de la inscripción del embargo y registra su derecho? En ese momento la partida registral solo evidenciaba la titularidad del vendedor (que no es propietario en realidad). El tercero no podría conocer la inexactitud de Registros Públicos. Ante ello, nos enfrentaríamos a una contienda de fe pública registral del tercero adquirente contra la propiedad no inscrita del verdadero propietario. Dejamos esta traba como tarea para unos próximos comentarios.

En suma, esta medida cautelar no genera el efecto absoluto de oponibilidad (artículo 2022 del Código Civil). Solo se obtiene tal efecto con la inscripción como propietario, de acuerdo a los requisitos ya comentados. Lo que en realidad otorga el artículo 650 del CPC al afectado con el embargo es cierto tipo de publicidad (de su derecho de propiedad), la cual deberá ser tomada en cuenta necesariamente por los potenciales adquirentes. Desde luego, este último contexto se produce si es que el propietario termina venciendo a este tipo de embargo mediante el pago de su deuda.


[1] Artículo 650.- Embargo de inmueble sin inscripción registral o inscrito a nombre de tercera persona

Cuando se trata de inmueble no inscrito, la afectación puede limitarse al bien mismo, con exclusión de sus frutos, debiendo nombrarse necesariamente como depositario al propio obligado. Esta afectación no lo obliga al pago de renta, pero deberá conservar la posesión inmediata.

En este supuesto el Juez a pedido de parte, dispondrá la inmatriculación del predio, sólo para fines de la anotación de la medida cautelar.

También en caso que se acredite, de modo fehaciente que el bien pertenece al deudor y se encuentra inscrito a nombre de otro; deberá notificarse con la medida cautelar a quien aparece como titular en el registro; la medida se anotará en la partida respectiva; la subasta se llevará adelante una vez regularizado el tracto sucesivo registral.”

[2] MARTEL, Rolando. Curso de tutela ejecutiva y protección cautelar. Lima: PUCP, 2020.

[3] Aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos 097-2013-SUNARP-SN, de fecha 3 de mayo de 2013.

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