Fundamento destacado. 13. […] La normativa registral recoge la posibilidad de rectificar inexactitudes, mediante documentos fehacientes, esto es, ajenos a la voluntad de las partes, en la medida que estos contengan elementos objetivos que acrediten sin lugar a dudas la existencia de la inexactitud.
Debe resaltarse que la característica esencial de los documentos fehacientes es que son instrumentos que contienen información que legalmente se le atribuye fe en su exactitud. Los documentos fehacientes no son documentos negociales o que contengan voluntad declarativa de las partes involucradas en el acto o derecho inscrito, sino que provienen de fuentes distintas, como los Registros de Identidad o Registros Civiles, cuya información fehaciente no depende de un acto negocial, sino de la certificación que le otorga la entidad pública competente.
14. Siendo esto así, basta establecer que el dato que se pretende actualizar se encuentre debidamente acreditado y que guarde relación con la identidad del titular registral para que proceda su inscripción, debiendo tenerse presente que las Salas del Tribunal Registral reunidas en su Segundo Pleno 7 aprobaron como precedente de observancia obligatoria el siguiente criterio:
IDENTIFICACIÓN DE LA PERSONA “El nombre no constituye sino una de las vertientes de la identidad personal, la que se refiere a los signos distintivos que permiten individualizar a la persona y que se complementa con otros elementos, siendo que la evaluación de las discrepancias en el nombre debe fundamentarse en una apreciación conjunta de los elementos obrantes en el registro y los instrumentos públicos aportados por los solicitantes, que a través de distintos factores de conexión permitan colegir en forma indubitable que se trata de la misma persona”.
Criterio adoptado en la Resolución Nº 019-2002-ORLC/TR del 17 de enero de 2002, publicada el 3 de febrero de 2002.
De acuerdo a este precedente, la discrepancia en el nombre constituye obstáculo para la inscripción de un título o para la rectificación del nombre, solo cuando no existan elementos de conexión suficientes en el Registro y en los documentos aportados por el interesado para determinar de manera fehaciente e indubitable que se trata de la misma persona.
Sumilla: Actualización del nombre de acreedor hipotecario. La actualización de un dato relativo al nombre del acreedor hipotecario constituye un acto inscribible en el Registro y procede cuando, habiéndose presentado documentación fehaciente, existan suficientes elementos de conexión entre el nombre que aparece en la partida registral y el nombre que se indica como actual, de tal manera que se puede llegar a la conclusión indubitable de que se trata de la misma persona.
TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN No. – 042- 2021-SUNARP-TR-L
Lima, 08 de enero 2021
APELANTE: MARÍA LUZ LEDGARD BUSE VIUDA DE HELLER.
TÍTULO: N° 1909318 del 27/10/2020.
RECURSO: H.T.D. Nº 31540 del 11/12/2020.
REGISTRO: Predios de Lima.
ACTO: Rectificación por error material.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el presente título se solicita la rectificación del error material cometido en el nombre de la acreedora hipotecaria cuyo derecho corre inscrito en los asientos D00001 y D00002 de la partida N° 13196243 del Registro de Predios de Lima, para que se consigne como “Maria Luz Ledgard Buse viuda de Heller” en vez de “Maria Luz Ledgard Buse de Heller”.
Para tal efecto se presenta el escrito del 26/10/2020 suscrito por María Luz Ledgard Buse viuda de Heller y la abogada Marjorie Mellet Portocarrero acompañado de los siguientes anexos:
– Copia simple del laudo del caso arbitral N° 0441-2016-CCL entre Grupo ASM S.A.C. vs. María Luz Ledgard Buse de Heller.
– Copia simple de la Resolución N° 8 del 22/6/2020 expedida por el 11° Juzgado Civil-Comercial, en los seguidos por Grupo ASM S.A.C. contra Maria Luz Ledgard Buse vda de Heller.
– Copia simple del testimonio de la escritura pública del 16/7/2012 que contiene el contrato de compraventa otorgado por Maria Luz Ledgard Buse de Heller a favor del Grupo ASM S.A.C. ante notario de Lima Alfredo Paino Scarpati.
– Copia simple de DNI de María Luz Ledgard Buse Viuda De Heller.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Lima Hector Alexis Laguna Torres denegó la inscripción del título formulando tacha sustantiva en los términos que se reproducen a continuación:
[…] ANOTACIÓN DE TACHA Señor(es): Se tacha el presente título por cuanto revisadas las escrituras públicas insertas en los títulos archivados Núm. 655068 del 20/07/2012 (que diera mérito a la extensión del asiento D00001 de la partida electrónica Núm. 13196243) y 1005135 del 08/11/2012 (que diera mérito a la extensión del As D00002 de la partida electrónica Núm. 13196243) se advierte que el nombre de la acreedora es María Luz Ledgard Buse de Heller tal y como se consignara en los asientos objeto de su solicitud de rectificación. Por tal motivo y al no haberse incurrido en error alguno al momento de extensión de los asientos, se tacha el presente título al amparo de lo dispuesto en el artículo 42° del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos […].
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La recurrente sustenta su apelación sobre la base de los fundamentos siguientes:
– Con la finalidad de evitar futuras obstrucciones en la ejecución de la garantía es que se solicita la rectificación en la discrepancia entre el nombre consignado en el asiento registral y el que consta en el DNI.
– El artículo 75 del RGRP se refiere a la rectificación de las inexactitudes y que las mismas pueden realizarse en mérito de título modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad. Siendo este el caso, pues difiere lo registrado con la realidad, pudiendo ocasionar en el futuro un conflicto al momento de su ejecución.
– Por otro lado, el literal b) del artículo 81 del RGRP señala que se considera error material cuando se haya omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento, por ello que se solicitó la rectificación del dato consignado en los asientos D00001 y D00002 de la partida N° 13196243 para que se indique en el apellido “viuda de Heller” en vez de “de Heller”.
– Para corregir dicho error material y demostrar lo argumentado se adjuntó la copia del DNI en la cual se consigna el nombre de María Luz Ledgard Buse viuda de Heller, debiendo proceder así la rectificación del asiento de inscripción de hipoteca.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida N° 13196243 del Registro de Predios de Lima
En esta partida corre inscrito el inmueble ubicado en la avenida Juan Antonio Pezet 365-375 y la calle David Sananez Ocampo N° 125-135-145 del distrito de San Isidro de la provincia y departamento de Lima, como resultado de la acumulación de los inmuebles inscritos en las partidas N° 07031766 y N° 07028722.
En el asiento D00001 se registró -vía traslado- la hipoteca constituida por Grupo ASM S.A.C. a favor de María Luz Ledgard Buse de Heller hasta por la suma de US$ 800,000.00 dólares americanos, en virtud de la escritura pública del 16/7/2012 otorgada ante notario de Lima José Alfredo Paino Scarpati.
En el asiento D00002 se registró -vía traslado- la hipoteca constituida por Grupo ASM S.A.C. a favor de María Luz Ledgard Buse de Heller hasta por la suma de US$ 15,000.00 dólares americanos, en virtud de la escritura pública del 16/7/2012 otorgada ante notario de Lima José Alfredo Paino Scarpati.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el vocal Daniel Edward Tarrillo Monteza.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
– Si procede vía rectificación actualizar el dato relativo al nombre de un/a acreedor/a hipotecario/a.
VI. ANÁLISIS
1. El artículo 3 de la Ley Nº 26366 establece que:
Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos: (…) b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme; (…)
Conforme a lo previsto por el artículo 2013 del Código Civil[1] y Numeral VII[2] del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante RGRP), normas que consagran el principio de legitimación, los asientos registrales se presumen exactos y válidos, producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en el RGRP, se declare judicial o arbitralmente su invalidez, o se cancelen en sede administrativa por haberse acreditado la suplantación de identidad o falsedad documentaria, en los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.
2. El artículo 75 del RGRP define la inexactitud registral como todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral, estableciendo que dichas inexactitudes se rectificarán en la forma establecida en el Título VI del Reglamento General cuando sean consecuencia de un error u omisión cometido en algún asiento o partida registral; en caso contrario, la rectificación deberá efectuarse en mérito a título modificatorio posterior que permita concordar lo registrado con la realidad.
En el artículo 76 del RGRP se establece que el Registrador es el encargado de rectificar los errores materiales, de oficio o a petición de parte, en mérito al respectivo título archivado que sustentó la extensión del asiento inexacto. Por su parte, los errores de concepto se rectifican siempre a petición de parte, salvo que con ocasión de la calificación de un título el Registrador determine que la inscripción no podrá efectuarse si previamente no se rectifica el error de concepto.
3. De acuerdo con lo regulado en la norma precitada, la inexactitud registral se presenta en dos supuestos básicos:
– Cuando la inexactitud proviene de errores u omisiones cometidos en algún asiento o partida registral (errores en los asientos registrales) cuya rectificación está prevista en el Título VI del RGRP. Es decir, se trata de supuestos en los cuales no existe concordancia entre el asiento de inscripción y el título causal que dio lugar a su extensión.
– Cuando la inexactitud provenga de causas distintas a errores u omisiones en los asientos registrales, en cuyo caso se requerirá, como supuesto general aplicable, la presentación del título modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad extrarregistral. Es decir, se trata de supuestos en los cuales el pedido de rectificación tiene como sustento causas o motivos distintos a la sola discordancia entre el asiento de inscripción y el título causal que dio lugar a su extensión.
El error, que puede ser material o de concepto, es una especie de la inexactitud que integra el catálogo de distintas causas de posibles discordancias entre la realidad y el Registro, tal como lo establece el artículo 81 del RGRP.
4. El artículo 81 del RGRP señala qué se entiende por errores materiales y de concepto:
El error material se presenta en los siguientes supuestos:
a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a las que constan en el título archivado respectivo;
b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento;
c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde;
d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas. Los errores no comprendidos en los literales anteriores se reputarán como de concepto
5. La rectificación de ambas clases de error deberá efectuarse conforme lo establecen los artículos 82 y 84 del RGRP, que señalan:
a) La rectificación de los errores materiales se hará en mérito del respectivo título archivado.
b) La rectificación de los errores de concepto se efectuará:
b.1 Cuando resulten claramente del título archivado: en mérito al mismo título ya inscrito, pudiendo extenderse la rectificación a solicitud de parte o, de oficio, en el supuesto previsto en el segundo párrafo del artículo 76 del presente Reglamento;
b.2 Cuando no resulten claramente del título archivado: en virtud de nuevo título modificatorio otorgado por todos los interesados o en mérito de resolución judicial, si el error se ha producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo.
Debe añadirse que de conformidad con el artículo 87 de dicho reglamento, en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.
Asimismo, debe tenerse en cuenta que el RGRP ha contemplado en su artículo 85 a la rectificación en mérito de documentación en la cual se verifique de modo indubitable la inexactitud registral, bajo el siguiente texto:
Artículo 85.- Rectificación amparada en documentos fehacientes Cuando la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, bastará la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido. Dichos documentos pueden consistir en copias legalizadas de documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier otro que demuestre indubitablemente la inexactitud registral.
6. En el presente caso se solicita la rectificación del error material cometido en el nombre de la acreedora hipotecaria cuyo derecho corre inscrito en los asientos D00001 y D00002 de la partida N° 13196243 del Registro de Predios de Lima, para que se consigne su nombre “Maria Luz Ledgard Buse viuda de Heller” en vez de “Maria Luz Ledgard Buse de Heller”.
La primera instancia tachó sustantivamente el título señalando que el nombre de la acreedora hipotecaria consignado en los asientos D00001 y D00002 de la partida N° 13196243 del Registro de Predios de Lima se encuentran tal y como obran en los títulos archivados N° 655068 del 20/7/2012 y 1005135 del 8/11/2012 que les dio mérito, respectivamente.
La recurrente cuestiona dicha decisión en los términos expuestos en el rubro III de la presente resolución, interponiendo el recurso de apelación venido en grado, por lo que corresponde a esta instancia determinar la procedencia de la rogatoria de inscripción.
7. Al respecto, revisada la partida N° 13196243 del Registro de Predios de Lima, se tiene que esta partida se generó como consecuencia de la acumulación de los inmuebles inscritos en las partidas N° 07031766 y N° 07028722, trasladándose de esta última las hipotecas inscritas en los asientos D00001 y D00002 cuya rectificación se solicita.
En el D00001 consta la hipoteca constituida por Grupo ASM S.A.C. a favor de Maria Luz Ledgard Buse de Heller hasta por la suma de US$ 800,000.00 dólares americanos, en virtud de la escritura pública del 16/7/2012 otorgada ante notario de Lima José Alfredo Paino Scarpati, según consta en el título archivado N° 655068 del 20/7/2012.
En el asiento D00002 consta la hipoteca constituida por Grupo ASM S.A.C. a favor de Maria Luz Ledgard Buse de Heller hasta por la suma de US$ 15,000.00 dólares americanos, en virtud de la escritura pública del 16/7/2012 otorgada ante notario de Lima José Alfredo Paino Scarpati, según consta del título archivado N° 1005135 del 8/11/2012.
8. Revisadas las escrituras públicas que obran en los referidos títulos archivados, se observa que en la introducción de ambos instrumentos públicos notariales se consigna a la vendedora como “Maria Luz Ledgard Buse de Heller” indicándose que su estado civil es casada e identificada con su DNI 08220203.
En tal sentido, se desprende que efectivamente, tal como lo señaló la primera instancia, la información contenida en los asientos D00001 y D00002 se encuentra conforme con la que consta en los instrumentos públicos que obran en sus respectivos títulos archivados.
9. Sin perjuicio de lo señalado, se debe tener presente que la actuación de las instancias registrales como instructoras del procedimiento registral no se encuentra regulada únicamente por las normas de derecho registral, sino también, ya que se desempeña una función administrativa, deben aplicarse las disposiciones del Texto Único Ordenado de la Ley N° 27444 aprobado por Decreto Supremo N° 004-2019-JUS (TUO de la Ley N° 27444).
[Continúa…]
Descargue en PDF la Resolución 042- 2021-SUNARP-TR-L
[1] Artículo 2013.- Principio de legitimación. El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes. La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes
[2] VII. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
