Fundamentos destacados. Décimo. […] 2. La Sala Superior ha concluido que la inscripción registral realizada por los demandados es de mala fe; empero, este Supremo Tribunal discuerda de ello en tanto si bien la inscripción registral se realizó aproximadamente diez años después de haber adquirido el bien, ello no puede ser un supuesto de mala fe, ya que en el sistema registral peruano, la inscripción es declarativa y no constitutiva de derechos.
3. Respecto al proceso de otorgamiento de escritura pública, este tampoco es un indicio de mala fe, en tanto en este tipo de procesos lo que se busca es formalizar un acto jurídico no solemne, conforme se advierte del artículo 1412 del Código Civil, lo que importa la existencia de un acto jurídico previo, y si bien dicho proceso es la transferencia realizada a los demandantes, no es factible señalar que existe mala fe en el actuar de quien busca tutela jurisdiccional ante la negativa del deudor de cumplir su obligación.
4. Asimismo, es de señalarse que el hecho que los demandados hayan incoado el proceso de nulidad de acto jurídico contra los ahora demandantes, a fin que se declare la nulidad de su compraventa, tampoco puede ser tomado como un acto de mala fe, pues es entendible que quien toma conocimiento que su bien ha sido transferido a tercera persona busque defender su derecho de propiedad.
5. Finalmente, debe señalarse que el requisito de buena fe que señala el artículo 1135 del Código Civil significa que el acreedor desconoce que el deudor se ha obligado a entregar, previamente, el mismo bien a otro sujeto7, siendo que en el presente caso el conocimiento que los demandados tuvieron de la transferencia realizada a favor de los demandantes ha sido posterior a su adquisición y la inscripción en los Registros Públicos ha sido realizada como consecuencia de un proceso de otorgamiento de escritura pública y ante la renuencia del deudor de otorgar el instrumento público, más aún si la propia Sala Superior ha establecido que los demandados adquirieron el bien de buena fe (considerando sétimo).
Sumilla. El proceso de mejor derecho de propiedad es en realidad una acción declarativa de dominio, mediante el cual se busca que el órgano jurisdiccional mediante una sentencia declarativa señale que la propiedad es exclusiva de una persona determinada; y, ante la existencia de dos o más títulos de propiedad sobre un mismo bien, se deben compulsar los mismos para resolver la incertidumbre jurídica.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN 34-2018, AREQUIPA
MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD
Lima, veinte de setiembre de dos mil diecinueve
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número treinta y cuatro – dos mil dieciocho, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a ley; emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO
En el presente proceso, la demandada Teresa de Jesús Alave Choque ha interpuesto recurso de casación mediante escrito que obra en la página mil sesenta y nueve; asimismo, el demandado José María Ortega Valdez ha interpuesto recurso de casación que obra en la página mil ochenta y ocho, ambos recursos contra la sentencia de vista de fecha veintidós de setiembre de dos mil diecisiete (página mil treinta y cinco), que -entre otros- confirmó la sentencia de primera instancia de fecha tres de enero de dos mil diecisiete (página ochocientos noventa y uno), que declaró fundada en parte la demanda de mejor derecho de propiedad.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
Mediante escrito de fecha dieciocho de enero de dos mil seis (página veintisiete) y escrito de subsanación de fecha dos de marzo de dos mil seis (página cincuenta y dos), Edwin Polack Chávez y Ángela Teresa Fuentes Durand presentan demanda contra Teresa de Jesús Alave Choque y José María Ortega Valdez, teniendo como pretensión principal que se declare el mejor derecho de propiedad a su favor respecto de un terreno de configuración rectangular ubicado en la manzana F, lote 4 de la urbanización Las Casuarinas, distrito de Yanahuara, provincia y departamento de Arequipa, con un área de 200.20 m2; y, en forma acumulativa, objetiva, originaria y accesoria se ordene el pago de indemnización por daños y perjuicios.
Fundamentos:
– Mediante escritura pública de compraventa de fecha siete de diciembre de mil novecientos noventa y nueve, ratificada por escritura pública de la misma fecha por Ángela Teresa Fuentes Durand -cónyuge del demandante-; adquirieron de la Asociación Pro Vivienda Quinta Las Casuarinas el terreno número 4 de la manzana F de la urbanización Quinta Las Casuarinas, distrito de Yanahuara, provincia y departamento de Arequipa, cuyas características, linderos y medidas perimétricas están inscritos en la partida registral número 00450811 del Registro de Predios de Arequipa.
– A la fecha no ha sido posible que tomen posesión del bien, dado que con fecha seis de diciembre de mil novecientos noventa y nueve la asociación verificó que el inmueble estaba en posesión ilegitima de los demandados, quienes al ver que el terreno estaba desocupado y sin cerrar lo usurparon y tomaron posesión del mismo indebidamente tal como consta en la denuncia policial por usurpación que fue puesta en su conocimiento con fecha posterior.
– Que los demandados alegan ser propietarios del bien en mérito a un documento privado denominado Contrato de Asignación Provisional otorgado por la citada asociación de fecha veinticinco de agosto de mil novecientos noventa y siete; empero, la misma asociación mediante acuerdos de asamblea general de fecha diecinueve de marzo, veintinueve de mayo y veinte de octubre de mil novecientos noventa y nueve procedieron a depurar a los demandados de los padrones, lo cual les fue comunicado mediante cartas notariales de fechas veinticinco de marzo, veintiséis de agosto y veintiuno de octubre de mil novecientos noventa y nueve, ratificadas mediante carta de fecha siete de noviembre del mismo año, por lo que el derecho que contenía su título se extinguió.
– La negativa de los demandados de entregarles el bien les ha ocasionado daño emergente ascendente a la suma de S/ 55,255.20 (cincuenta y cinco mil doscientos cincuenta y cinco soles con veinte céntimos) equivalente a US$16,016.00 (dieciséis mil dieciséis dólares americanos), que corresponde a la pérdida de dinero o el empobrecimiento de su patrimonio al haber desembolsado dinero a cambio de nada hasta la fecha.
– Asimismo, les ha ocasionado lucro cesante ascendente a S/ 27,627.60 (veintisiete mil seiscientos veintisiete soles con sesenta céntimos) equivalente a US$ 8,008.00 (ocho mil ocho dólares americanos), que es la diferencia entre lo que pagaron a razón de US$ 80.00 (ochenta dólares americanos) por metro cuadrado y el precio en el que ahora se podía haber vendido de US$ 120.00 (ciento veinte dólares americanos) por metro cuadrado.
2. Contestación de la demanda
Mediante escrito de página ciento cinco, los demandados Teresa de Jesús Alave Choque y José María Ortega Valdez contestan la demanda de acuerdo a los siguientes argumentos:
– El bien materia de litigio les fue entregado en una primera oportunidad por la Asociación Pro Vivienda Quinta Las Casuarinas, en mérito al Contrato de Asignación Provisional de fecha veinticinco de agosto de mil novecientos noventa y siete
– El precio de venta del bien fue cancelado en su integridad conforme han acreditado en el proceso de otorgamiento de escritura pública que siguieron contra la asociación (expediente número 2000-865) habiendo obtenido sentencia favorable, siendo que el juez les otorgó la escritura pública correspondiente el cuatro de marzo de dos mil cuatro.
– El título que los demandantes pretenden hacer valer, además de ser simulado, es posterior a los actos de adquisición, entrega y cancelación del bien a su favor, hecho que es corroborado cuando los mismos accionantes en el punto 3 de los fundamentos de hecho de su pretensión principal sostienen que con fecha seis de diciembre de mil novecientos noventa y nueve en ocasión de culminar los preparativos para el cierre de la compraventa y su entrega a sus nuevos propietarios, la asociación verificó que el inmueble estaba en posesión de los demandados, con lo que se acredita que los demandantes sabían que a dicha fecha el bien estaba bajo su ministración, por lo que no entienden porqué si tenían conocimiento de ello adquirieron la propiedad.
– Nunca se tomó acuerdo alguno de depuración en su contra Mediante resolución número 11-2007 de fecha veintiséis de junio de dos mil siete (página ciento ochenta y cinco), el juez dispuso integrar a la relación jurídica procesal en calidad de litisconsorte necesario pasivo de la parte demandada a la Asociación Pro Vivienda Quinta Las Casuarinas, cuyo representante contestó la demanda mediante escrito de fecha treinta de octubre de dos mil siete (página doscientos cuarenta y ocho), con los siguientes fundamentos.
– Que la asociación depuró a los asociados morosos, encontrándose entre ellos Teresa de Jesús Alave Choque, a quien anteriormente se le había asignado el bien materia de litigio, siendo que se le notificó para que en caso desee recuperar el derecho sobre el lote que perdió por la depuración reintegre la suma de US$ 3,222.30 (tres mil doscientos veintidós dólares americanos con treinta centavos).
– El proceso de depuración nunca fue impugnado por la citada señora.
– Posteriormente el terreno fue adjudicado a Edwin Polack Chávez con pleno conocimiento de la ex socia Teresa de Jesú Alave Choque
3. Puntos controvertidos
A través de la resolución número cuarenta y tres de fecha tres de febrero de dos mil diez (página quinientos cuarenta y ocho), el juez fijó los siguientes puntos controvertidos:
– Determinar si el título que ostentan los demandados sobre el bien materia de litigio, es título suficiente que los acredite como propietarios.
– Determinar si el título que ostentan los demandados respecto del bien materia de litigio, les confiere la calidad de propietarios.
– Como consecuencia de lo anterior, determinar quién tiene mejor título de propiedad respecto del bien materia de litigio.
– Determinar si la parte demandada ha causado daños a la parte demandante, y por lo tanto debe indemnizarle por los daños ocasionados, y a cuánto asciende el monto a indemnizar.
4. Sentencia de primera instancia
La sentencia de primera instancia de fecha treinta y uno de mayo de dos mil once (página seiscientos noventa y cuatro) que declaraba infundada la demanda fue declarada nula mediante sentencia de vista de fecha siete de diciembre de dos mil once (página setecientos ochenta y siete)
Mediante resolución número ochenta y cinco de fecha tres de enero de dos mil diecisiete (página ochocientos noventa y uno), el Cuarto Juzgado Especializado en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Arequipa, declaró fundada la pretensión de mejor derecho de propiedad e infundada la pretensión de indemnización por daños y perjuicios, por las siguientes razones:
– De la demanda y contestación de la misma se advierte que no existe discusión entre las partes respecto de la buena fe de los demandados al momento de adquirir el bien mediante contrato privado del veinticinco de agosto de mil novecientos noventa y siete.
– Sin embargo, al momento de inscribir el título de propiedad en los Registros Públicos no concurre la buena fe de los demandados, en tanto a esa fecha los mismos ya sabían que habían sido depurados tal como se acredita con las cartas entregadas notarialmente de fechas siete de noviembre, veinticuatro de febrero, veintiséis de agosto, veinticinco de marzo y treinta y uno de octubre de mil novecientos noventa y nueve.
– Asimismo, a la fecha de inscripción los demandados sabían que el bien había sido vendido a Edwin Polack Chávez, por cuanto con fecha veinte de noviembre de dos mil interpusieron demanda de nulidad de acto jurídico (expediente número 2000-9006) contra los ahora demandantes.
– Si bien los demandados interpusieron demanda de otorgamiento de escritura pública (expediente número 2000-0865), en el cual les otorgaron la escritura pública con fecha cuatro de marzo de dos mil cuatro; dicho proceso lo interpusieron el veintitrés de diciembre de mil novecientos noventa y nueve, esto es, después de haber tomado conocimiento que habían sido depurados y que la asociación ya había transferido el bien. En ese sentido, la inscripción realizada por los demandados fue de mala fe.
– Respecto a la buena fe de los demandantes en la adquisición; si bien a la fecha que adquirieron el bien los demandados estaban en posesión del mismo, ello no determina su mala fe, por cuanto los accionantes han sostenido en su demanda que Teresa de Jesús Alave Choque ya no tenía ningún derecho sobre el bien al haber sido depurada y excluida de la asociación, y que estaba en posesión ilegitima, es decir, el demandante adquirió el bien en el entendido que la demandada había sido depurada y que ya no tenía derecho sobre el mismo, siendo que existe abundante documentación que acredita que la asociación había depurado a la demandada y que esta tenía conocimiento del acuerdo que así lo aprobaba, no habiéndose acreditado que el mismo haya sido impugnado.
– En ese sentido, era razonable que los demandantes pensaran que la posesión de los demandados no era obstáculo sustancial para la venta, más aún si tal como lo reconoce José María Ortega Valdez en el expediente penal número 4671-2000 sobre violación de domicilio, la posesión recién había empezado el veintisiete de octubre de mil novecientos noventa y nueve, esto es, después de haber tomado conocimiento de la depuración.
– Al no ser aplicable la preferencia por razón de la inscripción, corresponde analizar cuál es el título de fecha cierta más antigua; estando a que el título de propiedad de los demandantes consta en escritura pública del siete de diciembre de mil novecientos noventa y nueve y el de los demandados en documento privado del veinticinco de agosto de mil novecientos noventa y siete, con fecha cierta del veintitrés de diciembre de mil novecientos noventa y nueve, por la legalización obrante a página diez del expediente acompañado número 865-2000; en tal sentido, el título de propiedad de los demandantes es de fecha cierta más antigua que el de los demandados, consecuentemente tienen mejor derecho de propiedad conforme el artículo 1135 del Código Civil.
– No se han acreditado con medio probatorio alguno los daños invocados.
5. Apelación
Mediante escrito de fecha uno de febrero de dos mil diecisiete (página novecientos treinta) el demandado José María Ortega Valdez interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia en el extremo que declara fundada la pretensión de mejor derecho de propiedad, bajo los siguientes argumentos resumidos:
– Que el juez ha interpretado erróneamente el artículo 1135 del Código Civil, en el extremo que exige que la buena fe del acreedor debe concurrir al momento de la inscripción de su derecho, y no al momento de la adquisición del derecho mismo. Siendo que la Casación 2531-2000-Huaura señaló que es necesaria la concurrencia de la buena fe y la inscripción en el registro de predios, en el momento de celebrarlo o en el momento de inscribirlo.
– No se ha valorado que al veinticinco de agosto de mil novecientos noventa y siete, fecha en la que adquirieron el bien materia de litigio y que luego fue elevado a escritura pública, sí hubo buena fe de su parte, el contrato ya estaba perfeccionado (entrega de cosa y pago de precio) y por tal motivo la Asociación Pro Vivienda Quinta Las Casuarinas, no podía resolverlo unilateralmente vía depuración de socio.
– El juez no ha valorado la ilegalidad (o ausencia de requisitos de validez) del supuesto acuerdo social de depuración que les quitaría la buena fe.
– No se ha valorado que las cartas notariales que habría remitido la asociación fueron notificadas en un domicilio inexacto e incorrecto y que por ello nunca tomaron conocimiento de su contenido.
– El juez valoró erróneamente la aplicación del artículo 14 de los estatutos de la asociación, que señala que es atribución del consejo directivo depurar al asociado, cuando incumpla con el pago de dos cuotas al banco o incumpla el pago de dos cuotas sociales: siendo que en su caso la supuesta depuración la habría realizado el comité de depuración y no han incumplido con pago alguno.
– No se ha valorado que su documento privado es de fecha veinticinco de agosto de mil novecientos noventa y siete, esto es, dos años antes que la escritura pública de fecha siete de diciembre de mil novecientos noventa y nueve que ostentan los demandantes, y si bien su contrato fue legalizado el veintitrés de diciembre de mil novecientos noventa y nueve, eso no quiere decir que no existió el veinticinco de agosto de mil novecientos noventa y siete. Siendo que los demandantes nunca han cuestionado la fecha de su contrato
Mediante escrito de fecha uno de febrero de dos mil diecisiete (página novecientos cuarenta y uno), la demandada Teresa de Jesús Alave Choque, apela la sentencia en el extremo que declara fundada la pretensión de mejor derecho de propiedad, con los siguientes sucintos argumentos:
– Existe error al atribuírseles mala fe en el acto de inscripción registral de su derecho de propiedad y no considerar que el mismo es consecuencia directa de la buena fe con la que adquirieron dicho inmueble, más aún si fue a instancia judicial que se logró la inscripción.
– Se ha omitido evaluar, analizar y calificar, bajo los parámetros del artículo 1135 del Código Civil, la conducta de los demandantes al adquirir el bien, siendo que se yerra al determinar que fue de buena fe, dado que utilizando la misma lógica aplicada a los demandados, el juez debió concluir que la adquisición de los demandantes es de mala fe, dado que la hicieron sabiendo y constatando que el inmueble estaba vendido a los demandados y que ejercían posesión del mismo.
– Existe error al establecer la posesión de los demandados como ilegítima en base a un acto unilateral contenido en una denuncia policial por usurpación, pese a que la investigación fiscal fue archivada por no existir pruebas que acrediten la posesión ilegítima, lo que significa que la misma era legítima, de buena fe y conforme a derecho.
– Es un error vincular el derecho de asociarse con el derecho de propiedad, máxime si la asociación no ha realizado acto alguno para dejar sin efecto el contrato de adquisición de los demandados, ni ha devuelto el justiprecio ya aceptado por el bien, lo que significa que tuvieron por vendido el inmueble a los demandados. Asimismo, es un error considerar que su persona fue depurada de la asociación por simples comunicaciones notariales unilaterales, cuando no está acreditado que exista causal y procedimiento de depuración conforme a los estatutos, es más, el juez no habría tenido en cuenta que su codemandado no fue depurado de la asociación ni se le puso en conocimiento dicha situación
– El juez ha desconocido la buena fe con que procedieron al lograr vía judicial la inscripción registral del bien, debido a la renuencia dolosa del representante legal de la asociación; asimismo, desconoce que en los demandados concurren tanto el primer y segundo supuesto establecido en el artículo 1135 del Código Civil.
[Continúa…]
