Pago por edificación en terreno ajeno: plazo para demandar se computa desde el requerimiento de entrega del bien y no desde la construcción [Casación 1605-2017, Lima Norte]

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Fundamento destacado.- Cuarto. El caso en cuestión.- 1. En el presente caso no se discute el tiempo de las construcciones realizadas, sino desde cuando se pudo presentar la demanda. En suma, la pregunta a contestar es cuándo le fue posible a la demandante ejercitar la acción que viene solicitando.

2. El bien, de cuyas construcciones se solicita el pago, viene siendo ocupado por la parte demandante, quien afirma que convino con la parte demandada en hacer las edificaciones “con la idea de vivir en familia”, como así ocurrió –asegura- durante 28 años. Expresa, además, que pretende el pago porque se le está demandado como precaria.

3. Si tal es la aseveración que se efectúa, entonces debe repararse en lo prescrito en el IV Pleno Casatorio Civil, cuyo precedente 5.5. establece que cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo –sea de buena o mala fe- debe emitirse la decisión que corresponda en el proceso de desalojo “dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente”.

4. Eso es lo que ha ocurrido en el presente caso y de ello da cuenta la demandante en el punto 4 de los fundamentos de hecho de la primera pretensión, corroborado con los medios probatorios números 11 y 12 de su demanda.

5. Si ello es así –más allá de las normas que invoquen– puede concluirse que se está en el supuesto de lo indicado en el Pleno Casatorio antes señalado y de ello se infiere, que el plazo prescriptorio no corre desde el momento de la construcción (que podríamos establecer como el de la lesión), sino desde el momento del requerimiento de entrega del bien (etapa de la realización), pues es allí donde encuentra justificación discutir el valor de lo edificado, por interpretación extensiva de los artículos 917 y 919 del código civil.

6. Así las cosas, debe declararse infundada la excepción de prescripción extintiva y ordenarse a la Sala Superior que emita el pronunciamiento que corresponda sobre la sentencia de primera instancia, esto es, emitir pronunciamiento de fondo.


Sumilla: Pago por edificación en terreno ajeno. Tres son las características de la prescripción extintiva: el transcurso del tiempo, la inactividad de la parte titular del derecho subjetivo y la falta de reconocimiento del sujeto pasivo de la relación jurídica. El primer requisito, es un hecho natural en el que cuando interviene el legislador establece un inicio y un final para el cómputo del plazo respectivo. Los otros requisitos tienen que ver con el comportamiento que los sujetos de la relación jurídica tengan, ya porque optaron por el “silencio” de su derecho, ya porque invocaron ese silencio por el plazo señalado por ley para promover la inexigencia de la pretensión.


CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
CASACIÓN N.° 1605-2017 LIMA NORTE

Lima, ocho de junio de dos mil veintiuno

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número mil seiscientos cinco – dos mil diecisiete, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia:

I. ASUNTO

Viene a conocimiento de esta Suprema Sala, el recurso de casación interpuesto por la demandante Alejandrina Julca Ruiz De Quispe de fecha 24 de febrero de 2017[1], contra la sentencia de vista de fecha 3 de enero de 2017[2] , que revocó la resolución N.° 05 de fecha 23 de diciembre 2013[3], que declaró infundada la excepción de prescripción extintiva, reformándola la declaró fundada, en consecuencia, declaró la nulidad de todo lo actuado, y por su efecto, concluido el proceso, asimismo, declaró sin objeto de pronunciamiento sobre la apelación contra la sentencia de primera instancia de fecha 01 de diciembre del 2014[4], que declaró infundada la demanda de pago por edificación en terreno ajeno.

II. ANTECEDENTES

1. Demanda

Mediante escrito de fecha 9 de mayo de 2013[5], Alejandrina Julca Ruiz de Quispe y Ángel Moisés Quispe Quispe, interpusieron demanda contra María Eufemia Julca Ruiz, teniendo como:

a. Pretensión principal: Que María Eufemia Julca Ruiz le pague la suma de sesenta y tres mil doscientos cincuenta y seis soles (S/. 63,256.00) por concepto de la edificación realizada sobre terreno ajeno por mala fe del propietario, ubicado en el Pasaje N° 221 de la urbanización Carlos Cueto Fernandini, Los Olivos, consistentes en la construcción de todo el primer piso y el casco, tarrajeo y piso pulido de tres ambientes del segundo piso.

b. Pretensión accesoria: El pago de una indemnización por daños y perjuicios de doscientos mil soles (S/. 200,000.00), por el daño moral y económico que les viene causando por haberles permitido cancelar el terreno y construir la edificación de dicho inmueble, con la idea de vivir como propietarios, para luego pretender desalojarlos no obstante haber participado financieramente en su adquisición, mediante el pago de las cuotas del crédito hipotecario y haber construido prácticamente toda la edificación actualmente existente.

Fundamentos de la demanda:

– Afirman que en el año 1984 el Estado adjudicó a María Eufemia Julca Ruiz una casa habitación en el Conjunto Habitacional “Carlos Cueto Fernandini” a través de ENACE y el Banco Central Hipotecario del Perú. La codemandante Alejandrina Julca Ruiz, hermana de la emplazada, se encargó de hacer los trámites con la finalidad de que el inmueble sea destinado a vivienda de ambas partes, con la condición de que los pagos al Banco sean de cargo de los actores; siendo que el inmueble adjudicado consistía en un módulo básico de vivienda de un solo piso con apenas una habitación y un servicio higiénico.

– Agregan que los actores, con el consentimiento de la propietaria, se encargaron de construir sobre todo el terreno adjudicado (todo el primer piso y el casco, tarrajeo y piso pulido de tres ambientes del segundo piso), construcción realizada entre 1984 a 1989 habiendo desembolsado la suma de sesenta y tres mil doscientos cincuenta y seis soles (S/. 63,256.00), con la idea de vivir en familia armoniosamente con pleno goce y uso del bien (primer piso) aunque la titularidad sobre el predio en términos formales recayese en la demandada.

– Sin embargo, tras 28 años de vivir pacífica y públicamente en el primer piso del inmueble, como poseedores del mismo, la demandada pretende ahora de mala fe calificarlos de ocupantes precarios y les ha iniciado un proceso de desalojo ante el Primer Juzgado Mixto Sede MBJ Los Olivos.

2. Resolución N.° 5

El Juez de la causa, mediante resolución N.° 5 de f echa 23 de diciembre 2013, declaró infundada la excepción de prescripción extintiva, bajo los siguientes fundamentos:

– El decurso prescriptorio de la acción interpuesta se inicia con la restitución del bien; en este contexto, verificándose de lo actuado que no existe pruebas que acrediten que los accionantes hayan restituido el bien de propiedad de la demandada, se infiere que éstos la siguen ocupando, por tanto, aún no se ha iniciado plazo prescriptorio alguno.

3. Sentencia de primera instancia

Mediante sentencia de primera instancia de fecha 1 de diciembre de 2014, declaró infundada la demanda; bajo los siguientes fundamentos:

– No se evidenció la mala fe en la propietaria demandada, pues como lo tienen reconocido los propios demandantes en su escrito de demanda, la demandada no ocultó su condición de propietaria del bien, sino por el contrario, los demandantes sí conocían la calidad de propietaria de ella y a pesar de ello, los demandantes habrían edificado, además conforme al artículo 914 del Código Civil, la presunción de buena fe no favorece al poseedor del bien inscrito a nombre de otra persona (como ocurre en este caso).

– La pretensión accesoria sigue la suerte de la pretensión principal.

4. Apelación

Respecto a la Resolución N.° 05, María Eufemia Julca Ruiz fundamenta su recurso de apelación, señalando:

– La acción personal prescribe a los 10 años.

– El juez se sustituye a los argumentos de la demandante, quien no ha citado la aplicación de los artículos 917 y 919 del Código Civil.

– No consintió ni entregó el inmueble la emplazada (fundamentos de hecho de la demanda numerales 2 y 3), y no obstante ello habrían edificado; es más, los actores incurren en error al sostener que la mala fe de la propietaria demandada se configuró en el momento que planteó demanda de desalojo por ocupación precaria, cuando de acuerdo al artículo 941 del Código Sustantivo, la mala fe del propietario no está sujeta a la eventualidad de la interposición de una demanda de desalojo, sino que, debe configurarse desde el momento que permite que terceros de buena fe edifiquen en el predio de su propiedad ocultando su condición de propietaria.

Respecto a la sentencia de primera instancia, Alejandrina Julca Ruiz de Quispe fundamenta su recurso de apelación, señalando:

– Hubo un acuerdo verbal entre las partes para la edificación del inmueble, además vive en el bien inmueble materia de litigio.

– La mala fe de la demandada consiste en que permitió la edificación en el predio de su propiedad sin hacer reclamo alguno, permitió la posesión a personas de buena fe.

– La demandada tiene título recién en 1998, cuando la construcción se inició en 1984.

5. Sentencia de vista

Elevados los autos en virtud de los recursos de apelación interpuestos, la Sala Superior mediante sentencia de vista de fecha 3 de enero de 2017, revocó la resolución N.° 05 de fecha 23 de diciembre 2013, que declaró infundada la excepción de prescripción extintiva, reformándola la declaró fundada, en consecuencia, declaró la nulidad de todo lo actuado, y por su efecto, concluido el proceso; asimismo, declaró sin objeto de pronunciamiento la apelación contra la sentencia de primera instancia de fecha 01 de diciembre del 2014, que declaró infundada la demanda de pago por edificación en terreno ajeno; la Sala Superior indica:

– Por lo esgrimido por la parte demandante, el asunto que subyace al proceso es ajeno a las mejoras, cuya regulación jurídica (artículos 915 al 919 del Código Civil) está vinculado con el derecho a la posesión, y como tal resulta inaplicable para resolver la excepción propuesta.

[Continúa…]

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[1] Ver página 459.

[2] Ver página 416.

[3] Ver página 221.

[4] Ver página 295.

[5] Ver página 106

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