Hace cuatro años aproximadamente el tenor del artículo 594[1] del Código Procesal Civil que se titula “sentencia de condena futura” sufrió un cambio aparentemente sustancial, ello en virtud a la Ley que crea el Registro de Deudores Morosos regulado por Ley 30201, y mal llamada hasta ahora “desalojo express”.
Así, como lo he sostenido, este cambio fue “aparente”, porque desde su vigencia a partir de su publicación el 28 de mayo de 2014, nada ha variado o mejorado para bien, dado que los procesos por desalojo y ocupación precaria siguen demorando entre cuatro a cinco años. Esto sin contar las veces que se extiende hasta la Corte Suprema, instancia tan pervertida en su esencia como en su estructura, en la que podría demorar otros dos años más en resolver la controversia, y peor aún, sin temor a equivocarme, si el proceso corresponde en su origen a un caso suscitado en un departamento alejado de la capital, puede durar mucho más. Lo que conlleva a preguntarnos, ¿qué tutela judicial efectiva se puede esperar cuando todo tipo de proceso se eleva a la Corte Suprema?
Como se sabe, la Ley 30201, que regula el desalojo express o rápido, se aplica solo a aquellos contratos de arrendamiento de inmuebles en los cuales el arrendador haya pactado una cláusula de allanamiento a un futuro proceso de desalojo. Ni la tan bondadosa “cláusula de allanamiento a futuro” que prevé la ley de desalojo express en el tercer párrafo del modificado artículo 594 del CPC, soluciona en su totalidad el problema. Puesto que, el demandado, en su condición de poseedor mediato, tiene la posibilidad de contradecir u oponerse a esta pretensión del demandante o propietario del bien, y siendo esto así, frente al ejercicio del derecho a la defensa del poseedor u ocupante, en el peor de los casos, se gestaría una controversia que finalmente tendría que ser dilucidada en la vía judicial a la espera de una respuesta definitiva.
Ante ello, no podemos ser ajenos a un problema que agobia y que nos causa estupor, y es la informalidad que reina en todo momento, hasta en el sector inmobiliario o de alquiler de inmuebles, y esto porque hasta donde sé no contamos con una estadística que revele en sustancia esa informalidad, y menos con un soporte electrónico o software que registre casos relacionados con esta problemática.
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En ese sentido, hace aproximadamente cinco meses atrás, esto es, el 27 de agosto de 2018, el congresista Carlos Bruce presentó el proyecto de ley que crea el “desalojo notarial express”[2] (una vez más, el problema aún no se tiene claro y de cómo la informalidad hace que un determinado contexto empeore toda relación económica y contractual) a fin de reactivar el mercado de alquileres para vivienda de los inmuebles ocupados por inquilinos morosos y con contrato expirado.
Así, en palabras del mismo parlamentario, el desalojo notarial permitiría al titular de inmueble, propietario o arrendador, solicitar su devolución ante el notario público, quien sólo recurrirá al Poder Judicial para solicitar la ejecución del proceso con auxilio de la fuerza pública, ahorrando tiempos y reduciendo la sobrecarga judicial.
Asimismo, se señala que esta iniciativa permitirá atender la demanda de familias y personas de nivel socioeconómico más bajo, y que no pueden acceder a un crédito o subsidio inmobiliario, por lo que buscan alquilar viviendas dignas y de calidad, con todos los servicios básicos, por considerarlo más conveniente para su economía. Tal es el caso de jóvenes que se independizan y postergan la formación de un hogar, así como personas que migran por razones de trabajo o estudio, y no desean comprar una vivienda en la zona donde radicarán.
Frente a ello, el viceministro de vivienda Jorge Arévalo[3] explicó que esta nueva ley permitirá desalojar a los inquilinos morosos en solo semanas. Señaló también:
«Ante el incumplimiento de pago o vencimiento del contrato (sin retiro del inquilino), el propietario podrá ir a un notario y demostrar que quien ocupa el inmueble no ha cumplido. Es fácilmente verificable, pues todo esto debe estar bancarizado. Si hay incumplimiento, basta que se demuestre el estado de cuenta donde no haya el abono y el notario dará fe de ese incumplimiento».
Agregó que luego de ello el caso pasará al juez, el cual solo validará la información para disponer el desalojo. «Esto acorta una discusión que por ahora toma años en el Poder Judicial, por la propia carga procesal. Con la medida se tardará solo semanas», subrayó el viceministro.
Sin embargo, a mi juicio, esto no es suficiente y menos alentador en un país donde la informalidad es la reina de todos los males, y que no basta una ley que “tutele” de cierto modo a los propietarios de inmuebles, menos cuando no existe una política pública que mejore, o por lo menos intente mejorar, la situación de muchas personas con escaso acceso a una vivienda digna, produciendo mejores incentivos y costos con cuotas dependiendo de la remuneración que se perciba, o alternando otros mecanismos de acceso al mercado económico que permita acceder a garantías para el crédito y acceso a la propiedad.
[1] Sentencia con condena de futuro.-
Artículo 594.- El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento sólo puede ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo.
Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición del demandante, éste deberá pagar las costas y costos del proceso.
En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.
Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el Juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.
Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas de allanamiento, el Juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato.
La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina la inscripción del demandado en el Registro de Deudores Judiciales Morosos.
[2] https://larepublica.pe/sociedad/1306546-proponen-proyecto-ley-desalojar-inquilinos-morosos.
[3] https://gestion.pe/tu-dinero/inmobiliarias/gobierno-presentara-proyecto-desalojo-notarial-express-tardar-diciembre-250504.
