Desalojo: falta de cláusula resolutoria en el contrato no significa que el propietario esté impedido de resolverlo extrajudicialmente [Casación 15353-2016, Lima Este]

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Fundamento destacado: 6.6. Asimismo, se observa en autos que el señor Abelardo Hernán Villar Astete remitió carta notarial el veintiséis de noviembre de dos mil ocho, obrante a fojas ochenta y dos, mediante la cual requiere a la parte demandada el pago del saldo de la cuota cuyo vencimiento fue el cuatro de octubre de dos mil ocho dentro del plazo de setenta y dos horas, precisándole que de no cumplir dicho pago iniciaría las acciones judiciales, sin perjuicio de resolver el contrato.

Mediante carta notarial remitida el seis de enero de dos mil nueve, el señor Villar vuelve a hacer el requerimiento de pago; no obstante, la parte demandada mediante carta del doce de enero de dos mil nueve, obrante a fojas ochenta y cuatro, señala que como no se le informó sobre la real situación del bien inmueble pues existe una investigación efectuada por el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal – Cofopri, y una resolución ministerial con la cual se da autorización al procurador de dicha entidad para iniciar acciones legales, y se dispone demandar la nulidad del título y la cancelación del asiento registral referido a la anotación de la posesión; se suspenderá la cancelación de las letras de cambio con vencimiento el cuatro de enero del dos mil nueve y las demás hasta que se resuelva el proceso iniciado. Asimismo, mediante carta del veintiséis de marzo de dos mil nueve, obrante a fojas ochenta y seis, la parte demandada solicita el saneamiento del predio y ejercerían el derecho de retención del saldo hasta que se cumpla con lo requerido.

6.8. Si bien en la carta notarial mediante la cual se resuelve el contrato, se señala el artículo 1561 del Código Civil que establece sobre el incumplimiento de pago de armadas, lo siguiente: “Cuando el precio debe pagarse por armadas en diversos plazos, si el comprador deja de pagar tres de ellas, sucesivas o no, el vendedor puede pedir la resolución del contrato o exigir al deudor el inmediato pago del saldo, dándose por vencidas las cuotas que estuvieren pendientes”; ello ni el hecho que no haya convenido expresamente con la parte demandada, cláusula resolutiva, no significa que el señor Villar este impedido de resolver el contrato de forma extrajudicial, pues tenía dos opciones, el derecho a ejercer la ejecución forzada de la obligación y el derecho a la resolución del contrato, derechos que conforman el pacto comisorio que se define como aquella institución “de los contratos con prestaciones recíprocas en virtud de la cual la parte cumplidora del contrato, frente al incumplimiento culpable de la contraria, tiene una opción de exigirle el cumplimiento o pedir la resolución del contrato”.


SUMILLA: En el caso de autos, se aprecia que el contrato suscrito entre la parte demandada y el señor Villar fue resuelto extrajudicialmente, por lo que este último transfirió el bien para otorgarle a la empresa demandante el seis de junio de dos mil once en virtud a la escritura pública sobre el Reconocimiento de Deuda y Dación en Pago, obrante a fojas veintitrés, siendo inscrita dicha adquisición en la Partida Registral No 12666826 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, por lo que encontrándose  inscrito dicho derecho de propiedad, se presume cierta y produce todos sus efectos el título de la parte demandante, pues no se ha declarado judicialmente su invalidez. En ese sentido, se colige que la accionante ha cumplido con acreditar su titularidad sobre el bien inmueble y su derecho a poseer dicho bien, y la parte demandada no cuenta con título vigente alguno que le permita poseer el bien inmueble.


Corte Suprema de Justicia de la República
Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente

SENTENCIA
CASACIÓN N° 15353-2016, LIMA ESTE

Lima, diecinueve de octubre
de dos mil diecisiete.-

LA SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA.

VISTA; la causa número quince mil trescientos cincuenta y tres – dos mil dieciséis; en Audiencia Pública llevada a cabo en la fecha, integrada por los señores Jueces Supremos Wong Abad – Presidente, Toledo Toribio, Yaya Zumaeta, Cartolin Pastor y Bustamante Zegarra; producida la votación con arreglo a la ley, se emite la siguiente sentencia:

I. RECURSO DE CASACIÓN:

Viene a conocimiento de esta Sala Suprema, el recurso de casación obrante a fojas doscientos cuarenta y cuatro, interpuesto por los demandados Eleodoro Enrique Amado Castillo y María Milagros Llalle Peraldo, de fecha trece de octubre de dos mil quince, contra la sentencia de vista contenida en la resolución número cinco de fecha treinta y uno de julio de dos mil quince, obrante a fojas doscientos dieciocho, emitida por la Sala Civil Descentralizada Transitoria de Ate de la Corte Superior de Justicia de Lima Este, que confirmó la sentencia contenida en la resolución once expedida cinco de agosto de dos mil catorce, obrante a fojas ciento setenta, que declaró fundada la demanda, en los seguidos por Inmobiliaria Santa Eufrasia Sociedad Anónima Cerrada contra Eleodoro Enrique Amado Castillo y María Milagros Llalle Peraldo, sobre desalojo por ocupación precaria.

II. CAUSALES POR LAS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO DE CASACIÓN:

Mediante resolución suprema de fecha trece de diciembre de dos mil dieciséis, obrante a fojas noventa y tres del cuadernillo de casación formado en esta Sala Suprema, se ha declarado procedente el recurso de casación por las causales siguientes: a) Infracción normativa del artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Perú y del artículo VII del Título Preliminar del Código Procesal Civil; b) Infracción normativa del artículo 139 inciso 4 de la Constitución Política del Perú; c) Infracción normativa por interpretación errónea del artículo 911 del Código Civil; y, d) Apartamiento inmotivado del precedente judicial contenido en la Casación N° 219 5-2011-Ucayali – Cuarto Pleno Casatorio Civil.

III. CONSIDERANDO:

PRIMERO: ANTECEDENTES DEL PROCESO

De autos se advierte que el presente proceso ha sido iniciado con motivo de la demanda de fojas cuarenta y siete, mediante la cual Armando Crescencio Garro Julca en representación de Inmobiliaria Santa Eufrasia Sociedad Anónima Cerrada postula como pretensiones: a) El desalojo de los emplazados y todos aquellos que en el transcurso del proceso ilegalmente ingresen al predio de propiedad de la inmobiliaria demandante; y, b) se restituya el inmueble a la inmobiliaria mencionada.

SEGUNDO: En primera instancia, mediante sentencia de fojas ciento setenta, la demanda mencionada en el considerando precedente fue declarada fundada por el Juzgado Mixto de la Molina y Cieneguilla de la Corte Superior de Justicia de Lima. Dicha decisión fue confirmada por la sentencia de vista emitida por la Sala Civil Descentralizada Transitoria de Ate de la Corte Superior de Justicia de Lima Este, el treinta y uno de julio del dos mil quince y que obra a fojas doscientos dieciocho.

TERCERO: SOBRE LAS INFRACCIONES DENUNCIADAS

Se ha señalado como causales respecto de las cuáles se ha declarado procedente el recurso de casación a las siguientes:

a) Infracción normativa del artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Estado y del artículo VII del Título Preliminar del Código Procesal Civil; la parte recurrente argumenta que al resolver el recurso de apelación no se han considerado todas las vulneraciones efectuadas al emitirse la sentencia de primera instancia, tales como no haber revisado las cartas que mutuamente se han dirigido los recurrentes y el señor Abelardo Villar, pues en ninguna de ellas se invocan los artículos 1429 y 1430 del Código Civil, ni mucho menos se ha verificado que éstas hayan cumplido las formalidades de ley; por lo tanto, la sentencia de vista al no precisar a qué documento se refiere, ha incurrido en una motivación aparente.

b) Infracción normativa del artículo 139 inciso 4 de la Constitución Política del Estado; los demandados señalan que, habiendo revisado la página web del Poder Judicial se pudo apreciar que mediante la resolución N° 05 de fecha treinta de julio de dos mil quince se había consignado la decisión de revocar la resolución N° 07 de fecha veinte de junio de dos mi l doce, que declaró improcedente la nulidad y reformando la misma declararon fundada dicha nulidad; sin embargo, posteriormente el Juzgado señala que, al descargar, hubo un error involuntario, siendo lo correcto confirmar la resolución N° 07 de fecha veinte de junio de dos mil doce que declaró improcedente la nulidad planteada por la parte demandada Eleodoro Enrique Amado Castillo, lo que demuestra falta de seriedad y veracidad en la información proporcionada.

[Continúa…]

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