Sumario.- 1. La anticresis en el derecho nacional y en el derecho comparado, 2. Nuestra definición, 3. Características; 4. El monto adeudado, la materia del contrato definitivo y el plazo de duración para garantizar la deuda obtenida son elementos esenciales del contrato preparatorio de anticresis (art. 1415 CC), 5. Obligatoria habitabilidad del bien sujeto a anticresis para el cumplimiento de sus fines, 6. Conclusiones; 7. Bibliografía.
1. La anticresis en el derecho nacional y en el derecho comparado
De acuerdo al 1091 del código civil:
“Por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos”.
Para una doctrina portuguesa, la asignación de rendimientos (también llamada anticresis) consiste en que el deudor adjudique (consigne) al cumplimiento de una obligación los rendimientos resultantes de ciertos bienes inmuebles o muebles sujetos a registro. Este derecho de garantía real incide sobre los frutos (rendimientos) que el objeto de garantía proporciona, contando el acreedor con un orden preferente respecto al pago de su crédito solo en relación con el valor de los rendimientos que se le asignan y no en relación con el valor de los bienes que los producen. En cuanto a estos, el acreedor ocupa la posición de acreedor común. Aunque la anticresis es una garantía de cumplimiento, la asignación de rendimientos también puede constituir un medio para pagar la totalidad o parte de la obligación. (Soares, Crispim, Fernandes y Alves, 2017, p. 128)
Según una doctrina brasileña la anticresis es un derecho real sobre un bien inmueble por el cual el deudor transfiere su posesión al acreedor para que este perciba y retenga sus frutos imputándolos al pago de la deuda. Dependiendo el volumen de rendimientos producidos, la asignación podría hacerse al capital e intereses, o solo a este último. (Da Silva, 2014, pp. 346-347)
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2. Nuestra definición
Para nosotros, la anticresis es aquel derecho real de garantía, accesorio, indivisible y temporal por el cual el anticresista (deudor) entrega la posesión de un bien inmueble de su propiedad a su acreedor para que este pueda ejercer alguno de los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) sobre este y así pueda ver satisfecho su crédito.
3. Características
Asimismo, para la constitución de la anticresis, la doctrina brasileña considera necesaria la presencia de los siguientes requisitos o características:
a) Capacidad de las partes, incluso para que el deudor pueda disponer del bien.
b) Instrumento escrito, privado o público, requerido si el monto excede la tasa legal.
c) Tradición del inmueble, real y no apenas ficta o simbólica, ya que, sin la posesión directa del acreedor anticrético, la finalidad contractual de la percepción de la renta no se realiza.
d) Inscripción en el registro para constituir el derecho real;
e) Bien inmueble, porque si es mueble el objeto se confunde con la prenda[1]
f) Aplicación de las rentas al pago de la obligación garantizada (Da Silva, 2014, p. 346-347).
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Otras características señaladas por una doctrina nacional son:
g) Derecho accesorio a una obligación principal, lo cual es consecuencia de su condición de derecho de garantía. Por consiguiente, no se concibe su existencia de modo autónomo, sin una deuda a ser garantizada.
h) Derecho indivisible ya que al igual que los demás derechos reales de garantía, afecta en su integridad al bien gravado.
i) Derecho temporal ya que se extinguirá con su realización en caso de incumplimiento, con la cancelación de la deuda, y en cualesquiera circunstancias que determinen la extinción de la obligación principal. (Arias Schreiber, 2011, pp. 587-588)
Basándose en un trabajo de campo, otra doctrina nacional concluye que la anticresis es un derecho real de garantía que ha perdido vigencia histórica y jurídica. Ha sido sustituida por la hipoteca en la que no existe un desplazamiento del bien y el deudor no pierde el derecho a explotarlo, ya que sus frutos podrían cubrir los intereses y la obligación misma. (Vásquez, 2007, p. 157)
Sin duda alguna, hoy en día la anticresis resulta una garantía real inconveniente para el deudor, ya que al constituirla no solo traspasar la posesión de su bien, sino que también el uso y el disfrute del mismo generando con ello, innecesariamente, una merma en su patrimonio al contar con otras garantías menos perjudiciales como la hipoteca y la garantía mobiliaria.
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4. El monto adeudado, la materia del contrato definitivo y el plazo de duración para garantizar la deuda obtenida son elementos esenciales del contrato preparatorio de anticresis (1415 CC)
Cuarto. [D]el contrato preparatorio para contrato de anticresis […] se observa de la cláusula segunda que los demandados conformados por la sociedad conyugal […] declaran ser propietarios del inmueble de dos plantas ubicado en […] Trujillo, otorgando la primera planta del citado inmueble a los demandantes […]
en garantía de la deuda de cinco mil dólares, para la firma de un contrato de anticresis por un plazo de dos años. En ese sentido esta Sala Suprema advierte que el cuestionado contrato preparatorio, contiene los elementos esenciales que exige el artículo 1415 del Código Civil, esto es, señala el monto adeudado, la materia del contrato definitivo y el plazo de duración para garantizar la deuda obtenida, siendo así, queda desvirtuado el agravio del recurrente al señalar que no existe un contrato preestablecido; por consiguiente, se colige que el recurso deviene infundado. (Casación N.° 2053-2010-La Libertad, de 1905-2011, £ j. 4. Sala Civil Permanente [EP, 02-11-2011, Sentencias en Casación N.° 653, p. 31836]).
5. Obligatoria habitabilidad del bien sujeto a anticresis para el cumplimiento de sus fines
No resulta suficiente el hecho de que el demandante tenga la llave del inmueble, para acreditar su posesión efectiva, pues la naturaleza del contrato de anticresis es que quien recibe el bien puede explotarlo y percibir lo frutos que genere, estando probado que el inmueble no reunía las condiciones de ser habitable y por tanto no se podía obtener beneficios de su explotación, por lo que se ha incumplido con lo establecido contrato de mutuo anticrético. (Cas. Nº 1096-2004-Puno. El Peruano, 28/02/2006, p. 15428. ART. 1091)
6. Conclusiones
La anticresis es aquel derecho real de garantía, accesorio, indivisible y temporal por el cual el anticresista (deudor) entrega la posesión de un bien inmueble de su propiedad a su acreedor para que este pueda ejercer alguno de los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) sobre este y así pueda ver satisfecho su crédito.
Características:
– Tradición o desplazamiento del inmueble
– Escritura pública
– Verse sobre un bien inmueble
– Aplicación de las rentas al pago de la obligación garantizada
– Accesorio
– Indivisible
– Temporal
Hoy en día la anticresis resulta una garantía real inconveniente para el deudor, ya que al constituirla no solo traspasa la posesión de su bien, sino que también el uso y el disfrute del mismo generando con ello, innecesariamente, una merma en su patrimonio al contar con otras garantías menos perjudiciales como la hipoteca y la garantía mobiliaria.
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7. Bibliografía
Arias Schreiber, M. (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Derechos Reales. Tomo III, Lima: Normas Legales.
Da Silva, C. (2014). Instituições de Direito Civil. Direitos Reais. Volúmen IV, Rio de Janeiro: Forense.
Soares, António; Crispim, J; Fernandez, L. y Alves, T. (2017). Lições de Direitos Reais Timor-Leste. Faculdade de Direito da Universidade do Porto, Centro de Investigação Jurídico-Económica, Universidade Nacional Timor Lorosae.
Vásquez, A. (2007). Derechos Reales de Garantía. Hipoteca. Garantía Mobiliaria. Anticresis. Lima: San Marcos.
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[1] Garantía mobiliaria en nuestro ordenamiento jurídico.
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