Sumario.- 1. Derecho de retracto, 2. Los retrayentes o terceros calificados para ejercitar el retracto, 3. Críticas al derecho de retracto: intervencionismo no querido y menoscabo del derecho de propiedad del comprador, 4. Conclusiones, 5. Bibliografía.
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1. Derecho de retracto
De acuerdo con el artículo 1592 del Código Civil (en adelante CC):
El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. El retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados. Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.
Etimológicamente, “retracto” deriva de las voces latinas re, que significa repetición o retorno, y tractus, esto es tracción o movimiento, y consiste en la facultad que la ley otorga a determinadas personas para evitar la transferencia de un bien y permitirles la subrogación, bajo las mismas condiciones pactadas entre el vendedor y el comprador. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 117)
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Para una doctrina nacional, el derecho de retracto importa la posibilidad impuesta por la ley, que ciertas personas puedan subrogarse en el lugar del comprador, de manera que el contrato original vendedor- comprador se convierte en uno vendedor-comprador (retrayente). (Cantuarias Salaverry, 1992, p. 61)
Jurisprudencialmente lo entienden como un derecho de subrogación, en virtud del cual el comprador es sustituido por un tercero, ajeno al contrato de compraventa que le da origen, quedando subsistente dicho contrato, subrogación que tiene su origen en la ley, aun cuando opere por impulso personal (del retrayente), y cuya naturaleza es real en cuanto incide sobre un bien y corresponde a su titular frente a cualquiera; en consecuencia, al quedar intacto el contrato de compraventa que dio origen al retracto, este no lo anula ni lo rescinde, por lo tanto el derecho adquirido en virtud de la buena fe registral no puede oponerse al derecho nacido vía retracto, lo que se explica en tanto detrás de este existe un interés público, en la medida que este opera por mandato de la ley y no por la voluntad privada. (Casación 695-1999-Callao. A.C. No hay Derecho, p. 504)
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Entonces queda claro que, para la doctrina y jurisprudencia nacionales, el retracto es un derecho concedido por ley a personas también predeterminadas legislativamente (retrayentes) para que ocupen el lugar del comprador en todas las estipulaciones del contrato de compraventa previo reembolso a este adquirente (antiguo comprador o comprador sustituido) del precio, tributos, gastos pagados y en su caso de los intereses pactados.
2. Los retrayentes o terceros calificados para ejercitar el retracto
Los retrayentes o los terceros calificados para ejercitar el retracto son, de acuerdo con el 1599 del CC, los siguientes:
1.- Derogado
2.- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.
3.- El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo judicialmente.
4.- El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
5.- El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.
6.- Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.
7.- El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquélla y ésta reunidas no excedan de dicha unidad.
Tal como dice Manresa, es «un derecho que tiende a convertir en verdadero adquirente a aquel a quien el retracto le corresponde. Salvo en lo que se refiere a la diferencia de persona, no trata de introducir alteración ninguna en las condiciones estipuladas; la voluntad del que retrae carece de eficacia jurídica para influir en las condiciones de la adquisición; estas condiciones están ya fijadas por el comprador y el vendedor; al retrayente toca respetarlas y cumplirlas en lo que le afecta; con vista de ellas determinará si hace o no uso del retracto; y si a ello se decide, ya sabe que el pacto está hecho y que es una ley a la cual tiene que someterse». (De la Puente y Lavalle, 1998, p. 126)
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Según una autorizada doctrina nacional, la ley crea el derecho de retracto y lo pone a disposición del retrayente, que es un tercero calificado, correspondiendo a éste activar o no tal derecho en su favor cuando el propietario del bien proceda a enajenarlo. Si el retrayente se decide a hacerlo se coloca en el lugar del comprador en el previo contrato de compraventa, sin que se modifiquen las estipulaciones de este contrato, salvo en lo relativo al cambio de personas. (Ídem)
3. Críticas al derecho de retracto: intervencionismo no querido y menoscabo del derecho de propiedad del comprador
Advierte una doctrina nacional que la existencia del retracto en nuestra legislación es altamente discutida. Evidentemente, la posibilidad de que un tercero ajeno a las partes, o incluso no deseado por ellas, intervenga en la etapa posterior a la celebración de un contrato con el fin de modificarlo de una forma tan radical (sustituyendo a uno de los sujetos) demuestra, para algunos, una grave interferencia, facultada por el Estado, en la libertad contractual y en la autonomía privada, además de ser un ineficiente mecanismo económico que pervierte el intercambio de bienes. (Solís Córdova, 2019)
Bigio dice, con razón, que el retracto no limita el derecho de disposición del enajenante sino el derecho de propiedad de quien lo adquiere por compraventa. Fundamenta su opinión en que el propietario del bien ejercita libremente su legítimo derecho de transferir su propiedad a un tercero que adquiere la calidad de comprador. Sólo después de adquirido el derecho a la propiedad por el comprador, este derecho se ve afectado por el ejercicio del derecho de retracto por parte del retrayente, cuyo efecto es la subrogación del comprador por el retrayente. (De la Puente y Lavalle, 1998, p. 126)
4. Conclusiones
Para la doctrina y jurisprudencia nacionales, el retracto es un derecho concedido por ley a personas también predeterminadas legislativamente (retrayentes) para que ocupen el lugar del comprador en todas las estipulaciones del contrato de compraventa previo reembolso a este adquirente (antiguo comprador o comprador sustituido) del precio, tributos, gastos pagados y en su caso de los intereses pactados.
5. Bibliografía
ARIAS SCHREIBER PEZET, Max (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Contratos–Nominados. Tomo II, Lima: Normas Legales.
CANTUARIAS SALAVERRY, Fernando (1992). “Retracto: Réquiem de un Derecho ‘Económico y Social’. En: Themis, n. 24, Lima: Pucp, pp. 61-68.
DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel (1998). “Derecho de retracto”. En: Themis, n. 38, Lima: Pucp, pp. 125-140.
SOLÍS CORDOVA, Mario (2019). “El derecho de retracto y sus titulares exclusivos”. Disponible en: https://lpderecho.pe/derecho-retracto-titulares-exclusivos-mario-solis-cordova/
