Sumario: 1. Introducción, 2. Casuística y preguntas, 3. Dos posiciones ante la interrogante, 4. Jurisprudencia, 5. Nuestra posición, 6. Conclusión.
1. Introducción
En un contexto marcado por la proximidad de las vacaciones judiciales de febrero, varios abogados esperábamos nuestro turno en una cola para impulsar actuaciones pendientes en una sede judicial de un rincón bien adentro del Perú (Lauricocha – Huánuco). Durante la espera, advertí que las conversaciones entre los colegas giraban con naturalidad en torno a acciones como el mejor derecho de posesión, los interdictos y la defensa posesoria extrajudicial. ¿La razón? En estos lugares, las personas suelen contar únicamente con constancias de posesión y, en la práctica, no logran acceder a la titulación de la propiedad.
En ese sentido, considero que resulta necesario escribir artículos también para estos abogados y hablar sobre herramientas necesaria para esta parte del país. En particular, el presente artículo se propone examinar si un poseedor que cuenta únicamente con una constancia de posesión se encuentra legitimado para interponer una demanda de desalojo.
2. Casuística y preguntas
Para introducir este debate, se plantean dos ejercicios hipotéticos:
Primer ejercicio.
X habita desde el año 2003 un predio inscrito registralmente a nombre de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN). X solo cuenta con una constancia de posesión emitida por la municipalidad correspondiente. Sobre dicho inmueble ha construido un edificio de cinco pisos, destinados al alquiler como departamentos. Actualmente, X teme arrendar el inmueble, pues considera que, ante un eventual incumplimiento de los inquilinos y su negativa a desocupar el bien, no podría promover un proceso de desalojo por carecer de título de propiedad y ostentar únicamente la condición de poseedor.
Segundo ejercicio.
A adquiere un terreno de 1 000 m² mediante transferencia de posesión por el monto de S/ 100 000. Posteriormente, A arrienda 800 m² del predio a B por un plazo de tres años. Vencido el contrato, B se niega a restituir el bien. Ante ello, A remite una carta notarial resolviendo el contrato de arrendamiento; sin embargo, un abogado le aconseja que no puede demandar judicialmente por no contar con título de propiedad.
En ambos supuestos, la solución jurídica parecería ser el proceso de desalojo. No obstante, surge la interrogante central: ¿puede un poseedor, que solo cuenta con una constancia de posesión, interponer válidamente una demanda de desalojo?, o, por el contrario, ¿resulta más idóneo acudir a un interdicto a pesar de que no hubo despojo?
3. Dos posiciones ante la interrogante:
Para responder estas interrogantes, resulta imprescindible remitirnos al análisis del artículo 586 del Código Procesal Civil.
Artículo 586.- Pueden demandar: el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto en el Artículo 598, considere tener derecho a la restitución de un predio. Pueden ser demandados: el arrendatario, el sub-arrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución. (El resaltado es nuestro)
Con relación a la interrogante sobre si un poseedor que cuenta únicamente con una constancia de posesión se encuentra legitimado para interponer una demanda de desalojo, se han configurado dos posiciones interpretativas en torno al alcance del artículo 586 del Código Procesal Civil y a la posibilidad de que este habilite al poseedor para promover dicho proceso.
- Posición a favor:
La primera posición sostiene que el artículo 586 delCódigo Procesal Civil sí permite que un poseedor con constancia de posesión pueda interponer una demanda de desalojo. Los principales argumentos que sustentan esta postura son los siguientes:
- El artículo 586 del Código Procesal Civil establece que puede demandar el desalojo “todo aquel que tenga derecho a la restitución”, expresión que no se limita de manera exclusiva al propietario, sino que comprende a cualquier sujeto que ostente un derecho legítimo a la restitución de la posesión del bien inmueble, entre ellos el poseedor.
- El proceso de desalojo no constituye una acción real, sino una acción de naturaleza posesoria y personal. En consecuencia, no se trata de una acción reservada únicamente a los propietarios o a quienes deriven su legitimidad de estos —como arrendadores, administradores o representantes—, sino que puede ser ejercida por quien detente un mejor derecho a la posesión frente al demandado.
- El Cuarto Pleno Casatorio Civil ha precisado expresamente que el desalojo por ocupación precaria no exige que la demanda sea incoada únicamente por quien ostenta la propiedad del bien. Por el contrario, se reconoce legitimación activa a otros sujetos con derecho a la restitución de la posesión, señalando que el término “restitución”, previsto en el artículo 585 del Código Procesal Civil, debe ser interpretado en un sentido amplio y no restrictivo. Esta interpretación refuerza la idea de que la titularidad dominial no constituye un requisito indispensable para accionar en un proceso de desalojo.
- Posición en contra:
La posición contraria sostiene que el poseedor no se encuentra legitimado para interponer una demanda de desalojo, aun cuando cuente con una constancia de posesión. Desde esta perspectiva, se considera que el proceso de desalojo está diseñado para tutelar derechos derivados de una relación jurídica con el propietario o un título de similar naturaleza real que el propietario, lo cual excluiría al mero poseedor.
En esta línea, Marianella Ledesma Narváez sostiene:
La norma cuando refiere que «todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un predio», excluye expresamente de dicha legitimidad a los poseedores de hecho (ver el artículo 598 del CPC). Estos no podrán recurrir al desalojo sino a los interdictos. Si bien ambos tienen un modelo sumarísimo y buscan la restitución del bien despojado, dicha restitución busca tutelar la posesión de hecho, sin tomar en cuenta el derecho a la posesión que tuviere; situación distinta en el desalojo, en el que se ventilará la existencia o no del derecho al uso y goce del bien. Apréciese, además, que los interdictos encierran decisiones provisorias, ajenas a los efectos que generan las acciones petitorias en el desalojo. En conclusión, el propietario, arrendador, poseedor, usufructuario, usuario y el comodante son sujetos legitimados activos para demandar el desalojo.[2]
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4. Jurisprudencia
Si bien, como se ha señalado, existen dos posiciones doctrinales respecto de la legitimación del poseedor para interponer una demanda de desalojo, en la jurisprudencia nacional se ha identificado un solo caso en el que se ha discutido de manera expresa esta problemática. Se trata del Expediente N.° 02773-2020-0-0401-JR-CI-07, tramitado ante la Corte Superior de Justicia de Arequipa, en el cual se abordó directamente la posibilidad de que un poseedor con constancia de posesión promueva un proceso de desalojo por ocupación precaria.
- Hechos del caso
En el referido proceso, el demandante, el señor Esteban, a pedido de su conviviente, permitió desde marzo de 2019 que la demandada —hija de su conviviente— ocupara el segundo piso del inmueble mientras buscaba un lugar donde residir. No obstante, transcurrido más de un año y ocho meses sin que la demandada hubiera encontrado otro lugar para vivir, el demandante le solicitó que desocupara el inmueble, sin obtener respuesta favorable. Adicionalmente, la convivencia generó conflictos que derivaron incluso en denuncias por violencia familiar.
Ante esta situación, el señor Esteban interpuso una demanda de desalojo por ocupación precaria. Cabe precisar que el demandante no contaba con título de propiedad, sino únicamente con una constancia de posesión emitida por la Municipalidad Distrital de Alto Selva Alegre, así como contratos de prestación de servicios de saneamiento y recibos de agua y energía eléctrica.
- Iter procesal
El desarrollo del proceso fue el siguiente:
- Mediante Sentencia 114-2021 (folios 343), se declaró infundada la demanda.
- Posteriormente, mediante Sentencia de Vista 120-2020 (folios 399), se declaró nula la sentencia de primera instancia, señalándose en el considerando quinto que debía determinarse si el demandante ostentaba o no legitimación para demandar.
- Mediante Sentencia 97-2022 (folios 418), se declaró improcedente la demanda.
- Mediante Sentencia de Vista 263-2023 (folios 457), se declaró nuevamente nula la sentencia anterior, señalándose en el considerando cuarto lo siguiente:
En tal sentido, no debe pasar inadvertido que el demandante acude a este proceso alegando ser poseedor del bien objeto de litis; empero, afirma que entregó la posesión a la demandada y aduce que esta última tiene la obligación de devolverle el bien materia de litis. Por tanto, al invocar dicha condición, se encontraría legitimado de acuerdo con el artículo 586 del Código Adjetivo, que considera como supuesto a todo aquel que considere tener derecho a la restitución de un predio.
- Finalmente, mediante Sentencia 150-2023-7JCI, se declaró fundada la demanda, señalándose, entre otros fundamentos, lo siguiente:
En conclusión, se advierte que la demandada se encuentra en posesión sin título alguno del segundo piso del inmueble, dado que no ha acreditado en autos tener algún título que legitime su posesión. Por otro lado, ha quedado establecido que el demandante tiene derecho de posesión, puesto que ha presentado medios probatorios que acreditan su posesión desde el año 2013, es decir, años antes de que la demandada entre en posesión; en consecuencia, tiene derecho a la restitución del bien.
En ese sentido, a nivel jurisprudencial hemos advertido que un poseedor con constancia de posesión sí puede demandar el desalojo por ocupante precario.
5. Nuestra posición
Consideramos que la posición asumida por la Corte Superior de Justicia de Arequipa resulta jurídicamente válida y acorde con la necesidad de brindar tutela efectiva a situaciones como las planteadas en los supuestos analizados previamente (casos de A y X), en los que el poseedor cede el uso del bien —sea mediante arrendamiento o por razones familiares— y posteriormente no logra recuperar la posesión.
Los principales argumentos que sustentan esta postura son los siguientes:
- El proceso de desalojo constituye una acción de naturaleza posesoria y personal, y no una acción real, por lo que no se encuentra reservada exclusivamente al propietario.
- En estos supuestos, el poseedor no puede recurrir a los procesos de tutela posesoria inmediata, como los interdictos, debido a que no ha existido un despojo violento o clandestino de la posesión. Asimismo, tampoco resulta viable el proceso de mejor derecho de posesión cuando la parte demandada no cuenta con constancia de posesión ni con título alguno que legitime su ocupación. En este escenario, el proceso de desalojo se configura como el único mecanismo idóneo para la recuperación de la posesión.
- El Cuarto Pleno Casatorio Civil ha establecido que el artículo 586 del Código Procesal Civil debe ser interpretado de manera amplia en lo que respecta a la legitimación activa, comprendiendo a todo aquel que tenga derecho a la restitución del bien, y no únicamente al propietario.
- Desde una perspectiva económica, resulta indispensable que las personas que cuentan con constancias de posesión tengan seguridad jurídica al momento de arrendar o ceder temporalmente el uso de sus inmuebles. Desde un fundamento filosófico, el principio de justicia exige que quien ha realizado un esfuerzo legítimo por adquirir y mantener la posesión pueda recuperarla frente a quien no ha desplegado conducta alguna para obtenerla legítimamente. Finalmente, desde un enfoque sociológico, conforme a los datos del Censo Nacional de 2017, el 50,7 % (2 964 813 viviendas) de la población que tiene un bien inmueble, cuenta con título de propiedad, mientras que el 49,3 % (2 888 278 viviendas) carece de dicho documento[3], de lo que se infiere que una parte significativa de la población solo cuenta con constancias de posesión; por tanto, brindar tutela jurisdiccional efectiva a este amplio grupo social resulta no solo razonable, sino necesario.
6. Conclusión
El desalojo promovido por poseedores constituye una necesidad jurídica real en amplias zonas del Perú, donde numerosas personas no logran recuperar la posesión de sus inmuebles debido, principalmente, al desconocimiento —tanto a nivel ciudadano como profesional— respecto de la posibilidad de interponer una demanda de desalojo aun ostentando únicamente la condición de poseedores. Esta situación genera un déficit de tutela efectiva que el ordenamiento procesal no debería ignorar.
En ese contexto, resulta indispensable que los mecanismos de recuperación de la posesión sean objeto de un estudio sistemático y profundo, en tanto constituyen herramientas jurídicas fundamentales para quienes ejercen el derecho en las provincias. Con frecuencia, la doctrina nacional revela una marcada visión centralista, lo que se traduce en la omisión del análisis de figuras procesales que cobran especial relevancia fuera de los grandes centros urbanos, como ocurre con el desalojo iniciado por poseedores o el proceso de mejor derecho de posesión. Este último, en particular, ha sido abordado mayormente desde una perspectiva crítica de su existencia, sin que se haya desarrollado una línea doctrinal clara que permita prever en qué supuestos la demanda será declarada fundada o improcedente.
Si la doctrina y la jurisprudencia admiten la viabilidad del proceso de desalojo sustentado en una constancia de posesión, se abriría paso al reconocimiento de dos ámbitos claramente diferenciados, aunque jurídicamente interrelacionados. Por un lado, el ámbito formal, en el que se emplean mecanismos clásicos de tutela de la propiedad, como la reivindicación, el mejor derecho de posesión y el desalojo. Por otro lado, un ámbito informal, en el que, ante la ausencia de títulos de propiedad, operan herramientas análogas orientadas a la protección de la posesión, como el mejor derecho de posesión y el desalojo iniciado por poseedores.
En este segundo ámbito (informal), que recién empieza su desarrollo doctrinal se tendría que usar criterios del ámbito formal que ya avanzó bastante su desarrollo jurisprudencial y doctrinario. Por ejemplo, para determinar cuándo nos encontramos ante un desalojo con constancia de posesión tenemos que remitirnos al Cuarto Pleno Casatorio Civil que desarrolla la figura de quién es precario.
Finalmente, el presente artículo no pretende erigirse como una fuente doctrinal concluyente, sino como un punto de partida para fomentar la discusión académica y judicial sobre mecanismos de tutela posesoria que han sido escasamente desarrollados por la doctrina, pese a su elevada relevancia práctica en diversos rincones del país. Abrir este debate resulta necesario para avanzar hacia una tutela jurisdiccional más inclusiva, coherente y acorde con la realidad social peruana.
[1] Sobre el autor: Juan Carlos Astuhuaman Valverde es abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos con experiencia profesional en la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales, Sunarp, Comunidades Campesinas y litigios judiciales y arbitrales en general. Miembro del taller José León Barandiarán y actualmente forma parte del estudio jurídico Astuhuaman & Abogados.
[2] Ledesma, Marianela. Comentarios al Código Procesal Civil, análisis artículo por artículo. Primera Edición. Lima: Gaceta Jurídica, 2008, Pp. 969-970.
[3] INEI. «En el país existen más de diez millones de viviendas particulares censadas». En Portal Web del INEI: https://acortar.link/vwICzr [Consulta: 08 de febrero de 2026].
