Fundamentos destacados. 15. Con relación a las decisiones del bien sujeto a copropiedad, el artículo 971 del Código Civil ha establecido lo siguiente:
Artículo 971.- Decisiones sobre el bien común.
Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por: 1. Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él. 2. Mayoría absoluta para los actos de administración ordinaria. Los votos se computan por el valor de las cuotas. En caso de empate, decide el Juez por la vía incidental.
Conforme al inciso 1 del artículo citado, se requiere la unanimidad de los copropietarios para disponer y/o modificar el bien, por lo que en aquellos casos que deba reunirse la junta de propietarios de la edificación para adoptar decisiones sobre el predio, las unidades inmobiliarias sujetas al régimen de copropiedad deberán asistir con la totalidad de sus copropietarios, ya sea por derecho propio o representación.
16. Retomando el análisis del presente caso, a partir de los antecedentes registrales, podemos observar que la Tienda – 1° piso (conformante de la edificación submateria) se encuentra sujeta al régimen de copropiedad, según se ha expuesto en el considerando 13 del presente análisis.
No obstante, del acta de junta de propietarios materia de calificación, podemos advertir que Magdalena Ivonne Raggio Reyna interviene solo en representación de Rosario Lisett García Almeyda y Mario Eduardo García Almeyda, por lo cual se desprende que no concurren Patricia Miryam Almeyda Zagaceta, Mónica Lisette Almeyda Zagaceta y Mario Carlo Almeyda Zagaceta.
Por tanto, siendo que en la junta se están adoptando acuerdos que importan actos de disposición, como es la modificación de los porcentajes de participación en los bienes comunes, deben intervenir en la junta todos los copropietarios de la referida unidad inmobiliaria, o en su defecto -y de ser el caso- consignar que la interviniente procede en representación de todos los copropietarios.
Sumilla: Agenda de la convocatoria a junta de propietarios. No procede denegar la inscripción de acuerdos de junta de propietarios, cuando del contenido del acta se puede desprender que los acuerdos adoptados corresponden a los temas de agenda formulados en la convocatoria.
Concurrencia de copropietarios de unidades inmobiliarias a junta de propietarios. Deben intervenir en la junta de propietarios, en la cual se acuerdan actos de disposición, todos los titulares registrales de una unidad inmobiliaria, sujeta al régimen de copropiedad, salvo conste que han acreditado su participación en la junta mediante poder.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 1702 -2020-SUNARP-TR-L
Lima, 28 de setiembre de 2020
APELANTE: ANDREA MARLENE LUIS ASTO
TÍTULO: Nº 3003570 del 13/12/2019.
RECURSO: HTD. Nº 12121 del 10/3/2020.
REGISTRO: Predios de Lima.
ACTO: Modificación de reglamento interno y otros.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de la modificación de reglamento interno, independización, entre otros actos, de la edificación existente en el predio ubicado en avenida José Pardo N° 551-553-557-559, distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima, inscrito en el Tomo 112 foja 465 que continúa en la ficha N° 128105 y que prosigue en la partida electrónica N° 41665033 del Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto, se adjuntó la siguiente documentación:
– Copia certificada del acta de junta de propietarios del 4/2/2019, expedida por notario de Lima Carlos Herrera Carrera el 5/8/2019.
– Constancia de convocatoria suscrita por Salvador Luis Raggio Hooker en su calidad de presidente, con firma legalizada por notario de Lima Carlos Herrera Carrera el 2/8/2019.
– Documento privado que contiene los artículos del reglamento interno modificados suscrito por Salvador Luis Raggio Hooker, con firma legalizada por notario de Lima Carlos Herrera Carrera el 2/8/2019.
– Memoria descriptiva suscrita por Salvador Luis Raggio Hooker y por Ing. Civil Rosendo del Carmen Vásquez Talavera, con firmas legalizadas por notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo y Carlos Herrera Carrera el 14/6/2019 y 2/8/2019, respectivamente.
– Carta notarial dirigida a Javier Alberto Julián Ruíz Sosa e Yracema Vanessa Díaz Dagnino, debidamente diligenciada por notario de Lima Carlos Herrera Carrera el 10/7/2019.
– Carta notarial dirigida a Roberto Francisco Vega Mariani y Bertha Genoveva Mendoza de Vega, debidamente diligenciada por notario de Lima Carlos Herrera Carrera el 10/7/2019.
– Carta notarial dirigida a Clorinda Alva Sartorio, debidamente diligenciada por notario de Lima Carlos Herrera Carrera el 10/7/2019.
– Carta notarial dirigida a Roberto Francisco Vega Mariani y Bertha Genoveva Mendoza de Vega, debidamente diligenciada por notario de Lima Carlos Herrera Carrera el 10/7/2019.
– Carta notarial dirigida a William Henry Brutton Barredo y Clemencia Margarita Baquerizo Williams, debidamente diligenciada por notario de Lima Carlos Herrera Carrera el 10/7/2019.
– Carta notarial dirigida a Elia Esther Rivera León de Villavicencio y Pedro Villavicencio Velasco, debidamente diligenciada por notario de Lima Carlos Herrera Carrera el 10/7/2019.
– Carta notarial dirigida a Pedro A. Belaunde Martínez y María del Rosario Dolores Zuzunaga Schroder, debidamente diligenciada por notario de Lima Carlos Herrera Carrera el 10/7/2019.
– Carta notarial dirigida a Ventura Soluciones Sociedad Anónima Cerrada, debidamente diligenciada por notario de Lima Carlos Herrera Carrera el 10/7/2019.
– Carta notarial dirigida a Javier Edmundo Soto Castilla, debidamente diligenciada por notario de Lima Carlos Herrera Carrera el 10/7/2019.
– Carta notarial dirigida a Sylvia Lorena Pflücker Ballón y Kirby Warms, debidamente diligenciada por notario de Lima Carlos Herrera Carrera el 11/7/2019.
– Carta notarial dirigida a Elia Esther Rivera León Vda. Villavicencio, debidamente diligenciada por notario de Lima Carlos Herrera Carrera el 10/7/2019.
– Plano de independización (lámina I-01) suscrito por Ing. Civil Rosendo del Carmen Vásquez Talavera, con firma legalizada por notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo y Carlos Herrera Carrera el 14/6/2019.
– Plano de independización (lámina I-02) suscrito por Ing. Civil Rosendo del Carmen Vásquez Talavera, con firma legalizada por notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo y Carlos Herrera Carrera el 14/6/2019.
Con el reingreso del 27/12/2019 se adjuntó Recibo N° 235-00047441 por la suma de S/. 2,016.00.
Con el reingreso del 19/2/2020 se presentó escrito de subsanación suscrito por Andrea Marlene Luis Asto.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Lima, Hugo Luis Sedano Núñez, observó el título en los siguientes términos:
Con el escrito presentado vía reingreso, se realiza la siguiente observación:
*Se reitera la observación anterior, por cuanto vía reingreso no se presenta documento subsanatorio alguno.
En cuanto a lo señalado en el escrito presentado vía reingreso, debe tenerse en cuenta que tanto de la esquela de convocatoria como del contenido del acta consta como asunto a tratar: «Autorización para la desafectación de áreas comunes, independización de dichas áreas y modificación del reglamento interno e inscripción registral respecto del cuarto de vigilancia ubicado en la azotea del edificio y del área común de circulación en el sótano, así como de ser necesario, la modificación de fábrica, modificación de independización y modificación de áreas comunes que resulten afectadas» y en el acta, al desarrollarse la agenda se señala que existe acuerdo de la junta de propietarios aprobando la independización de varias áreas comunes (cuya acta no ha sido presentada), por lo que se procede a «…autorizar al presidente de la junta de propietarios… para que firme en representación de la junta de propietarios los documentos»,.. (acuerdo 1).
Asimismo, como ya se ha indicado, los actos a que se refiere el acuerdo 2 no han sido materia de convocatoria.
Respecto del numeral 6 de la observación, se deja constancia que la carta notarial no acredita el transcurso del plazo de 20 días útiles contados a partir de la notificación sin que hayan manifestado su discrepancia, por lo que se requiere la declaración jurada con firma certificada.
Observación anterior:
Modificación de Reglamento Interno – Partida matriz N° 41665033
1.- De los documentos presentados bajo el presente título se advierte que pretende la modificación del reglamento interno (así como la modificación de los porcentajes de participación), como consecuencia de la desafectación de áreas comunes creándose los Depósitos 1 y 2, lo que a su vez implica la modificación de la independización. Adjunta para ello, copia certificada del acta de la junta de propietarios del 04/02/2019, constancia de convocatoria y documento privado de modificación de reglamento interno y de independización con firmas certificadas del Sr. Salvador Luis Raggio Hooker, quien era presidente de la junta de propietarios a la fecha de la certificación notarial.
Sin embargo, de acuerdo a la agenda de la convocatoria, los asuntos a tratar no están referidos a los actos que se solicitan inscribir, ya que se convoca para tratar sobre la autorización para formalizar dichos actos y la aprobación del proyecto de bases para la venta de propiedades de la junta. No siendo válido adoptar acuerdos sobre asuntos que no fueron materia de convocatoria. En razón a ello los documentos presentados no dan mérito a lo solicitado.
Sin perjuicio de lo anterior, de los documentos presentados se advierte, además:
2.- Se deja constancia que en el acta solo se señala que la modificación de independización consta en el Anexo 1, no constando los términos de la modificación, por lo que no puede establecerse que el documento privado de modificación de independización que se presenta sea el mencionado en el acta.
3.- Asimismo, se advierte que en el acta se señala que intervienen representados los Sres. Alberto Fuentes De La Cruz y Juan Puyo Perry; sin embargo, de los antecedentes registrales se verifica que los mencionados habrían fallecido con anterioridad a la sesión. Aclarar.
4.- Del acta se advierte también, respecto de la Tienda del primer piso, que no se encuentran representados los copropietarios Patricia Miryam, Mónica Lisette y Mario Carlos Almeyda Zagaceta. Aclarar.
5.- De los documentos presentados se advierte en cuanto al Dpto. 1201, que en los nuevos textos de los Arts. 3°, 6° y 7° del reglamento interno, se menciona a cada nivel que lo conforma de manera separada, asignándose porcentaje a cada nivel, por lo que también deberá aclararse si corresponde a una independización de dicho departamento en dos unidades inmobiliarias, en cuyo caso deberá presentarse los documentos indicados en el Art. 63, Literales b) y c), del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
6.- Para la modificación de porcentajes de participación, debe tenerse en cuenta que deberá acreditarse la comunicación notarial a los propietarios que no asistieron a la junta, así como el transcurso del plazo de veinte días a que se refiere el Art. 43 de la Ley N° 27157, mediante declaración jurada otorgada por el presidente de la junta.
Numeral 5.3 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común (Res. 340-2008-SUNARP/SN).
*A efectos de la subsanación, los documentos deben ser de fecha anterior o de la misma fecha que la del asiento de presentación del presente título, en aplicación de lo dispuesto en el Art. IX del T. del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos.
Subsanación: Se deja constancia que toda subsanación se deberá efectuar mediante otro documento que revista la misma formalidad del documento materia de aclaración. Art.1413 del Código Civil. Subsanar solo los puntos materia de observación. No presentar nueva memoria, ni reglamento interno. Los artículos del Reglamento Interno a reemplazar deberán redactarse en forma integral.
Observación realizada en base a lo dispuesto por el art. 2011 del Código Civil; art.32, 40 del Reglamento General de los Registros Públicos; Ley N°27157; D.S. N° 035- 2006-Vivienda; Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La apelante fundamenta su recurso señalando los siguientes argumentos:
– El día 19/2/2020, vía reingreso, presentó un escrito subsanatorio levantando las observaciones formuladas, pues con este se aclaraban todos los puntos señalados por el registrador. Sin embargo, se reiteró la misma observación pese a los fundamentos señalados en el escrito de subsanación, sin justificar razonablemente su decisión.
– En lo referente al primer punto de observación cabe indicar que de la agenda sí se puede establecer que se solicita la desafectación, independización de áreas comunes y modificación del reglamento interno.
– Respecto al acuerdo de independización efectuado mediante acta de junta de propietarios del 4/2/2019, cabe indicar éste fue aprobado tras la presentación y explicación de la memoria descriptiva denominada como
Anexo 1. En ese sentido, cabe indicar que el documento denominado “Anexo N° 1 – Memoria Descriptiva – Modificación Independización de las Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva” es el mismo que se menciona en la referida acta.
– Por otro lado, respecto a la intervención de Alberto Fuentes De la Cruz y Juan Puyo Perry se debe precisar que a la fecha de celebración de la junta aún no se había inscrito la sucesión intestada de los mismos, razón por la cual no se podía dejar fuera sus nombres.
– Asimismo, respecto a la representación de todos los copropietarios de la Tienda – 1° piso, cabe indicar que se ha obviado señalar los nombres de los demás copropietarios.
– En lo que se refiere a la independización del Dpto. N° 1201, es preciso señalar que dentro de los puntos de agenda no se menciona la independización de dicho departamento, por lo tanto, no se puede desprender que está independizando dicha unidad inmobiliaria.
– Por último, en el numeral 5.3 de la Directiva sobre Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común no señala la obligatoriedad de la presentación de una declaración jurada como indica el registrador.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
PARTIDA MATRIZ
Tomo 112 foja 465 que continúa en la ficha N° 128105 y que prosigue en la partida electrónica N° 41665033 del Registro de Predios de Lima En la citada partida consta inscrita la edificación ubicada en Av. José Pardo N° 551-553-557-559, distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima.
En el asiento 10-c) consta el dominio del inmueble submateria a favor de Haaker Velaochaga Flores Estrada Sociedad Anónima Contratistas Generales.
En el asiento 4-b) consta registrada la pre – declaratoria de fábrica del presente inmueble.
En el asiento 6-b) se inscribió la declaratoria de fábrica definitiva del presente inmueble.
En el asiento 8-b) corre inscrito el reglamento interno de propiedad horizontal del predio submateria.
Como consecuencia se anotó la independización de las diversas secciones de dominio exclusivo que integran la edificación (estacionamientos 1 al 27, tienda – 1° piso, Oficinas 1, 2, 3, 4, 5 y 6, departamentos 201, 202, 301, 302, 401, 402, 501, 502, 601, 602, 701, 702, 801, 802, 901, 902, 1001, 1002, 1101, 1102, 1201 y 1202) en las fichas 128044 al 128070 y 128072 al 128100 del Registro de Propiedad Inmueble.
En el asiento 10-b) se registra la modificación del inmueble como consecuencia de las independizaciones efectuadas.
En el asiento B00001 corre inscrita la adecuación del reglamento interno bajo el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, en virtud de la Ley N° 27127.
En el asiento B00009 consta el nombramiento de la junta directiva, designado por acuerdo de asamblea de junta de propietarios del 18/10/2019, por el periodo de 2 años, conformado de la siguiente manera:
– Presidente : Sylvia Lorena Pflücker Ballón.
– Secretario : Kirby Ryan Warms.
– Tesorero : Jorge Antonio Espinoza Ríos.
PARTIDAS INDEPENDIZADAS
[…]
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el vocal Daniel Edward Tarrillo Monteza.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:
– Si procede denegar la inscripción de acuerdos de junta de propietarios, cuando del contenido del acta se desprende que los acuerdos adoptados corresponden a los temas de agenda formulados en la convocatoria.
– Si deben intervenir en la junta de propietarios en la cual se acuerdan actos de disposición todos los titulares registrales de una unidad inmobiliaria, sujeta al régimen de copropiedad, cuando no consta que han acreditado su participación en la junta.
VI. ANÁLISIS
1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el registrador y en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la
validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.
En el mismo sentido, el segundo párrafo del numeral V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos establece que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificación también comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al título presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
A su vez, el artículo 32 del referido Reglamento señala, que la calificación registral comprende entre otros, el siguiente aspecto:
a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos (…);
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas.
2. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común es una modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una edificación, de secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad común[1].
Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.
Actualmente, el régimen al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se encuentra establecido en la Ley Nº 27157, publicada el 20/7/1999, y su Reglamento, el Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, publicado el 17/2/2000, cuyo Texto Único Ordenado fue aprobado mediante Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA.
3. A efectos de expresar la voluntad de los propietarios de la edificación, estos se reúnen en la denominada junta de propietarios. El artículo 47 de la Ley Nº 27157 establece que la junta de propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de estos.
Como se señaló en la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y común, aprobada por la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 340-2008-SUNARPSN del 23/12/2008, la junta de propietarios es el ente no personificado que agrupa a los titulares de secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto de edificios, según su reglamento interno; y cuyo objeto es conservar y mantener los elementos o bienes comunes que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas.
La junta de propietarios adopta acuerdos sobre la marcha y administración de la edificación, los mismos que pueden consistir en la modificación del reglamento interno, elección de la directiva, desafectación de bienes comunes, etc.; los cuales si resultasen susceptibles de inscripción implica que el registrador deberá evaluar y verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del título en el que este consta y la de los demás documentos presentados, de conformidad con el inciso c) del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos.
Siendo ello así, el registrador deberá verificar que la convocatoria, el quórum y la mayoría en las sesiones de las juntas de propietarios, se adecuen a las disposiciones legales y a las del reglamento interno, a fin de verificar la validez de los acuerdos adoptados.
4. Mediante el título venido en grado se solicita la inscripción de modificación de reglamento interno, independización, entre otros; de la edificación existente en el predio ubicado en avenida José Pardo N° 551-553-557-559, distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima, inscrito en el Tomo 112 foja 465 que continúa en la ficha N° 128105 y que prosigue en la partida electrónica N° 41665033 del Registro de Predios de Lima.
El registrador denegó la inscripción señalando -entre otros- que, de acuerdo con la agenda de convocatoria los asuntos a tratar no están referidos a los actos que se solicitan inscribir.
En tal sentido, no siendo válido adoptar acuerdos sobre asuntos que no fueron materia de convocatoria, la primera instancia señala dicho defecto.
En consecuencia, corresponde a la presente instancia evaluar si los acuerdos adoptados en la junta de propietarios fueron materia de convocatoria.
[Continúa…]
Descargue la resolución aquí
[1] En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como “propiedad horizontal”, en razón a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio. En estos inmuebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial del inmueble y hasta que sea útil al propietario el ejercicio de su derecho -como se señala en el artículo 954 del Código Civil-, como sucede en el caso de la propiedad común; sino que se va a restringir al piso o parte del piso que ocupa el departamento u oficina.
