¿Contrato de guardianía es título que puede justificar una posesión legítima? [Casación 1008-2018, Lima Sur]

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Fundamento destacado. Sexto.- Estando a lo expuesto, y analizando los argumentos casatorios denunciados, este Supremo Tribunal advierte que la sentencia recurrida infringe el artículo 911 del Código Civil, al haber efectuado una interpretación errónea del mismo. El Colegiado Superior señala que evaluándose el documento privado de fecha treinta de abril de mil novecientos noventa y seis, para los efectos del presente proceso, constituye el instrumento probatorio por el cual la parte demandada justifica la posesión que ejerce sobre bien inmueble materia de litis, en virtud a que fue contratada por el codemandante para que ejerza la guardianía del predio. Sin embargo, no ha considerado que al amparo del artículo 897 del Código Civil, no es poseedor quien, encontrándose en relación de dependencia respecto a otro, conserva la posesión en nombre de éste y en cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas

Como bien ha indicado la Sala Superior, la demandada habita en el predio materia de litigio, en su calidad de guardiana, es decir, tiene la condición de servidora de la posesión, por ende, no es factible alegar que el documento antes mencionado legitima a la demandada a tener la posesión del inmueble, cuando resulta evidente que la misma tiene la condición de ocupante precario, al no haber adjuntado título alguno que justifique una posesión legítima sobre el predio materia del presente proceso.

En ese sentido, cualquier asunto relacionado a la venta del predio o algún compromiso privado que pudieran haber asumido las partes procesales en relación a ello, no corresponde ser dilucidado en el presente proceso, por lo que, los interesados podrán hacer valer su derecho en vía de acción, de ser el caso.


CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
CASACIÓN 1008-2018, LIMA SUR

DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA

Lima, veinte de noviembre de dos mil dieciocho.

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número 1008-2018, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación correspondiente con arreglo a la Ley Orgánica del Poder Judicial, emite la siguiente sentencia:

I. MATERIA DEL RECURSO:

Viene a conocimiento de esta Sala Suprema, el recurso de casación interpuesto por el demandante Orlando Augusto Vásquez Buenaño, y otra, obrante a fojas trescientos setenta y siete, contra la sentencia de vista de fecha nueve de agosto de dos mil diecisiete, obrante a fojas trescientos nueve, que revoca la sentencia apelada de fecha primero de junio de dos mil dieciséis, obrante de fojas ciento sesenta y dos, que declara fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria; reformándola, la declara infundada.

II. ANTECEDENTES.

Para analizar esta causa y verificar si se ha incurrido o no, en la infracción normativa denunciada, es necesario realizar las siguientes precisiones:

1. DEMANDA

Mediante escrito de fecha cinco de junio de dos mil catorce, obrante a fojas veinte el recurrente Orlando Augusto Vásquez Buenaño y otra, interpone demanda de desalojo por ocupación precaria, contra Salustia Soca Janampa, a efecto que cumpla con restituirle la posesión del bien inmueble ubicado en el Asentamiento Humano Nuevo Lurín, Km 40 y anexos Manzana 9, Lote 6, Segunda Etapa, Distrito de Lurín, Departamento y Provincia de Lima, argumentando lo siguiente:

– Mediante transferencia de compra venta de fecha ocho de febrero de mil novecientos noventa y tres, adquirió el inmueble materia de litigio, inscrito en la P.O. 3136222 del Registro de Inmuebles de Lima SUNARP.

– La emplazada no demuestra título de dominio alguno de la propiedad a su favor.

– Mediante carta notarial de fecha veintiocho de abril dos mil catorce, se solicita la devolución del inmueble.

– Con la emplazada no existe vínculo de contrato de arrendamiento, ni otro de naturaleza análoga, ni extrajudicial o judicial.

2. CONTESTACIÓN DE DEMANDA

Mediante escrito obrante de fojas setenta la demandada Salustia Soca Janampa Estrella, contesta la demanda, bajo los siguientes fundamentos:

– Se encuentra en posesión del inmueble materia de litis en virtud a un contrato verbal desde el diez de abril de mil novecientos noventa y cuatro, siendo ratificada la posesión el treinta de abril de mil novecientos noventa y seis, con don Orlando Augusto Vásquez Buenaño, mediante contrato de guardianía.

– El demandante por propia voluntad le hace entrega de la posesión, a efectos de que lo cuidara porque habían personas extrañas que querían invadir el predio.

– Que el demandante la ha utilizado durante muchos años aparentando que la recurrente es propietaria ante la vecindad. Le exigió que le pagara por el cuidado y que por estar en su terreno ante tanta exigencia, le entregó el inmueble sub litis como parte de pago, sin embargo, hoy niega y señala que no es su firma, a pesar que es su firma en forma indiscutible.

– Pese a existir en su poder un documento por el cual el demandante se exige a cumplir con el compromiso de transferirle la propiedad, ahora lo niega.

– Tiene una constancia de posesión gestionada por la recurrente ante la Municipalidad de Lurín de fecha dieciocho de abril del dos mil trece.

3.- ACTA DE AUDIENCIA ÚNICA

Mediante Resolución número nueve dictada en la Audiencia Única de fecha de fecha diecisiete de junio de dos mil quince, cuya acta obra a fojas ciento cuatro, se fijó como punto controvertido:

Determinar si procede el desalojo por ocupación precaria de la demandada respecto al bien inmueble materia de litigio.

4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA:

Culminado el trámite procesal correspondiente, el señor Juez del Juzgado Especializado Civil de Lurín de la Corte Superior de Justicia de Lima Sur, mediante sentencia de fecha primero de junio de dos mil dieciséis, obrante a fojas ciento sesenta y dos, declaró fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria; bajo los argumentos siguientes:

– Que está acreditado en autos, con la Copia Literal P03136222 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, que los propietarios del bien sub materia, sito en el Asentamiento Humano Nuevo Lurín Km. 40 y anexos, Manzana 9, Lote 6 Segunda Etapa del Departamento de Lima, Distrito de Lurín, es la sociedad conyugal constituida por don Orlando Augusto Vásquez Buenaño y Theodolinde Rosine Justine Kellhammer Vásquez; titularidad que se mantiene vigente, puesto que en autos no obra documento alguno que haga presumir que dicha calidad haya sido cuestionada en su validez, manteniéndose incólumes todos sus efectos jurídicos como propietarios para accionar en el presente proceso; y, como consecuencia de ello, tiene derecho a pedir su restitución, de conformidad con el artículo 586° del Código Procesal Civil [1] y artículo 979° del Código Civil [2]

– Por otro lado, la demandada Salustia Soca Janampa al contestar la demanda la contradice en todos sus extremos, señalando en esencia que se encuentra en posesión en virtud de un contrato verbal desde el diez de febrero de mil novecientos noventa y cuatro, siendo ratificada su posesión el treinta de abril de mil novecientos noventa y seis por don Orlando Augusto Vásquez Buenaño, esto es, mediante un contrato privado de guardianía, documento con el cual indica que acreditaría la justificación de su posesión.

– De lo glosado, se advierte que la demandada justificaría su posesión con el contrato privado de guardianía, documento que fue tachado por el demandante y fue declarada fundada la tacha por lo que resulta ineficaz dicho documento en mérito a los fundamentos ahí glosados; sin embargo, debe señalarse que dicho contrato es el de Guardián; el guardián es un servidor de la posesión, porque hay una relación de dependencia (autoridad-subordinación) que tiene con determinada persona y que es precisamente el poseedor; por lo que se deduce que el guardián no es poseedor por ende es precario, máxime si el artículo 897 del Código Civil señala «No es poseedor quién, encontrándose en relación de dependencia respecto a otro, conserva la posesión en nombre de éste y en cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas», siendo ello así debe desestimarse los argumentos de la contradicción.

– Asimismo, se advierte que la Constancia de Posesión 1699-2013- GDU/ML, obrante a fojas sesenta y dos, emitida por la Gerencia de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Lurín, que es solo para la factibilidad de servicios básicos y su vigencia es hasta la instalación de los mismos, razón por la cual este documento no acredita la posesión fáctica del inmueble, así también los recibos de pago de SEDAPAL obrante de fojas cincuenta y ocho a sesenta y tres, no determinan la posesión del inmueble citado, por cuanto son pagos por servicios prestados a solicitud de parte.

– En efecto, abona a dicho criterio, las declaraciones vertidas por la propia demandada en su escrito de contestación respecto de la posesión del inmueble materia de litis ejerciendo de hecho la posesión, de manera que dicho ejercicio no puede oponerse al propietario con derecho inscrito conforme lo normado en el artículo 912 del Código Civil. No encontrándose en cuestión si el demandante estuvo o no en posesión del referido inmueble, toda vez que cuenta con legitimidad para accionar al haber acreditado su derecho de propiedad.

5.- RECURSO DE APELACIÓN.

Mediante escrito de fecha quince de junio de dos mil dieciséis, obrante a fojas ciento setenta y nueve, la demandada Salustia Soca Janampa, interpone recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia argumentando que:

– La sentencia no cumple con lo establecido en el artículo 12° de la Ley Orgánica del Poder Judicial, es decir que toda resolución con excepción de las de mero trámite deben ser motivadas.

– Los medios probatorios ofrecidos por el demandante no son suficientes, acto que no se ha tomado en cuenta, como también no se ha meritado la abundante documentación probatoria que ha presentado la parte demandada, como la valorización de la constancia de posesión otorgada por la Municipalidad Distrital de Lurín, y otros.

– En la sentencia no se ha establecido en forma concreta la posesión legítima que tiene sobre el bien que ocupa desde varios años, conforme lo ha demostrado con los documentos sustentados, que no se han tomado en cuenta en lo absoluto.

– No se ha tomado en cuenta que el demandante no respeta el documento privado que firmó como propietario de los derechos y acciones que le corresponden sobre el inmueble que es materia de la presente litis, el documento tienen plena validez, mientras que no sea anulado mediante mandato judicial, es por ello que se perjudica al recurrente, y a su familia.

6.- SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA:

La Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima Sur, mediante resolución de fecha nueve de agosto de dos mil diecisiete, obrante a fojas trescientos nueve, revoca la sentencia apelada de fecha primero de junio de dos mil dieciséis, obrante de fojas ciento sesenta y dos que declara fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria; reformándola, la declara infundada, bajo los siguientes fundamentos:

– Conforme a la resolución número cinco, de fecha diecisiete de marzo del dos mil quince, obrante a fojas setenta y seis, la parte demandada contesta la demanda, y recauda las siguientes instrumentales: 1) A fojas cincuenta obra la copia certificada del documento privado, de fecha treinta de abril de mil novecientos noventa y seis, otorgado por Orlando Augusto Vásquez Buenaño, a favor de la demandada Salustia Soca Janampa, por el cual contrata a la demandada para que efectúe la labor de guardianía del terreno materia de litis, con el pago mensual de cuatrocientos soles (S/.400.00), desde el diez de febrero de mil novecientos noventa y cuatro; asimismo, pactan como cláusula penal que el propietario se compromete a pagar la guardianía en forma íntegra, sin perjuicio que si durante diez años no cumpliera con el pago, automáticamente se convertirá en ofrecimiento de compraventa real el terreno; 2) A fojas cincuenta y dos, obra la Constancia de Posesión
1699-2013-GDU/ML, de fecha veintinueve de noviembre del dos mil trece, expedido por la Municipalidad Distrital de Lurín; 3) A fojas cincuenta y tres la Constancia expedida por el Asentamiento Humano Nuevo Lurín Km. 40 y Anexo, II Etapa Distrito de Lurín; 4) De fojas cincuenta y cuatro a cincuenta y cinco la Declaración Jurada de los vecinos quienes manifiestan que la demandada vive en el inmueble materia del litis más de veintidós años; 5) De fojas cincuenta y seis a cincuenta y siete obra copia del acta de conciliación solicitada por la demandada, de fecha seis de junio de dos mil catorce, respecto al pago de guardianía adeudado; 6) De fojas cincuenta y ocho a sesenta y tres, obran los recibos de los servicios de agua, y luz de los años dos mil catorce, y mil novecientos noventa y siete, mil novecientos noventa y ocho, mil novecientos noventa y nueve.

– En ese orden de ideas, se puede evaluar de los documentos que obran en autos que a la parte demandante le correspondería ejercer posesión sobre el inmueble sito en Asentamiento Humano Nuevo Lurín, Km. 40 y anexos, Manzana 9, Lote 6, Segunda Etapa, del Distrito de Lurín, Provincia, y Departamento de Lima, debidamente inscrita en la Partida Registral P03136222, del Registro de la Propieda d Inmueble de Lima, por acreditar tener título para ejercer la posesión del inmueble, deviniendo amparable en un primer momento la demanda de desalojo por ocupación precaria.

– Ahora bien, en lo que respecta a la parte demandada, estando a lo argumentado, e instrumentales que ha recaudado, evaluándose el documento privado antes mencionado, de fecha treinta de abril de mil novecientos noventa y seis, para los efectos del presente proceso constituye el instrumento probatorio por el cual la parte demandada justifica la posesión que ejerce sobre bien inmueble materia de litis, pues la posesión que ejerce es en virtud a que fue contratada por el codemandante para que ejerza la guardianía del predio, y asimismo se le facultó para que realice mejoras en el mismo, y por último se estableció
como cláusula penal que si no se cumplía con los pagos por sus servicios de guardianía, se ofrecía en venta el terreno materia de litis, cuyo pago será compensado con la obligación pendiente por la guardianía.

– Ahora, en cuanto a los agravios señalados en el recurso de apelación los mismos resultan amparables, toda vez que el documento privado de guardianía, y compromiso de venta, resulta ser válido, y tiene eficacia probatoria en este proceso, con el cual y demás medios probatorios glosados la parte demandada justifica la posesión que ejerce sobre el inmueble materia de litis, por lo que cualquier otra discusión que no esté referida a un tema de la posesión, no corresponde ser dilucidada en un proceso de desalojo, existiendo vías procedimentales específicas, estando a lo resuelto conforme a los criterios sentados al respecto en el Cuarto Pleno Casatorio Civil, en consecuencia la venida en grado ha de ser revocada, y reformándola se declara infundada.

[Continúa …]

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