Compraventa de inmueble celebrada por apoderado que cedió sus facultades a tercero puede ser ratificada por el poderdante [Resolución 679-2012-Sunarp-TR-T]

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Fundamento destacado: 4. Atendiendo a los argumentos vertidos por el apelante, es preciso indicar que nuestro Código Civil vigente castiga con la ineficacia al acto jurídico celebrado por el falso procurador, en este caso Jorge Yates Taraba, quien al momento de suscribir el contrato de compraventa ya había renunciado mediante la sustitución a las facultades otorgadas por Carlos Estuardo Marrou Correa.

Es decir, nuestro ordenamiento civil plantea una consecuencia distinta a la nulidad o anulabilidad (supuestos de invalidez del acto jurídico) frente a los casos de una representación defectuosa, como es la ineficacia.

Concerniente a la distinción entre la invalidez y la ineficacia del acto jurídico, Rómulo Morales manifiesta que:

“La invalidez expresa un juicio negativo de valor, de disconformidad entre el acto de autonomía privada, como valor y el orden jurídico, también como valor. Invalidez es desvalor del acto de autonomía privada. De la invalidez resulta normalmente ¡a ineficacia, siempre que la incompatibilidad valorativa entre el acto de autonomía privada y el orden jurídico sea tal que el orden jurídico rechace que el acto de autonomía privada produzca sus efectos jurídicos propios. El modo de incompatibilidad valorativa determina también la modalidad de ineficacia. Pero la ineficacia en sentido estricto tiene otras causas diferentes de la invalidez. Por ejemplo, la ausencia de legitimidad de contratar, la falta de realización de la condición o la ausencia de inscripción. La ineficacia en sentido estricto se refiere a casos en que el acto de autonomía privada es privado de eficacia jurídica por otras causas que no son de invalidez, esto es, por causas no valorativas (…)”[4].

Es decir, las reglas de nulidad y anulabilidad son distintas a las reglas aplicables a los casos de ineficacia. Un acto puede ser válido y ser ineficaz, o ser inválido pero eficaz. Un ejemplo del primer caso son los contratos sujetos a condición suspensiva, mientras que un ejemplo del segundo son los casos de actos anulables debido a un vicio de la voluntad, los mismos que pueden ser objeto de confirmación (artículos 230 y 231 del Código Civil).[5]

En consecuencia, el hecho que en el contrato de compraventa bajo estudio no se haya demandado la nulidad o anulabilidad, no significa que se haya eficaz, dado que según la norma sustantiva los efectos jurídicos del contrato citado no se han producido. Es por ello que, en aras que la compraventa sub materia acceda al Registro, se requiere una ratificación o inscripción de la revocación de la sustitución que acredite la eficacia del acto jurídico (la misma que en concordancia con el artículo 162 del Código Civil se retrotraerá al momento de la celebración del acto).

Por lo tanto, teniendo en cuenta lo expuesto, se confirma la observación formulada por el Registrador.


TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 679-2012 – SUNARP-TR-L

Lima, 09 de Mayo del 2012.

APELANTE: FLOR DE MARIA ELENA SANTOS MARDlNI
TÍTULO: N° 95248 del 30/1/2012,
RECURSO: HTD, N° 21414 del 21/3/2012,
REGISTRO: Predios de Lima,
ACTO (S): Transferencia de propiedad
SUMILLA:

INEFICACIA DE ACTO JURÍDICO
Es ineficaz el acto jurídico celebrado por un representante que no contaba con facultades para efectuarlo, requiriendo una ratificación en aras de que produzca sus efectos jurídicos (los mismos que se retrotraerán al momento de la celebración) y de esta manera pueda acceder al Registro.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Mediante el presente título se solicita la inscripción de la compraventa que otorgan Carlos Estuardo Marrou Correa, Carlos Alfonso Marrou Freundt, Juan Manuel Marrou Freundt, Javier Alejandro Marrou Freundt, Ana Teresa Marrou Freundt de Ledgard, María Luisa Del Castillo Marrou de Rodrigo y Manuel Augusto Del Castillo Marrou; a favor de Miguel Ernesto Marrou Freundt, respecto del predio registrado en la partida N° 46583027 del Registro de Predios de Lima.

A tal efecto, se adjunta lo siguiente:

– Parte notarial de la escritura pública del 30/6/1975, compraventa, otorgada ante Notario de Lima Gastón E. Barboza Besada, expedido por el Archivo General de la Nación el 7/3/2011.

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II. DECISIÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, José Ismael Noriega Ulfe, formuló la siguiente observación:

“De la escritura pública presentada, se advierte que Jorge Yates Taraba declara que actúa en representación de Carlos Estuardo Marrou Correa, sin embargo de la partida N° 05004109 del Registro de Mandatos de Lima (asiento 3 de fojas 224 del tomo 234) se aprecia que el apoderado sustituyó el poder a favor de terceros, por lo que a la fecha de la suscripción de la escritura pública, Jorge Yates Taraba no gozaba de facultades de representación.

En tal sentido, corresponde al poderdante Carlos Estuardo Marrou Carrea, de conformidad a lo establecido por los artículos 161 y 162 del Código Civil, la posibilidad de ratificar el acto efectuado mediante la mencionada escritura, subsanando conforme a ley.

Se deja constancia que la presente se formula conforme a la Resolución N° 2015-2011-SUNARP-TR-L del 4/11/2011, la cual corresponde al presente acto, siendo que dicha resolución estableció que “Si antes de la fecha de celebración de un acto, el representante de una de las partes había sustituido el poder a favor de otra persona, carece de facultades para la representación, debiendo ser este acto ratificado por el representado, o en todo caso acreditarse la revocación de la sustitución mencionada.”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La apelante sustenta su recurso de apelación en los siguientes términos:

No se ha pretendido ni se pretende que en vía de una nueva presentación del título se haga un reexamen de la resolución N° 2015-2011-SUNARP- TR-L del 4/11/2011. Se ha manifestado con toda claridad que se trata de una nueva apreciación completamente diferente, y que por sus fundamentos sería suficiente para que la resolución se deje de aplicar.

Corresponde al Registrador hacer el análisis de registrabilidad del título a la luz de los argumentos que han servido de sustento en la solicitud de inscripción.

El fundamento de la observación es que Jorge Yates Taraba al momento de otorgar la escritura pública había sido sustituido en su calidad de apoderado, y por lo tanto carecía de facultades suficientes para representar a Carlos Estuardo Marrou Correa.

Dicho acto no fue nulo per se, y en tal sentido no opera la nulidad en pleno derecho

Por otro lado, el acto habría sido anulable, pero la anulabilidad según la legislación vigente a la fecha del acto se sancionaba a pedido de parte, por lo que el contrato conservaba su valor, a pesar de las eventuales deficiencias.

No hay duda alguna que el acto contenido en la escritura que se pretende inscribir no es nulo de pleno derecho, sino que requiere de la acción de una persona con legítimo interés para invocar su nulidad ante el Poder Judicial, lo que jamás ocurrió.

Siendo así, si bien en el contexto que se emitió la resolución, ésta resultaba atendible, con este nuevo análisis, a todas luces inobjetable desde el punto de vista jurídico carece de sustento como elemento para la no registrabilidad del acto.

[Continúa…]

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